АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу в„– А56-60621/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 30.12.2015 в„– 85406-42), от общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" Радушевской О.А. (доверенность от 22.01.2016), рассмотрев 30.03.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" и товарищества собственников жилья "Долгоозерная 37/2" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу в„– А56-60621/2014,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (после правопреемства - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 40 329 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.), возникшего из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2005 в„– 00/ЗК-03458 (17), который был заключен между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" (далее - Общество); в целях восстановления нарушенного права заявитель просил обязать Управление Росреестра аннулировать (прекратить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о прекращении с 14.12.2013 права аренды Общества по указанному договору аренды.
Применительно к правилам статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад", место нахождение: Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 36, ОГРН 1027810227884, ИНН 7826090547 (далее - Общество).
Судом было признано необоснованным ходатайство Общества о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищества собственников жилья "Долгоозерная 33/1", товарищества собственников жилья "Парашютная ул., 31/2", товарищества собственников жилья "Парашютная ул., 33/", товарищества собственников жилья "Парашютная 35", товарищества собственников жилья "Долгоозерная 37/2", товарищества собственников жилья "Долгоозерная 41/1", товарищества собственников жилья "Долгоозерная ул., 39/1", товарищества собственников жилья "Долгоозерная 41/2", товарищества собственников жилья "Долгоозерная ул., 33/2", товарищества собственников жилья "Долгоозерная 5Б" (далее - Товарищества).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 требования Комитета удовлетворены в полном объеме, признаны незаконными действия Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка площадью 40 329 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.), возникшего из договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 15.09.2005 в„– 00/ЗК-03458 (17). Кроме того, суд обязал Управление Росреестра аннулировать (прекратить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о прекращении с 14.12.2013 права аренды Общества по указанному договору.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 данное решение оставлено без изменения, а апелляционные жалобы Общества и Управления Росреестра - без удовлетворения, а также было прекращено производство по апелляционным жалобам Товариществ.
Общество подало кассационную жалобу, в которой просило отменить указанные судебные акты и отказать Комитету в удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение норм материального права судами, которые неправильно определили обстоятельства, имеющие значение для дела.
В порядке статьи 42 АПК РФ с кассационной жалобой обратилось товарищество собственников жилья "Долгоозерная 37/2", место нахождения: Санкт-Петербург, Долгоозерная ул., д. 33, к. 1, ОГРН 1117847438796, ИНН 7814450555 (далее - ТСЖ "Долгоозерная 37/2"), которое не являлось лицом, участвующим в деле и которое просило судебные акты отменить, в удовлетворении требований Комитета отказать, ссылаясь на то, что строительство Обществом паркинга невозможно ввиду перехода прав на земельный участок к собственникам квартир в построенных на участке многоквартирных жилых домах.
Кроме того, по мнению Общества и "Долгоозерная 37/2", судами незаконного отказано в удовлетворении ходатайства о привлечении всех Товариществ к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора; земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет в установленном порядке для размещения жилого дома, он перешел в общую долевую собственность жильцов многоквартирных домов с момента регистрации права собственности на квартиры, арендные отношения между Комитетом и Обществом с этого момента прекращены на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Комитет просил оставить кассационные жалобы Общества и Товарищества без удовлетворения, а оспариваемые ими судебные акты - без изменения.
В судебном заседании кассационного суда представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
ТСЖ "Долгоозерная 37/2" и Управление Росреестра, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "БалтСтройКомплект" был заключен договор от 15.09.2005 в„– 00/ЗК-03458 (17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 40 329 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.).
Участок предоставлен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 в„– 895 "О проектировании и строительстве жилого комплекса по адресу: Приморский пр., Долгоозерная ул., участок 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.)".
На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.09.2006 в„– 1156 в договор внесены изменения в связи с заменой арендатора на общество с ограниченной ответственностью "Гатчинский ДСК", который был переименован в общество с ограниченной ответственностью "Городская ДомоСтроительная Компания", а затем - в общество с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад".
Впоследствии дополнительными соглашениями в договор внесены изменения в части наименования арендатора.
Дополнительным соглашением от 30.03.2009 в„– 4 в пункт 1.2 договора аренды внесены изменения в части указания целей предоставления земельного участка; в частности, стороны признали, что земельный участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенными помещениями и паркингом.
Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выданы разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса, состоящего из жилых многоквартирных домов со встроенными помещениями и расположенного на вышеназванном земельном участке, от 24.12.2007, от 28.10.2008, от 17.12.2008, от 06.08.2009, от 07.05.2010, от 13.02.2011, от 29.12.2012.
