АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2016 г. по делу в„– А13-12775/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В., рассмотрев 27.04.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31.10.2015 (судья Зрелякова Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу в„– А13-12775/2015,

установил:

Открытое акционерное общество "Совхоз "Заречье", место нахождения: 160019, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 118А, ОГРН 1023500880193, ИНН 3525079214 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о признании незаконными отказов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160001, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576 (далее - Управление Росреестра), в государственной регистрации права собственности Общества на земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303002:2181, 35:24:0302008:263, 35:24:0303002:2184, 35:24:0303006:2055, 35:24:0302008:260, выраженные в сообщениях от 20.07.2015 в„– 35/001/701/2015-6216, в„– 35/001/701/2015-6221, в„– 35/001/701/2015-6209, в„– 35/001/701/2015-6211, в„– 35/001/701/2015-6222.
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра, администрация города Вологды, место нахождения: 160035, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация).
Решением от 31.10.2015 суд удовлетворил заявленные требования в полном объеме и обязал Управление Росреестра устранить допущенные нарушения; суд также взыскал с Управления Росреестра в пользу Общества 15 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Постановлением апелляционного суда от 03.02.2016 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на неправильное истолкование судами норм материального права, просит оспариваемые решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Податель жалобы ссылается на следующие обстоятельства: Обществом не соблюден порядок выкупа земельных участков при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования; при приобретении в собственность земельных участков, предоставленных в аренду, пункт 3.2 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон в„– 137) применяется с учетом сроков нахождения земельного участка в аренде, установленных подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Участвующие в деле лица извещены о времени и месте слушания дела, но своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество 03.06.2015 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303002:2181, 35:24:0302008:263, 35:24:0303002:2184, 35:24:0303006:2055, 35:24:0302008:260.
При этом, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303002:2181 общей площадью 14 984 кв. м из категории земель "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного использования", расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, образован из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91, ранее предоставленного Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.08.2014 заключили договор в„– 24-529гс аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303002:2181. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 23.09.2014.
Впоследствии Администрация (продавец) и Общество (покупатель) 18.05.2015 заключили договор в„– 569 купли-продажи данного земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0302008:263 общей площадью 1749 кв. м из категории земель "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного использования", расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Доронинская, образован из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0302008:249, ранее предоставленного Обществу в аренду в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Администрация (продавец) и Общество (покупатель) 18.05.2015 заключили договор в„– 565 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 35:24:0302008:263.
Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303002:2184 общей площадью 3732 кв. м из категории земель "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного использования", расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, образован из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91, ранее предоставленного Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Администрация (продавец) и Общество (покупатель) 13.05.2015 заключили договор в„– 561 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303002:2184.
Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2055 общей площадью 3883 кв. м из категории земель - "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием - "для сельскохозяйственного использования", расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, был образован из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91, ранее предоставленного Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Распоряжением Департамента земельных отношений Вологодской области от 17.08.2012 в„– 1740-р право постоянного (бессрочного) пользования Общества на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2055 прекращено, и указанный участок предоставлен Обществу в аренду сроком на 5 лет.
На основании данного распоряжения Департамент земельных отношений Вологодской области (арендодатель) и Общество (арендатор) 21.08.2012 заключили договор в„– 01-1323 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2055 для целей, не связанных со строительством.
Управлением Росреестра 12.09.2012 прекращена запись о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, а 19.09.2012 зарегистрирован указанный договор аренды.
Администрация (продавец) и Общество (покупатель) 12.05.2015 заключили договор в„– 542 купли-продажи данного земельного участка.
Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0302008:260 общей площадью 49 977 кв. м из категории земель "земли населенных пунктов" с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного использования", расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Доронинская, образован из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0302008:249, ранее предоставленного Обществу в аренду в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Администрация и Общество 18.05.2015 заключили договор в„– 567 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 35:24:0302008:260.
В пунктах 3.4 всех перечисленных договоров купли-продажи указано, что договор является одновременно актом приема-передачи имущества. Факт оплаты земельных участков по договорам подтвержден Администрацией в соответствующем письме.
В преамбулах указанных выше договоров купли-продажи имеется ссылка на пункты 3.1., 3.2. статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ.
