АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу в„– А56-32703/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г., Ракчеевой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Рэд Стар" Плетинского А.В. (доверенность от 27.04.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Доринда-Мурманск" Кулида В.С. (доверенность от 17.06.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доринда-Мурманск" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2015 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу в„– А56-32703/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рэд Стар", место нахождения: 183034, г. Мурманск, Домостроительная ул., д. 2, ОГРН 1135190005521, ИНН 5190020700 (далее - ООО "Рэд Стар"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Доринда-Мурманск", место нахождения: 183001, г. Мурманск, ул. Траловая, д. 43, ОГРН 1035100180961, ИНН 5190117860 (далее - ООО "Доринда-Мурманск"), о взыскании 1 814 442 руб. 08 коп., в том числе 1 665 212 руб. 13 коп. неосновательного обогащения в размере перечисленного по предварительному договору аренды от 20.06.2013 в„– 01-ПДА обеспечительного платежа и 149 209 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2014 по 21.07.2015 (с учетом уточнения иска).
Решением от 27.07.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 данное решение оставлено без изменения.
ООО "Доринда-Мурманск" в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить названные судебные акты и принять по делу новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, суды не учли, что предварительный договор аренды от 20.06.2013 в„– 01-ПДА является смешанным договором, отношения по которому в части обязательств сторон в период строительства торгового центра прекратились с 13.02.2015 - с даты направления арендодателем заявления арендатору в ответ на его требование от 21.01.2015 о возврате обеспечительного платежа и прекращении всех обязательств по предварительному договору; арендодатель вправе удерживать обеспечительный платеж в счет обязательства арендатора по уплате неустойки за просрочку передачи проекта помещения.
ООО "Рэд Стар" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильными выводы судов о прекращении предварительного договора 20.06.2014 и об отсутствии у ответчика оснований для удержания обеспечительного платежа.
В судебном заседании представитель ООО "Доринда-Мурманск" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Рэд Стар" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Доринда-Мурманск" (арендодатель) и ООО "Рэд Стар" (арендатор) заключили предварительный договор аренды от 20.06.2013 в„– 01-ПДА, который в соответствии с его пунктом 2.1 представляет собой смешанный договор в смысле пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и включает в себя соглашение об обязательствах сторон в период строительства торгового центра, а также предварительный договор в смысле статьи 429 Кодекса о заключении краткосрочного и долгосрочного договоров аренды в соответствии с предусмотренными в приложениях к предварительному договору условиями в порядке и сроки, указанные в предварительном договоре.
Согласно пунктам 1.12, 1.14 предварительного договора предметом аренды являются нежилые помещения кафе в„– 4 (4, 41), расположенные на третьем этаже строящегося торгового центра - Многофункционального комплекса в Октябрьском административном округе общей ориентировочной площадью 64 950 кв. м (2-й пусковой комплекс) по адресу: 102 квартал г. Мурманска, Октябрьский административный округ, зона пересечения пр. Ленина, улиц Полярной Дивизии и Шмидта.
Порядок заключения краткосрочного и долгосрочного договоров аренды определен разделом 3 предварительного договора аренды от 20.06.2013 в„– 01-ПДА. Пунктом 3.1 предварительного договора установлена обязанность сторон до заключения долгосрочного договора аренды заключить краткосрочный договор аренды, но не ранее получения арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписания сторонами акта завершения работ арендатором и не позднее шестидесяти рабочих дней после указанных обстоятельств, сроком на одиннадцать месяцев.
В соответствии с пунктом 3.2 предварительного договора стороны обязуются подписать долгосрочный договор аренды в срок не позднее шести месяцев с даты наступления наиболее позднего из событий: регистрации права собственности арендодателя на торговый центр либо заключения между сторонами краткосрочного договора аренды.
Пунктом 6.1 предварительного договора аренды установлен ориентировочный срок официального открытия торгового центра - 06.09.2014, под которым согласно пункту 1.28 предварительного договора понимается официальное открытие торгового центра для доступа покупателей и посетителей при соблюдении следующих условий: наличии готового к эксплуатации торгового центра со всей необходимой инфраструктурой и наличии разрешения на ввод торгового центра в эксплуатацию, выданного уполномоченным государственным органом в установленном законом порядке.