В дальнейшем стороны подписали протоколы от 24.04.2008, от 15.12.2008, от 13.04.2009, от 29.09.2009, от 21.10.2011 о частичном исполнении обязательств по договору аренды от 15.09.2005.
На основании заявления Общества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была прекращена (аннулирована) запись об обременении участка правом аренды Общества.
Уведомлением от 14.12.2013 в„– 38/016/2013-078 Управление Росреестра сообщило Комитету о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Комитет обратился в суд с настоящим заявлением, ссылаясь на то, что Общество не выполнило в полном объеме обязательства по договору аренды от 15.09.2005 и не построило на предоставленном земельном участке паркинг; сам земельный участок, на котором расположены жилые дома, был сформирован для строительства не только жилого комплекса, но и паркинга площадью 3 391,2 кв. м.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, поскольку пришел к выводам об отсутствии у Управления Росреестра оснований для государственной регистрации прекращения права аренды Общества и о нарушении оспариваемыми действиями прав и интересов Комитета. Свои выводы суд обосновал тем, что земельный участок был предоставлен Обществу для строительства не только жилых домов, но и паркинга, обязательства по договору аренды Обществом не исполнены в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 решение суда оставлено без изменения.
Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу предъявляемых частью 1 статьи 198 АПК РФ требований суд первой инстанции исходил из необходимости установления наличия совокупности следующих обстоятельств: соответствуют ли закону действия (бездействие) указанного органа и нарушают они права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку согласно пункту 2 статьи 65 и пункта 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения заявления о признании оспариваемых действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности этих условий.
По правилам пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) к компетенции органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав относится, в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочих являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (пункт 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации).
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных названным Законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора правильно исходили из положений абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 189-ФЗ).
При этом судами установлено, что договором аренды от 15.09.2005 в„– 00/ЗК-03458 (17) земельный участок предоставлен Обществу для строительства не только многоквартирных жилых домов, но и паркинга.
Доказательства исполнения предусмотренного данным договором обязательства Общества по строительству паркинга в материалы дела не представлены.
В судебном заседании представитель Общества признал, что паркинг не был построен и что документы о его строительстве в Управление Росреестра не предоставлялись одновременно с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.
Более того, материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что Комитет и Общество не подписывали протокол об исполнении в полном объеме обязательств по договору.
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Пунктом 1 статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Таким образом, обязательство может считаться исполненным, если оно исполнено надлежаще, то есть если соблюдены все условия и требования, предъявляемые к предмету, субъекту, сроку и способу исполнения обязательства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. В частности, по требованию одной из сторон договор может быть изменен в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (пункт 2 статьи 451 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, Общество не обращалось в Комитет с предложением о расторжении договора или изменении его условий в части строительства паркинга либо о прекращении договора в связи с невозможностью его исполнения.
Следовательно, в силу положений статей 408, 453 ГК РФ предусмотренное договором аренды земельного участка обязательство в этой части не может быть признано исполненным, и у Управления Росреестра не имелось законных оснований для регистрации прекращения неисполненного договора аренды.
К тому же оспариваемые регистрационные действия нарушают закрепленный в статье 309 ГК РФ принцип надлежащего исполнения обязательств, установленный для всех участников гражданского оборота, а также права и законные интересы Комитета как представителя собственника земельного участка, предоставленного в аренду по настоящему договору, и как контрагента по гражданско-правовому договору.
Таким образом, является правильным вывод судов о том, что при осуществлении оспариваемой государственной регистрации Управление Росреестра не располагало объективными и достоверными сведениями о том, что договор аренды прекращен, а обязательства по нему Обществом исполнены в полном объеме и такое исполнение принято Комитетом.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили предъявленные Комитетом требования.
По мнению суда кассационной инстанции, являются необоснованными доводы Общества о том, что в соответствии с положениями статьи 36 ЖК РФ, статьи 16 Закона в„– 189-ФЗ, а также с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66 и 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации участниками долевого строительства права на объект долевого строительства.
Исходя из правового смысла приведенных норм переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию; хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности; земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома.
С момента формирования, постановки на кадастровый учет такого участка и перехода на него права общей долевой собственности собственников помещений прекращается договор аренды в отношении участка.
Однако в рамках настоящего дела установлено, что земельный участок, предоставленный Обществу в аренду, был сформирован для строительства не только жилых домов, но и отдельно стоящего здания паркинга, а для эксплуатации жилых домов.
Условие о строительстве паркинга была включено в договор по соглашению сторон на основании соответствующего постановления Правительства Санкт-Петербурга в„– 222 от 24.02.2009 и заключенного сторонами дополнительного соглашения от 30.03.2009 в„– 4.