Сообщениями от 20.07.2015 в„– 35/001/701/2015-6216, в„– 35/001/701/2015-6221, в„– 35/001/701/2015-6209, в„– 35/001/701/2015-6211, в„– 35/001/701/2015-6222 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0303002:2181, 35:24:0302008:263, 35:24:0303002:2184, 35:24:0303006:2055, 35:24:0302008:260, ссылаясь на положения абзаца 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон в„– 122-ФЗ), а также на то, что процедура предоставления в собственность за плату земельного участка без торгов, предусмотренная подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, в данном случае не подлежит применению по причине использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, на основании договора аренды менее трех лет.
Общество, полагая, что отказы в государственной регистрации права собственности на земельные участки являются незаконными и нарушающими права и законные интересы заявителя, а право аренды испрашиваемых земельных участков возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и такие участки оно вправе приобрести в собственность в соответствии с пунктом 3.2 статьи Закона в„– 137-ФЗ, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, установив, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков не было допущено указанных Управлением Росреестра нарушений земельного законодательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации права собственности Общества на земельные участки, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.
Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы Управления Росреестра и отмены принятых по делу судебных актов по следующим основаниям.
В соответствии с частью первой статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статьей 201 АПК РФ установлено, что основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из приведенных норм следует, что ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) признаются недействительными, если не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.
В силу пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 20 Закона в„– 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Государственная регистрация прав проводится на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона в„– 122-ФЗ.
При этом согласно пункту 2 указанной статьи Закона в„– 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона в„– 122-ФЗ и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как установлено судами, для проведения государственной регистрации права собственности на земельные участки Обществом представлены в регистрационный орган все необходимые правоустанавливающие документы.
Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации прав, ссылалось на положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, и указало, что поскольку земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства, находились в аренде у Общества менее трех лет, то процедура предоставления земельных участков в собственность за плату без проведения торгов, предусмотренная данной правовой нормой, не может быть применена. По общему правилу продажа земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона. Заявителем документов, подтверждающих соблюдение данной процедуры продажи земельных участков, не представлено.
Согласно подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Статья 39.3 ЗК РФ была введена в действие с 01.03.2015, то есть действовала на момент заключения представленных на государственную регистрацию договоров купли-продажи.
В то же время положениями статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ установлен особый порядок приобретения в собственность земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и предоставленных сельскохозяйственной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и заявителю, право аренды у которого возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
В силу пункта 3.1 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ земельный участок, расположенный в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, не занятый зданиями или сооружениями и предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования сельскохозяйственной организации, может быть приобретен такой организацией в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 3.2 названной статьи арендатору земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, предоставлено право приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1 данной статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком на право аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Как правильно установили суды первой и апелляционной инстанций, указанные в договорах купли-продажи земельные участки относятся к землям населенных пунктов, предназначены для ведения сельскохозяйственного производства, а ранее они принадлежали Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, впоследствии переоформленном на право аренды.
С учетом указанных обстоятельств суды правомерно пришли к выводу о применении в данном случае специальных правил, установленных пунктами 3.1, 3.2 статьи Закона в„– 137-ФЗ, не предусматривающих каких-либо сроков нахождения земельных участков в аренде.
Поскольку договоры купли-продажи соответствуют действующему законодательству и препятствий для государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на земельные участки на основании данных договоров не имелось, суды пришли к правомерному выводу, что оспариваемые отказы регистрирующего органа являются незаконными, что является основанием к удовлетворению заявленных требований.
В данном случае подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, на который ссылается Управление Росреестра, не подлежит применению в силу специального правового регулирования порядка продажи земельных участков, право аренды на которые возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Доводы подателя жалобы о том, что пункты 3.1, 3.2 статьи 3 Закона в„– 137-ФЗ касаются только определения цены выкупа земельного участка, обоснованно отклонены судами как противоречащие содержанию указанных норм, подлежащих систематическому толкованию.
Иные доводы регистрирующего органа не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании норм земельного законодательства, верно примененных судебными инстанциями; они были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, а их выводы соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, то обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 31.10.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по делу в„– А13-12775/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------