Пунктом 9.10 предварительного договора на арендатора возложена обязанность предоставить арендодателю обеспечительный платеж в размере постоянной и дополнительной арендной платы за четыре месяца, что на момент подписания договора составляет сумму в рублях в размере, эквивалентном 42 050 условным единицам, в целях обеспечения своих обязательств по названному договору на весь срок аренды, включая краткосрочный и долгосрочный договоры аренды. Одна условная единица равняется 1 доллару США по курсу Центрального банка Российской Федерации (Банк России) на дату платежа, но в любом случае не менее 31 рубля за одну условную единицу (пункт 9.11).
Пунктом 5.5 предварительного договора на арендатора возложена обязанность предоставить арендодателю в течение шестидесяти дней с момента подписания предварительного договора согласованный с арендодателем и всеми заинтересованными государственными органами проект, обеспечивающий целевое использование помещения, и схему расстановки оборудования.
Пунктом 11.7 предварительного договора за нарушение указанной обязанности установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере, эквивалентном 100 условным единицам за каждый день просрочки предоставления проекта.
Во исполнение названных выше условий договора ООО "Рэд Стар" перечислило ООО "Доринда-Мурманск" 1 665 212 руб. 13 коп. в качестве обеспечительного платежа, что подтверждается платежным поручением от 01.07.2013 в„– 1.
Письмом от 21.01.2015 в„– 02 истец уведомил ответчика о прекращении обязательств сторон по предварительному договору от 20.06.2013 в„– 01-ПДА в связи с незаключением сторонами основного договора аренды; просил возвратить денежные средства в сумме 1 665 212 руб. 13 коп., перечисленные ответчику в качестве обеспечительного платежа по названному договору, в семидневный срок с момента получения данного требования. Указанное письмо согласно имеющемуся на нем штампу входящей корреспонденции получено ООО "Доринда-Мурманск" 23.01.2015.
В ответ ООО "Доринда-Мурманск" письмом от 13.02.2015 в„– 42 сообщило о своем согласии с прекращением предварительного договора и об удержании обеспечительного платежа в счет пеней в сумме 2 088 741 руб. 04 коп., начисленных в соответствии с пунктами 5.5, 11.7 предварительного договора за просрочку в 316 дней (с 26.09.2013 по 03.08.2014) предоставления арендатором проектной документации на помещение.
ООО "Рэд Стар", считая, что сторонами в предварительном договоре не согласован срок заключения основного договора, в связи с чем действие предварительного договора прекратилось по истечении года с момента его заключения - 20.06.2014 - ввиду незаключения сторонами до указанной даты краткосрочного договора аренды, ссылаясь на то, что в связи с прекращением обязательств сторон по предварительному договору у арендодателя отпали основания для удержания обеспечительного платежа, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, начислив на сумму неосновательного обогащения ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.06.2014 по 21.07.2015.
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Согласно пункту 6 названной статьи обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который должен был быть заключен основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Суды, проанализировав условия предварительного договора от 20.06.2013 в„– 01-ПДА, посчитали, что срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор аренды, определен сторонами с нарушением правил статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку событие, с которым стороны связали срок исполнения обязательств, не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли и действий сторон. В таком случае судебные инстанции пришли к выводу о том, что основной договор аренды в силу пункта 4 статьи 429 Кодекса должен был быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора; поскольку в указанный срок договор аренды заключен не был, обязательства сторон, возникшие из предварительного договора, прекратились 20.06.2014.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды исходили из того, что основания для удержания арендодателем обеспечительного платежа отпали с 21.06.2014, признали верным представленный истцом расчет исковых требований, в том числе в части процентов за пользование чужими денежными средствами.
Кассационная инстанция соглашается с тем, что к моменту обращения ООО "Рэд Стар" в арбитражный суд с настоящим иском и рассмотрения дела судом обязательства сторон по предварительному договору прекратились и основания для удержания арендодателем обеспечительного платежа отпали, в связи с чем иск в части взыскания основного долга удовлетворен правомерно.
Однако при установлении момента прекращения обязательств сторон по предварительному договору, от чего с учетом заявленных исковых требований зависит определение периода начисления процентов, судами не учтено следующее.
Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен один из возможных способов определения срока - путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить.
В то же время статьей 157 Кодекса предусмотрена возможность заключения сторонами условной сделки, то есть такой сделки, возникновение или прекращение прав и обязанностей по которой стороны поставили в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступят они или нет.
Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25, по смыслу пункта 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).
Таким образом, в зависимости от того, имеет ли обстоятельство, с наступлением которого стороны сделки связывают определенные правовые последствия, признаки неизбежности или вероятности, можно говорить либо о сроке сделки, определенном особым способом, либо об условной сделке.
В данном случае стороны в предварительном договоре от 20.06.2013 в„– 01-ПДА связали срок заключения основного договора аренды с получением арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подписанием сторонами акта завершения работ арендатором, регистрацией права собственности арендодателя на торговый центр. При этом в пункте 6.1 предварительного договора стороны согласовали ориентировочную дату официального открытия торгового центра - 06.09.2014, одним из условий которого является наличие разрешения на ввод торгового центра в эксплуатацию (пункт 1.28 предварительного договора). Из материалов дела усматривается и истцом не опровергнуто, что ООО "Рэд Стар" 03.08.2014 передало ООО "Доринда-Мурманск" проектную документацию по помещению многофункционального комплекса. Таким образом, у истца не было причин полагать, что договор аренды должен быть заключен до 06.09.2014 и до истечения указанных в предварительном договоре сроков, начало которых определено датой официального открытия торгового центра (06.09.2014) после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию.
При таких обстоятельствах, исходя из условий предварительного договора от 20.06.2013 в„– 01-ПДА в совокупности и положений статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации у судов не имелось оснований считать предварительный договор прекращенным 20.06.2014, по крайней мере до указанной в предварительном договоре ориентировочной даты официального открытия торгового центра и без учета совершенных истцом после 20.06.2014 действий во исполнение предварительного договора.
Принимая во внимание достижение сторонами соглашения о прекращении обязательств по предварительному договору путем обмена письмами, приобщенными к материалам дела, установление истцом в письме от 21.01.2015 в„– 02, полученном ответчиком 23.01.2015, семидневного срока для возврата обеспечительного платежа, отсутствие возражений ответчика по расчету заявленных процентов, кассационная инстанция полагает, что в соответствии со статьями 314, 395, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму обеспечительного платежа могут начисляться не ранее, чем с 31.01.2015.
Довод ответчика об удержании обеспечительного платежа в счет обязательства истца по уплате пеней за просрочку предоставления проекта помещения обоснованно отклонен апелляционным судом. Для применения к истцу такой меры ответственности необходимо установить нарушение обязательства, определить размер и порядок начисления пеней с учетом возражений арендатора, что не представляется возможным без выяснения указанных вопросов в рамках рассмотрения отдельного требования, которое ответчик не заявлял.
При таком положении кассационная инстанция находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в части момента прекращения обязательств сторон по предварительному договору и периода, за который подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, не соответствуют обстоятельствам спора и нормам права. Поскольку изменение периода начисления процентов в данном случае не связано с необходимостью установления новых обстоятельств, а основано на иной правовой характеристике взаимоотношений сторон, кассационная инстанция полномочна в соответствии с пунктом 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменить принятые судами акты в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и уменьшить подлежащие взысканию проценты до 65 637 руб. 10 коп. за период с 31.01.2015 по 21.07.2015 с соответствующим изменением суммы судебных расходов, подлежащих возмещению истцу ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных требований.
В остальной части решение от 27.07.2015 и постановление от 10.12.2015 следует оставить в силе. Поскольку ООО "Доринда-Мурманск" в кассационной жалобе просило отменить данные судебные акты полностью, считая исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме, судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы, остаются на ее подателе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.07.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 по делу в„– А56-32703/2015 изменить в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов по иску.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Доринда-Мурманск", место нахождения: 183001, г. Мурманск, ул. Траловая, д. 43, ОГРН 1035100180961, ИНН 5190117860, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рэд Стар", место нахождения: 183034, г. Мурманск, Домостроительная ул., д. 2, ОГРН 1135190005521, ИНН 5190020700, 65 637 руб. 10 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и 28 288 руб. судебных расходов по иску. В остальной части во взыскании процентов отказать.
В остальной части решение от 27.07.2015 и постановление от 10.12.2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доринда-Мурманск" - без удовлетворения.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
М.А.РАКЧЕЕВА


------------------------------------------------------------------