АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2016 г. по делу в„– А56-81044/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Лилия" генерального директора Грезиной О.А. (решение учредителя от 09.03.2011 в„– 1); от общества с ограниченной ответственностью "Мабрук" Боцкиной Я.Н. (доверенность от 17.03.2016), рассмотрев 05.04.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лилия" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2015 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу в„– А56-81044/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лилия", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Апраксин пер., д. 5, пом. 2Н, ОГРН 1117847088809, ИНН 7840448094 (далее - ООО "Лилия"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мабрук", место нахождения: 197227, Санкт-Петербург, Комендантский пр., д. 11, лит. Л, В, пом. 28Н, ОГРН 1037800113295, ИНН 7801247122 (далее - ООО "Мабрук"), о взыскании 1 832 226 руб. пеней за период с 18.02.2013 по 08.12.2014 в связи с неустранением неисправностей в переданном в аренду имуществе и 408 000 руб. неосновательного обогащения за период с августа 2011 года по ноябрь 2014 года.
Решением от 11.06.2015, оставленном без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.10.2015, в иске отказано.
В кассационной жалобе ООО "Лилия", ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит указанные решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
По мнению подателя жалобы, представленными им доказательствами, в том числе заключениями специалиста, подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств и получения неосновательного обогащения за счет истца.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ООО "Лилия" поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель ООО "Мабрук" возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Мабрук" (арендодатель) и ООО "Лилия" (арендатор) заключили договор от 30.03.2011 в„– Мб/29/11/д аренды части здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Испытателей, д. 37, лит. А, кадастровый номер 78:34:034:0:39 (Миллер-центр), помещения в„– 1 (ч.п. 72, 73, 74), внутренняя нумерация С-4-17, С-4-18, С-4-19, общей площадью 187,5 кв. м, для организации ночного клуба сроком по 29.03.2016 включительно.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2012.
Согласно пункту 2.1 договора аренды истец обязан ежемесячно вносить арендную плату, которая состоит из платы за пользование объектом аренды и возмещения эксплуатационных расходов. Размер платы за пользование объектом установлен сторонами в твердых суммах, но с 01.03.2013 арендодатель вправе не чаще 1 раза в год в одностороннем порядке изменять размер арендной платы путем изменения арендной ставки не более чем на 10%.
Размер эксплуатационных расходов рассчитывается ответчиком, исходя из действующих ставок ресурсоснабжающих организаций на соответствующие услуги. В случае изменения расценок арендодатель производит перерасчет стоимости эксплуатационных расходов и направляет арендатору соответствующее уведомление (пункт 2.1.2 договора).
В соответствии с пунктом 3.1.5 до начала пользования объектом аренды арендатор обязан разработать за свой счет и согласовать с арендодателем объемно-планировочное решение объекта аренды и расположенного на нем торгового оборудования. Объемно-планировочное решение должно содержать в том числе схемы размещения основных инженерных сетей.
Согласно пункту 3.2.2 договора арендодатель обязан обеспечить надлежащее функционирование коммуникационных систем, инженерного оборудования и сетей "Миллер-центра", в случае выхода их из строя устранять неполадки в течение 72 часов с момента возникновения. Нарушение сроков устранения неполадок влечет уплату арендодателем арендатору пеней в размере 0,3% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендодателем обязательств по обеспечению в помещениях функционирования коммуникационных систем и систем вентиляции, а также необоснованное увеличение размера счетов на арендную плату, ООО "Лилия" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без удовлетворения.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
По правилам статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Содержание договора аренды свидетельствует о разграничении ответственности сторон: арендодатель обеспечивает надлежащее функционирование коммуникационных систем, инженерного оборудования и сетей в здании "Миллер-центра" до объекта аренды, арендатор - своими силами и за свой счет на объекте аренды.
