АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. по делу в„– А56-73433/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ивановой Ю.А. (доверенность от 29.12.2015 в„– 84845-42), от открытого акционерного общества "Санкт-Петербургский завод "Полимерстройматериалы" Холтобина Н.А. (доверенность от 27.01.2016), рассмотрев 24.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2015 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу в„– А56-73433/2014,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Санкт-Петербургский завод "Полимерстройматериалы", место нахождения: 195248, Санкт-Петербург, Ириновский пр., д. 1, ОГРН 1027804179622, ИНН 7806038108 (далее - Общество), о взыскании 10 031 409 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 30.05.2001 в„– 07/ЗД-02232 за период с 07.04.2014 по 31.12.2014, 1 409 976 руб. 56 коп. пеней за период с 17.04.2014 по 16.10.2014.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Бурнос Николай Алексеевич, Саломатова Лариса Михайловна, общество с ограниченной ответственностью "Актив", место нахождения: 195248, Санкт-Петербург, Ириновский пр., д. 1, лит. Ф, ОГРН 1107847047934, ИНН 7806427094, общество с ограниченной ответственностью "Актив-СПб", место нахождения: 195248, Санкт-Петербург, Ириновский пр., д. 1, лит. И, ОГРН 1107847108599, ИНН 7806430241, закрытое акционерное общество "ЛАККИ", место нахождения: 192241, Санкт-Петербург, Ириновский пр., д. 1, ОГРН 1037816000837, ИНН 7816150042.
Решением суда от 24.08.2015 в порядке процессуального правопреемства истец заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), с Общества в пользу Комитета взыскано 109 022 руб. 93 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 15.12.2015 решение от 24.08.2015 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, считая, что судами неправильно применены нормы материального права, а выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, не соответствуют обстоятельствам дела, просит указанные решение и постановление изменить, взыскать с Общества в пользу Комитета 7 068 838 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате и 993 568 руб. 96 коп. пеней. Как указывает податель жалобы, в связи с переходом права собственности на здания, расположенные на спорных земельных участках, возникла множественность лиц в арендном правоотношении; при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения от них как совместно, так и по отдельности, как полностью, так и в части долга. Комитет считает, что в связи с неделимостью предмета обязательства у ответчика возникла солидарная обязанность в отношении арендуемых земельных участков общей площадью 112 127 кв. м по договору аренды от 30.05.2001 в„– 07/ЗД-02232. Кроме того, факт, что Общество не уведомляло Комитет о переходе прав и обязанностей в отношении части имущества к третьим лицам, по мнению подателя жалобы, свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил ее отклонить.
Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 30.05.2001 заключили договор в„– 07/ЗД-02232 аренды земельных участков общей площадью 161 813 кв. м, в том числе участков площадью 128 549 кв. м с кадастровым номером 78:6117:16 (участок 1) и площадью 33 264 кв. м с кадастровым номером 78:6117:17 (участок 2), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Ириновский пр., д. 1 сроком до 14.06.2049 для использования под производство в соответствии с ведомостью от 30.05.2001 в„– 742 инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) (коды функционального использования - 1.5, 3.1, 3.2, 3.11, 3.12, 6.2, 7.2).
Согласно пункту 4.3.6 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемых договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.
Пунктами 3.4, 3.7 договора установлено, что внесение арендной платы производится арендатором ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.
Пунктом 5.2 договора за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы установлена ответственность в виде пени в размере 0,15% от суммы просроченных арендных платежей за каждый день просрочки.
Дополнительным соглашением от 22.10.2010 в„– 3 к договору сторонами на основании решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2010 по делу в„– А56-84857/2009 с учетом перехода прав пользования частями земельного участка в пользу общества с ограниченной ответственностью "Петробетон" (34 695 кв. м), Бурноса Н.А. (5656 кв. м), общества с ограниченной ответственностью "Клекнер Пентапласт Россия" (9335 кв. м) пункт 3.4 договора дополнен условием о величине арендной платы, при этом с 01.01.2013 размер подлежащей ежеквартальному внесению арендной платы определяется арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом, осуществленным арендодателем, и с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости, устанавливаемого правительством Санкт-Петербурга.
ГУИОН по состоянию на 07.04.2014 проведена инвентаризация участков 1 и 2 по функциональному использованию, составлены ведомости в„– 37393Б-14/1 и 37393Б-14/2 соответственно, согласно которым на участках выявлены различные виды функционального использования (производственная, складская деятельность, общественное питание, торговля, авторемонтные боксы, автостоянки).
На основании указанных ведомостей КУГИ направил арендатору уведомление от 16.05.2014 в„– 2248 об установлении с 07.04.2014 квартальной арендной платы в размере 3 939 691 руб. 03 коп. при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд равен 1.
КУГИ, ссылаясь на то, что арендная плата не уплачена в соответствии с изменившимися видами функционального использования земельных участков, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил иск в части взыскания 109 022 руб. 93 коп. неустойки за просрочку внесения арендной платы за II и III кварталы 2014 года в размере, установленном дополнительным соглашением от 22.10.2010 в„– 3, в остальной части иска отказал, поскольку не усмотрел оснований для одностороннего изменения размера арендной платы по пункту 3.6 договора.
Апелляционный суд согласился с таким решением.
Кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Как установлено судами, в течение действия договора аренды часть расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости (здания под литерами Ж, З, Я, АА, Е, У) перешла в собственность третьих лиц.
В силу приведенных норм с момента государственной регистрации права собственности на эти объекты указанные лица приобретают право пользования земельным участком на основании договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Отдельные земельные участки, необходимые для использования данных зданий, не сформированы. Оснований полагать, что спорный участок является неделимым, не имеется.
Общество исполнило обязанность по уплате арендной платы в соответствии с дополнительным соглашением от 22.10.2000 в„– 3. При этом площадь участков, исходя из которой производилось начисление арендной платы, составила 112 127 кв. м.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что из представленных ведомостей инвентаризации в„– 37393Б-14/1 и в„– 37393Б-14/2 не представляется возможным установить, к каким из видов функционального использования территории относятся участки, используемые Обществом. Оснований полагать, что по результатам инвентаризации выявлено изменение вида функционального использования именно тех участков, которые используются Обществом, не имеется.
При таком положении Комитет не обосновал наличие оснований для взыскания с Общества всей суммы задолженности либо ее части, исходя из увеличенного по результатам инвентаризации размера арендной платы, в том числе в порядке пункта 1 статьи 323 ГК РФ.
С учетом того, что нормы материального и процессуального права применены судами правильно, установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.08.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2015 по делу в„– А56-73433/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------