АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. по делу в„– А56-49495/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Вика-Плюс" генерального директора Александрова Б.С. (решение единственного участника от 26.01.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Стыркевич М.А. (доверенность от 30.12.2015), рассмотрев 23.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вика-Плюс" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2015 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу в„– А56-49495/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вика-Плюс", место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 88, лит. Г, сооружение 1, ОГРН 1037851038323, ИНН 7826168031 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, подъезд 6, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании незаконными действий Комитета, выразившихся в необоснованном завышении последним арендной платы по договору аренды от 27.06.2007 в„– 20-А016658 (далее - Договор аренды) в период с 01.09.2011 по 30.06.2015, а также о взыскании с Комитета 18 990 000 руб. ущерба в виде излишне уплаченной арендной платы за период с 01.09.2011 по 30.06.2015, 105 733 300 руб. штрафных пеней за нарушение права Общества по инвестиционному договору от 14.08.1995 в период с 01.09.2011 по 30.06.2015, а также о признании месячной платы по договору от 27.06.2007 в„– 20-А016658 равной величине рыночной месячной арендной платы за спорный объект согласно Заключению специалиста общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-консультационный центр "СевЗапЭксперт" от 22.06.2015 в„– 081-о/15 с 01.07.2015 на период до заключения дополнительного соглашения к договору аренды со сроком действия до 06.08.2024.
В соответствии с правилами статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Общество до принятия решения по существу уточнило свои требования, в результате чего просило:
1) признать незаконным отказ Комитета от 03.02.2015 в изменении размера арендной платы по Договору аренды на основании представленного Отчета Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - СПб ГУП "ГУИОН") об оценке рыночной арендной платы за объект недвижимости от 22.12.2014 в„– 31-1-1053/2014 (далее - Отчет об оценке от 22.12.2014);
2) признать незаконными действия Комитета по завышению арендной платы по Договору аренды в период с 01.09.2011 по 30.06.2015 ввиду уклонения от применения ставок арендной платы на основании представленного Отчета об оценке от 22.12.2014;
3) взыскать материальный вред в размере 18 990 000 руб., причиненный завышением арендной платы;
4) взыскать 105 733 300 руб. штрафных пеней за преднамеренное нарушение Комитетом законного права истца на аренду в течение 25 лет с определением размера арендной платы по методике, предусмотренной инвестиционным договором б/н от 14.08.1995, заключенным между Обществом и МП "Мостотрест", в период с 01.09.2011 по 30.06.2015;
5) обязать Комитет заключить с Обществом дополнительное соглашение к Договору аренды от 27.06.2007 в„– 20-АО16658 сроком действия до 06.08.2024, как это было предусмотрено инвестиционным договором от 14.08.1995;
6) установить с 01.07.2015 месячную арендную плату по Договору аренды и дополнительным соглашениям к нему равную рыночной месячной арендной плате согласно заключению специалиста от 21.08.2015 в„– 135-о/15 ООО "Экспертно-консультационный центр "СевЗапЭксперт".
Решением от 16.10.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального права и на несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 16.10.2015 и постановление от 18.01.2016 и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
По мнению подателя жалобы, судами не дана правовая оценка письму Комитета от 29.09.2014 в„– 18748, которое, как считает Общество, является офертой Комитета на заключение дополнительного соглашения к Договору аренды и на изменение размера арендной платы после проведения Обществом индивидуальной оценки; у Общества отсутствует обязанность доказывать несоответствие и недостоверность предыдущего Отчета СПб ГУП "ГУИОН" об оценке от 16.03.2011 (далее - Отчет об оценке от 16.03.2011); Комитет фактически является правопреемником МП "Мостотрест" по инвестиционному договору б/н от 14.08.1995, заключенному между Обществом и МП "Мостотрест", являвшимся правопредшественником СПб ГУП "Мостотрест", что влечет обязанность Комитета заключить дополнительное соглашение с изменением срока действия Договора аренды на срок до 25 лет; в результате неисполнения Комитетом обязанностей, предусмотренных данным инвестиционным договором, и использования Комитетом завышенных арендных ставок Обществу был причинен имущественный вред; у Комитета как у правопреемника стороны по инвестиционному договору от 14.08.1995, заключенному между Обществом и СПб ГУП "Мостотрест", возникла обязанность по уплате штрафных санкций, предусмотренных инвестиционным договором.
