АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2016 г. по делу в„– А56-24951/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Преснецовой Т.Г., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Альянс Северо-Запад" Данилова И.Н. (доверенность от 15.02.2016), от открытого страхового акционерного общества "Россия" Земцовской О.Н. (доверенность от 18.12.2015 в„– 67), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс Северо-Запад" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Горбик В.М.) по делу в„– А56-24951/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс Северо-Запад", место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, Вяземский пер., д. 6, лит. А, пом. 5-Н, ОГРН 1137847183484, ИНН 7813562249 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому страховому акционерному обществу "Россия", место нахождения: 129085, Москва, проезд Ольминского, д. 3А, ОГРН 1027739100718, ИНН 7702075923 (далее - ОСАО "Россия"), о государственной регистрации перехода от ответчика к истцу права собственности на нежилые помещения 20-Н и 18-Н общей площадью 198,3 кв. м 252,9 кв. м с кадастровыми номерами 78:31:1497:3:1:21 и 78:1497:3:1:9 соответственно, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 95, лит. А, на основании договоров купли-продажи от 09.09.2013 в„– 1 и 2 соответственно.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра).
Решением от 25.06.2015 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить названные судебные акты и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, ответчик необоснованно уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения в соответствии с договорами купли-продажи, оснований для признания недействительными которых ни по специальным нормам законодательства о банкротстве, ни по общим нормам гражданского законодательства не установлено; договор купли-продажи недвижимого имущества, государственная регистрация которого не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, считается заключенным с момента его подписания сторонами, а нормы Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) не препятствуют государственной регистрации перехода права собственности на имущество должника по договору, заключенному более чем за полгода до введения процедуры банкротства; исходя из условий договора обстоятельства его исполнения сторонами не имеют правового значения для государственной регистрации перехода права собственности.
ОСАО "Россия" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на то, что сделка не может быть зарегистрирована при отсутствии волеизъявления одной из сторон; недвижимое имущество по договору покупателю не передавалось и им не оплачивалось; в связи с признанием ОСАО "Россия" несостоятельным (банкротом) имущество, составляющее конкурсную массу, не может быть отчуждено в ином порядке, кроме как предусмотрено законодательством о банкротстве.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ОСАО "Россия" против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ОСАО "Россия" (продавец) и Общество (покупатель) заключили договоры купли-продажи от 09.09.2013 в„– 1 и 2 нежилых помещений 20-Н и 18-Н общей площадью 198,3 кв. м и 252,9 кв. м с кадастровыми номерами 78:31:1497:3:1:21 и 78:1497:3:1:9 соответственно, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 95, лит. А, по цене 19 000 000 руб. и 23 750 000 руб. соответственно.
В соответствии с пунктами 4.2, 4.5, 4.7 названных договоров оплата по договорам производится путем открытия покупателем в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора в пользу продавца безотзывного покрытого аккредитива с размещением в банке денежного покрытия в размере 100% цены недвижимости. Срок действия аккредитива составляет 90 календарных дней с даты его открытия. Платеж по аккредитиву в размере 100% суммы с запретом частичного платежа осуществляется на основании представленных в исполняющий банк в течение срока действия аккредитива документов - оригинала договора купли-продажи, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей государственную регистрацию перехода права собственности на помещения.
Согласно пункту 3.1.2 договоров нежилые помещения подлежат передаче покупателю по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
26.09.2013 Общество и ОСАО "Россия" обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на указанные помещения.
В период нахождения документов на рассмотрении у регистрирующего органа в Управление Росреестра 06.11.2013 поступило заявление руководителя временной администрации, назначенной в отношении ОСАО "Россия" приказом Центрального банка Российской Федерации от 25.10.2013 в„– 13-359/пз-и, о запрете со ссылкой на положения Закона о банкротстве совершать регистрационные действия с любым недвижимым имуществом, зарегистрированным за ОСАО "Россия", а также о приостановлении подобных действий, если таковые начаты.
Сообщениями от 07.11.2013 в„– 42/046/2013-174 и в„– 42/046/2013-173 Управление Росреестра уведомило Общество об отказе в проведении государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в нарушение статьи 183.9 Закона о банкротстве не представлено письменное одобрение заключенных сделок временной администрацией.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.01.2015 по делу в„– А56-76215/2013 отменены решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.06.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014; отказано в удовлетворении заявления Общества о признании незаконными названных отказов Управления Росреестра от 07.11.2013 в государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения.
Общество, считая, что указанные выше обстоятельства свидетельствуют о необоснованном уклонении продавца - ОСАО "Россия" - от государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно статье 551 Кодекса государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю. Исполнение договора сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае уклонения одной из сторон договора продажи недвижимости от государственной регистрации перехода права собственности суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Исходя из положений статей 8.1, 131, 209, 223, 551 названного Кодекса в совокупности и разъяснений, изложенных в пунктах 11, 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22, отсутствие государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимое имущество не является основанием для признания договора недействительным или незаключенным; до проведения такой регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Поскольку под отчуждением имущества понимается передача его из собственности одного лица в собственность другого лица, переход права собственности на недвижимое имущество следует считать состоявшимся после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о прекращении права собственности отчуждателя и о возникновении этого права у приобретателя недвижимости.
Между тем, как видно из материалов дела, после заключения сторонами договоров купли-продажи и до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на отчуждаемые по данным договорам нежилые помещения приказом Центрального банка Российской Федерации от 25.10.2013 в„– 13-359/пз-и была назначена временная администрация страховой организации ОСАО "Россия" с приостановлением полномочий исполнительных органов страховой организации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2014 по делу в„– А40-95065/2013 ОСАО "Россия" признано несостоятельным (банкротом); в отношении него открыто конкурсное производство.
В соответствии со статьей 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном Законом о банкротстве.
Как следует из положений статей 131, 139 данного Закона, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (за исключениями, установленными законом), составляет конкурсную массу и подлежит продаже на торгах на условиях, утвержденных кредиторами.
Поскольку на момент признания ОСАО "Россия" несостоятельным (банкротом) нежилые помещения, являющиеся предметом договоров купли-продажи от 09.09.2013 в„– 1 и 2, не были переданы покупателю и оплачены последним и право собственности на них сохранялось за ОСАО "Россия", суды правомерно посчитали невозможным зарегистрировать переход к покупателю права собственности на основании данных договоров, поскольку удовлетворение иска покупателя в данном случае будет свидетельствовать об отчуждении имущества должника, входящего в конкурсную массу, с нарушением порядка, определенного законодательством о банкротстве.
При изложенных обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание как основанные на толковании норм гражданского законодательства без учета норм законодательства о банкротстве, являющихся специальными и подлежащих применению к отношениям, связанным с отчуждением имущества должника.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.06.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2016 по делу в„– А56-24951/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянс Северо-Запад" - без удовлетворения.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА


------------------------------------------------------------------