Поскольку Общество не исполнило обязательства по строительству паркинга на предоставленном земельном участке, который был сформирован не для эксплуатации и благоустройства жилых домов, а для строительства, причем не только жилых домов, но и паркинга, суды обоснованно признали, что спорный земельный участок не мог перейти в общую долевую собственность собственников помещений в этих домах.
В данном случае сам по себе факт государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме не свидетельствует о наличии безусловных оснований для признания договора аренды прекращенным в соответствии с нормами статьи 413 ГК РФ и статей 36 и 37 ЖК РФ.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы Общества.
Что касается кассационной жалобы ТСЖ "Долгоозерная 37/2", то производство по ней подлежит прекращению по следующим основаниям.
В силу статьи 273 АПК РФ право обжаловать судебный акт в порядке апелляционного производства имеют лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных названным Кодексом.
В соответствии со статьей 42 АПК РФ лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт по правилам, установленным названным Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.
Для признания права на обжалование судебного акта необходимо, чтобы принятый судебный акт непосредственно затрагивал права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле, в том числе создавал препятствия для реализации его субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.
Указанная правовая позиция содержится в пунктах 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 в„– 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Для возникновения права на обжалование судебных актов у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо, чтобы оспариваемые судебные акты не просто затрагивали права и обязанности этих лиц, а были приняты непосредственно о правах и обязанностях этих лиц. Наличие у лиц, не привлеченных к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет их правом обжалования судебных актов.
Если после принятия кассационной жалобы будет установлено, что заявитель не имеет права на обжалование судебного акта, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению.
Суд кассационной инстанции признает, что оспариваемыми судебными актами непосредственно не затрагиваются права и обязанности ТСЖ "Долгоозерная 37/2", в том числе не создаются препятствия для реализации его субъективного права, в связи с чем производство по его кассационной жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.
Прекращая производство по апелляционной жалобе Товариществ, в том числе, и ТСЖ "Долгоозерная 37/2", суд апелляционной инстанции исходил из того, что предметом настоящего спора является установление законности действий Управления Росреестра при осуществлении государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного Обществу для строительства объектов недвижимости.
Суд апелляционной инстанции правильно отметил, что в рамках настоящего дела не оспаривается право собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, необходимый для эксплуатации дома, и данное право не влияет на установление факта надлежащего исполнения Обществом обязательств по договору аренды, регистрация которого была прекращена Управлением Росреестра.
Из текста обжалуемых судебных актов не усматривается, что суд принял решение и о каких-либо правах и обязанностях данного ТСЖ "Долгоозерная 37/2".
Наличие у лица, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет его правом на обжалование судебного акта.
С учетом изложенного суд сделал правильный вывод о том, что ТСЖ "Долгоозерная 37/2" нельзя признать лицом, которое имеет право обжалования судебного акта в соответствии со статьей 42 АПК РФ, в связи с чем правомерно прекратил производство по апелляционной жалобе.
Суд кассационной инстанции соглашается с данным выводом суда и полагает, что по указанным выше основаниям производство по кассационной жалобе ТСЖ "Долгоозерная 37/2" подлежит прекращению.
Кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов, нарушений норм материального и процессуального права судами не допущено, а выводы основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах.
В соответствии с положениями подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 34 и 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 в„– 46, Обществу надлежит возвратить из федерального бюджета 1500 руб., излишне перечисленных в качестве государственной пошлины по платежному поручению от 21.01.2016 в„– 922, а ТСЖ "Долгоозерная 37/2" - 3000 руб., уплаченных в качестве государственной пошлины при подаче кассационной жалобы, производство по которой прекращено.
Руководствуясь статьями 150, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 по делу в„– А56-60621/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, ул. Казанская, д. 36, ОГРН 1027810227884, ИНН 7826090547, из федерального бюджета 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченных при подаче кассационной жалобы по платежному поручению от 21.01.2016 в„– 922.
Производство по кассационной жалобе товарищества собственников жилья "Долгоозерная 37/2" прекратить.
Возвратить товариществу собственников жилья "Долгоозерная 37/2", место нахождения: 197371, Санкт-Петербург, ул. Долгоозерная, д. 37, корп. 2, ОГРН 1097847304697, ИНН 7814450555, из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченных при подаче кассационной жалобы по платежному поручению от 04.02.2016 в„– 16.
Постановление в части прекращения производства по кассационной жалобе товарищества собственников жилья "Долгоозерная 37/2" может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в месячный срок.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
Т.И.САПОТКИНА
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------