В пункте 2 акта приема-передачи от 01.10.2012 перечислены характеристики технического состояния объекта аренды, в том числе центральная система вентиляции и кондиционирования - дефлекторы в количестве 12 шт., система водоснабжения - счетчики холодной и горячей воды, насос перекачивающий; сведения о наличии смонтированных арендодателем внутренних сетей водопровода и канализации, а также сантехприборов отсутствуют. В пунктах 3, 4 акта приема-передачи стороны подтвердили, что техническое состояние объекта аренды на момент его передачи арендатору соответствует требованиям по его эксплуатации, условиям заключенного между сторонами договора и позволяет арендатору использовать его по целевому назначению; в пункте 4 этого акта оговорено, что арендатор своими силами и за свой счет осуществляет эксплуатацию, техническое обслуживание и текущий ремонт оборудования, расположенного на объекте аренды и передаваемого по акту во временное пользование.
Согласно заключению специалиста от 29.10.2014 в„– А14/532-ТЭ канализационный стояк, в который осуществляется слив стоков от оборудования и сантехнических приборов не соответствует нормативным требованиям, поскольку к существующей канализационной фановой трубе диаметром 100 мм, которая заканчивается на уровне пола 3-го этажа здания, подключена металлопластиковая труба меньшего диаметра. В то же время в заключении указано, что данная система позволяет канализации работать. Из заключения следует, что основной причиной возникновения протечек и засоров является неспособность существующей канализационной установки обеспечить сток воды при одновременном сливе двух унитазов. Также в заключении указано, что для обеспечения работы канализации рекомендуется заменить компактную канализационную установку на иную, соответствующую уровню водопотребления, которая будет легко справляться с туалетной бумагой и прочими отходами.
Согласно материалам дела установленный арендодателем перекачивающий насос SFA Sanibest PRO с расходом воды до 8 м3/час, пригоден для работы в общественных местах. Надлежащие доказательства, подтверждающие нарушение воздухообмена в помещениях по причине некачественной системы вентиляции, не представлены. Количество посадочных мест и пропускная способность ночного клуба при заключении договора аренды не оговаривались.
Учитывая установленный сторонами принцип ответственности, а также отсутствие возражений арендатора при подписании акта приема-передачи помещений относительно состояния систем канализации и вентиляции, суды не установили правовых оснований для взыскания с ответчика договорной неустойки за нарушение условий договора.
Кассационный суд отклоняет довод жалобы о том, что, несмотря на неоднократные жалобы и обращения ООО "Лилия", арендодатель бездействовал и своевременно не устранял возникшие неполадки. Судами установлено, что проблемы с эксплуатацией помещений связаны с неосмотрительностью самого арендатора при заключении договора аренды и приемке арендуемого имущества. Несоответствие предоставленных коммуникаций фактическим потребностям истца не свидетельствует о нарушении арендодателем договорных обязательств. При нормальном стечении обстоятельств на арендодателе лежит обязанность по устранению неполадок в работе систем и инженерного оборудования здания, а не его отдельных помещений.
Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
Поскольку ответчик не доказал наличие у него переплаты по договору аренды, требование о взыскании неосновательного обогащения правомерно оставлено без удовлетворения.
Довод о том, что арендодатель необоснованно включил в один счет с арендной платой увеличенную стоимость тепловой энергии, также подлежит отклонению.
Увеличение размера эксплуатационных расходов с 01.03.2014 до 8750 руб. 63 коп. обусловлено изменением тарифов ресурсоснабжающих организаций. Доказательства того, что сумма была уплачена дважды не представлены.
Ссылка подателя жалобы на отсутствие в арендуемых помещениях отопительных приборов признается несостоятельной, поскольку оплате подлежит тепловая энергия, поставляемая в здание для функционирования систем вентиляции, отопления и горячего водоснабжения всего здания.
Поскольку суды правильно применили нормы материального и процессуального права, а выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 по делу в„– А56-81044/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лилия" - без удовлетворения.

Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА


------------------------------------------------------------------