АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 апреля 2016 г. по делу в„– А26-10240/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "АЙСВЕРК" Кацнельсона Е.Л. (доверенность от 21.08.2014), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.08.2015 (судья Дружинина С.И.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу в„– А26-10240/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АЙСВЕРК" (место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, Красная ул., д. 8, ОГРН 1031000045471, ИНН 1001148996; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Петрозаводского городского округа (место нахождения: 185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505; далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Петрозаводск, Красная ул., д. 8, и просило пункты 3.1 и 3.2 договора и приложения в„– 1 и 2 к нему изложить в редакции покупателя, пункт 6.4 исключить.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное образовательное учреждение дополнительного образования детей "Дворец творчества детей и юношества" (далее - Учреждение).
Решением суда первой инстанции от 12.08.2015 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 16.12.2015 указанное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на то, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Общества, ссылаясь на необоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества от 17.12.2003 в„– 381 (далее - договор аренды), по которому арендатору предоставлены в пользование нежилые помещения площадью 467,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Петрозаводск, Красная ул., д. 8, на цокольном этаже, для использования под кафе-мороженое, на срок до 15.09.2028 (с учетом дополнительного соглашения от 02.10.2007 в„– 567).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
По акту приема-передачи от 28.11.2003 указанные помещения переданы арендатору.
В последующем права и обязанности арендодателя по договору аренды переданы Учреждению.
В порядке реализации преимущественного права выкупа, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), Администрация издала постановление от 08.10.2014 в„– 5036, по которому Обществу предоставлено право выкупа арендованных помещений по цене 8 651 053 руб. 39 коп., установленной на основании отчетов об оценке от 20.04.2014 в„– 280 и в„– 281, с рассрочкой платежа сроком на пять лет с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи названных помещений, а также направила в адрес Общества соответствующий проект договора купли-продажи.
Общество подписало указанный договор купли-продажи с протоколом разногласий от 31.10.2014, в котором предложило изменить цену недвижимого имущества и зачесть в счет выкупной цены стоимость произведенных Обществом неотделимых улучшений в размере 8 270 000 руб., установленную на основании отчета независимого оценщика и согласованную с арендодателем; исключить пункт 6.4 договора купли-продажи, предусматривающий внесение задолженности по арендной плате до момента подписания договора.
Администрация письмом от 25.11.2014 в„– 545-01-478 отклонила протокол разногласий.
Неурегулирование сторонами возникших при заключении договора купли-продажи разногласий явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций установив, что неотделимые улучшения арендуемого имущества выполнены с согласия арендодателя, приняли пункты 3.1, 3.2 договора купли-продажи в редакции Общества, пункт 6.4 исключили, поскольку спорная задолженность взыскана с Общества в судебном порядке.
Исследовав материалы дела, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Из материалов дела усматривается, что по ходатайству Администрации рассмотрение дела приостановлено до вступления в силу решения Арбитражного суда Республики Карелия по делу в„– А26-4038/2014. В рамках названного дела рассмотрен спор между этими же сторонами о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, а также договорной неустойки. Суд установил, что дополнительным соглашением от 02.10.2007 к договору аренды, где в пункте 7.1 указано, что арендодатель устанавливает компенсацию денежных затрат на проведение реконструкции, капитального ремонта в размере 50% от стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет временного снижения величины арендной платы на 50% при условии предоставления арендатором проектно-сметной документации, платежных документов и актов.
Дополнительным соглашением от 11.08.2011 к договору аренды, заключенным с Учреждением, стороны предусмотрели обязанность арендодателя компенсировать денежные затраты на проведение реконструкции, капитального ремонта в размере 50% от стоимости неотделимых улучшений в счет временного снижения величины арендной платы на 50%.
Общая сумма согласованных сторонами затрат, произведенных на реконструкцию, подлежащая компенсации, составила 4 135 000 руб. - 50% от суммы 8 270 000 руб.
Суд в рамках дела в„– А26-4038/2014 счел необходимым зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 311 485 руб. 38 коп. в счет арендной платы. Названные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежат повторному доказыванию.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что как осуществление Обществом неотделимых улучшений арендованного имущества, так и стоимость таких улучшений были согласованы арендодателем.
Доводы Администрации о том, что стоимость неотделимых улучшений не согласовывалась с ней как с представителем собственника имущества не имеет правового значения, поскольку закон связывает возможность зачета таких улучшений с согласием арендодателя. В данном случае арендодателем выступало Учреждение, которое согласовало объем улучшений.
С учетом согласованной арендодателем стоимости неотделимых улучшений в размере 8 270 000 руб. и ранее зачтенной в счет арендной платы суммы в размере 416 081 руб. 03 коп., суды обоснованно зачли стоимость неотделимых улучшений в размере 7 853 918 руб. 97 коп. в счет оплаты цены выкупа нежилых помещений по договору купли-продажи и установили цену продажи имущества в размере 797 134 руб. 42 коп. без учета НДС.
Кассационная инстанция считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Суды правильно применили нормы материального и процессуального права. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки выводов судов и отмены обжалуемых судебных актов.
Учитывая изложенное, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 по делу в„– А26-10240/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации Петрозаводского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий
А.В.КАДУЛИН

Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------