Комитет в отзыве на жалобу просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая, что он не является правопреемником МП "Мостотрест" и СПб ГУП "Мостотрест" по заключенному с истцом инвестиционному договору, и что размер арендной платы за объект, рассчитанный истцом на основании Отчета об оценке от 22.12.2014 не превышает размер платы, установленной по Договору в соответствии Отчетом об оценке от 16.03.2011, в связи с чем отсутствуют основания для внесения изменений в Договор аренды.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу и приведенные в ней доводы, а Комитет просил оставить принятые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, сооружение общей площадью 1 286,1 кв. м с кадастровым номером 78:031:0:10, представляющее собой подземный пешеходный переход на перекрестке Лиговского проспекта и Разъезжей улицы и расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 88, лит. Г, сооружение 1, сформировано как первичный объект недвижимости, который учтен в Реестре собственности Санкт-Петербурга как имущество, составляющее казну Санкт-Петербурга.
Право собственности Санкт-Петербурга на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании Договора аренды от 27.06.2007 в„– 20-А016658 Общество является арендатором нежилых помещений общей площадью 238,1 кв. м, являющихся частью нежилого сооружения - подземного пешеходного перехода общей площадью 1286,1 кв. м.
Дополнительным соглашением от 01.09.2011 в„– 1 срок действия данного договора продлен до 01.07.2015.
В соответствии с дополнительным соглашением от 18.03.2014 в„– 2 арендная плата за пользование помещением в период с 05.01.2014 до завершения ремонта станции метрополитена "Лиговский проспект", но в любом случае не более, чем до 03.12.2014, была рассчитана в соответствии с абзацем вторым пункта 3.1 Договора и составляла 295 000 руб. в месяц на основании Отчета об оценке рыночной арендной платы на объект от 27.02.2014 в„– 31-1-0125/2014, выполненного СПб ГУП "ГУИОН" (далее - Отчет об оценке от 27.02.2014).
Этим же дополнительным соглашением стороны установили, что после завершения ремонта станции метрополитена "Лиговский проспект", а именно, с 03.12.2014, арендная плата за пользование Объектом определяется в соответствии с абзацем первым пункта 3.1 Договора аренды и рассчитывается на основании Отчета об оценке от 16.03.2011 с учетом корректировки ее на индекс ежегодного изменения ставки арендной платы, в связи с чем арендная плата составляет 484 130 руб. 15 коп. в месяц.
Общество обратилось в Комитет с письмом от 12.01.2015, в котором просило изменить договор в части арендной платы за период с 03.12.2014 по 01.07.2015, приложив к данному письму Отчет об оценке от 22.12.2014.
Письмом от 03.02.2015 в„– 530 Комитет отказал Обществу в заключении такого дополнительного соглашения.
Общество обратилось в суд с настоящим иском, полагая данный отказ Комитета неправомерным.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие правовых оснований для применения представленного Обществом Отчета об оценке от 22.12.2014 и для изменения установленного дополнительным соглашением от 18.03.2014 в„– 2 порядка определения размера арендной платы. Кроме того, суд ссылался на недоказанность совершения Комитетом действий по завышению арендной платы, определенной Договором аренды. Суд также установил, что Комитет не является правопреемником стороны по инвестиционному договору и не может нести ответственность за его неисполнение.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 решение суда оставлено без изменения.
Кассационная инстанция, заслушав доводы представителя Общества, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения ввиду следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия Договора аренды с учетом положений статьи 431 ГК РФ, суды признали, что стороны дополнительным соглашением от 18.03.2014 в„– 2 установили порядок определения арендной платы в период с 05.01.2014 по 05.12.2014 в размере 295 000 руб. в месяц на основании Отчета об оценке от 27.02.2014, а с 05.12.2014 - в размере 484 130 руб. 15 коп. в месяц на основании Отчета об оценке от 16.03.2011.
Суды, отказывая в иске, обоснованно учли положения Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 в„– 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон в„– 387-58), в соответствии с которым иной размер арендной платы, не ниже рассчитанного методом массовой или индивидуальной оценки, может быть установлен по заявлению лица, имеющего намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, в случае, если предложенный размер арендной платы превышает размер арендной платы, определенный в соответствии с методикой определения арендной платы согласно пункту 2.2.3 Приложения 1 к названному Закону в„– 387-58.
Однако, как следует из материалов дела, размер арендной платы за объект, рассчитанный на основании представленного Обществом Отчета об оценке от 22.12.2014, не превышает размер арендной платы, установленный по Договору аренды в соответствии с Отчетом об оценке от 16.03.2011, в связи с чем основания для внесения изменений в Договор аренды в части изменения арендной платы отсутствуют.
Дополнительное соглашение от 18.03.2014 в„– 2 в установленном законом порядке Обществом не оспаривалось и не признано недействительным.
Суды правильно исходили из того, что объективные и допустимые доказательства недостоверности и несоответствия Отчета об оценке от 16.03.2011 стандартам оценки, указанным в статье 20 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отсутствуют, а представленное истцом в материалы дела заключение специалиста не содержит положений, оспаривающих законность указанного Отчета, не опровергает и не ставит под сомнение его достоверность.
В связи с этим у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения требований Общества о признании незаконными действий Комитета по завышению арендных платежей в спорный период, а также для установления факта завышения размере арендных платежей по сравнению с платежами, установленными действующим Договором аренды.
В нарушение требований статьи 65 АПК РФ Общество не представило объективных и достоверных доказательств того, что в спорный период оно вносило арендную плату в повышенном размере, нежели это было предусмотрено Договором аренды с учетом положений дополнительного соглашения к нему в„– 2 от 18.03.2014.
При таких обстоятельствах и в отсутствие доказательств уплаты Обществом арендных платежей в размере, превышающем установленный Договором аренды, суды правомерно посчитали недоказанной совокупность условий, предусмотренных статьей 15 ГК РФ и необходимых для удовлетворения требования о возмещении имущественного вреда.
В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Таким образом, возможность взыскания убытков закон связывает с доказыванием наличия и размера убытков, противоправного поведения лица, причинившего убытки, и наличия причинно-следственной связи между действиями (бездействием) этого лица и наступившими отрицательными последствиями в виде убытков у истца.
Поскольку совокупность указанных выше правовых оснований Обществом не доказана, а арендные платежи исчислялись сторонами в соответствии с условиями заключенного Договора аренды (с учетом дополнительного соглашения), суд правомерно отказал в иске о возмещении материального ущерба, причиненного, по мнению Общества, действиями Комитета по завышению арендной платы.
Доводы подателя жалобы о необходимости применения положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ при разрешении требований о взыскании штрафных пеней и об обязании заключить договор аренды сроком на 25 лет, являются необоснованными вследствие различной правовой природы обязательств, возникающих из договора аренды и инвестиционного договора, а также иных обязательств, в том числе, предусматривающих переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу.
Документальные доказательства правопреемства Комитета по инвестиционному договору либо соглашение об уступке Комитету прав по нему в материалы дела не представлены, в связи с чем суды верно указали на отсутствие правовых оснований для возложения на Комитет обязанностей МП "Мостотрест" и СПб ГУП "Мостотрест" по указанному договору, а именно, по передаче Обществу в аренду части сооружения сроком до 06.08.2024 и по уплате штрафных санкций за неисполнение обязательств по инвестиционному договору.
Суд кассационной инстанции признает обоснованным вывод судов о том, что письмо Комитета от 29.09.2014 в„– 18748 не является офертой на изменение ставки арендной платы путем проведения индивидуальной оценки, поскольку оно не содержит все существенные условия предлагаемых изменений Договора аренды, а носит характер разъяснения объема принадлежащих Обществу прав.
Доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судами и получивших надлежащую правовую оценку. Переоценка фактических обстоятельств, установленных по делу судами первой и апелляционной инстанций, не входит в полномочия кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов, установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65 и 71 АПК РФ, и сделаны правильные выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права.
Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 по делу в„– А56-49495/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вика-Плюс" - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------