АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2016 г. по делу в„– А13-11908/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Преснецовой Т.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области на решение Арбитражного суда Вологодской области от 30.10.2015 (судья Зрелякова Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу в„– А13-11908/2015,

установил:

Открытое акционерное общество "Совхоз "Заречье", место нахождения: 160019, г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 118а, ОГРН 1023500880193, ИНН 3525079214 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, место нахождения: 160001, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 3, ОГРН 1043500093889, ИНН 3525144576 (далее - Управление Росреестра), о признании незаконными отказов от 20.07.2015 в„– 35/001/701/2015-6226, в„– 35/001/701/2015-6227, в„– 35/001/701/2015-6213, в„– 35/001/701/2015-6214, в„– 35/001/701/2015-6220 в государственной регистрации права собственности (перехода права) Общества на земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0203009:416, 35:24:0203007:6, 35:24:0203009:947, 35:24:0303002:2185, 35:24:0302017:189.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Вологды, место нахождения: 160035, г. Вологда, Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация).
Решением от 30.10.2015 заявленные требования удовлетворены; на Управление Росреестра возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 данное решение оставлено без изменения.
Управление Росреестра в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований; просило рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя. По мнению подателя жалобы, положения пункта 3.2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) о праве арендатора, переоформившего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, приобрести земельный участок в собственность применяются с учетом установленных подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации сроков нахождения участка в аренде; в пунктах 3.1, 3.2 статьи 3 Вводного закона установлены специальные правила лишь относительно цены выкупа земельного участка, но не порядка его выкупа.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом ходатайства Управления Росреестра не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91, ранее находившегося, как установлено судами, у Общества на праве постоянного (бессрочного) пользования, образованы путем его раздела следующие земельные участки:
- площадью 55 198 кв. м с кадастровым номером 35:24:0203009:416 по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, Элеваторная ул.;
- площадью 10 208 кв. м с кадастровым номером 35:24:0203007:6 по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, Промышленная ул.;
- площадью 27 950 кв. м с кадастровым номером 35:24:0203009:947 по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, Промышленная ул.;
- площадью 7832 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303002:2185 по адресу: Вологодская обл., г. Вологда;
- площадью 143 613 кв. м с кадастровым номером 35:24:0302017:189 по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Саммера, в северной части кадастрового квартала.
В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0203009:416, 35:24:0203007:6, 35:24:0203009:947, 35:24:0302017:189, относящихся к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного использования", за Обществом было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования.
Распоряжениями Департамента земельных отношений Вологодской области (далее - Департамент) от 22.05.2012 в„– 1186-р, от 13.06.2012 в„– 1321-р, от 17.08.2012 в„– 1738-р и 1743-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования Общества в отношении названных выше четырех земельных участков; указанные земельные участки предоставлены Обществу в аренду для сельскохозяйственного использования сроком на 5 лет.
На основании указанных распоряжений Департамент и Общество заключили договоры от 25.05.2012 в„– 01-1251, от 26.06.2012 в„– 01-1282, от 21.08.2012 в„– 01-1318 и 01-1320 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0203009:947, 35:24:0203009:416, 35:24:0203007:6, 35:24:0302017:189 соответственно для сельскохозяйственного использования сроком на 5 лет каждый.
В связи с заключением договоров аренды Управлением Росреестра в отношении названных земельных участков осуществлена государственная регистрация прекращения права постоянного (бессрочного) пользования Общества и государственная регистрация обременение арендой.
Кроме того, на основании постановления Администрации от 29.07.2014 в„– 5333 (в редакции постановления от 21.08.2014 в„– 6033) об образовании из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 путем раздела новых участков, в том числе земельного участка площадью 7832 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303002:2185, с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования в отношении исходного земельного участка (свидетельство о государственной регистрации права от 08.05.2014 серии 35-АБ в„– 782634) и о предоставлении вновь образованных участков в аренду Администрация и Общество заключили договор от 26.08.2014 в„– 24-531гс аренды земельного участка площадью 7832 кв. м с кадастровым номером 35:24:0303002:2185, относящегося к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием "для сельскохозяйственного производства" для целей, не связанных со строительством, сроком на 5 лет.
В последующем Администрация (продавец) и Общество (покупатель) заключили договоры от 12.05.2015 в„– 544, 546 и 559, от 18.05.2015 в„– 566 и 568 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0203009:416, 35:24:0203007:6, 35:24:0203009:947, 35:24:0303002:2185, 35:24:0302017:189 соответственно. В преамбуле договоров имеется ссылка на пункты 3.1, 3.2 статьи 3 Вводного закона.
Оплата земельных участков произведена покупателем в полном объеме.
Общество 03.06.2015 обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности (перехода права) на земельные участки с кадастровыми номерами 35:24:0203009:416, 35:24:0203007:6, 35:24:0203009:947, 35:24:0303002:2185, 35:24:0302017:189, приложив в качестве правоустанавливающих документов договоры купли-продажи.
Уведомлениями от 18.06.2015 Управление Росреестра сообщило Обществу о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) на указанные земельные участки в связи с отсутствием документов, подтверждающих соблюдение процедуры предоставления в собственность земельных участков, поскольку предусмотренное подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации основание предоставления земельного участка в собственность за плату без торгов не может быть применено в данном случае к участкам, предназначенным для сельскохозяйственного производства и используемым в соответствии с договором аренды менее трех лет.
Сообщениями от 20.07.2015 в„– 35/001/701/2015-6226, в„– 35/001/701/2015-6227, в„– 35/001/701/2015-6213, в„– 35/001/701/2015-6214, в„– 35/001/701/2015-6220 Управление Росреестра уведомило Общество об отказе в государственной регистрации права собственности (перехода права) на испрашиваемые земельные участки на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку в отношении данных земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и используемых по договорам аренды менее трех лет, не может быть применена предусмотренная подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации процедура предоставления в собственность за плату без торгов.
Общество, ссылаясь на то, что право аренды испрашиваемых земельных участков возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и такие участки арендатор вправе приобрести в собственность в соответствии с пунктом 3.2 статьи 3 Вводного закона, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 4 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 упомянутого Закона; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом о государственной регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.
Как видно из оспариваемых решений регистрирующего органа от 20.07.2015, основанием для отказа в государственной регистрации права собственности Общества в отношении спорных земельных участков послужили отсутствие документов, подтверждающих передачу земельных участков Обществу в собственность по результатам проведения торгов, и невозможность применения к земельным участкам, находившимся в аренде у Общества менее трех лет, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно названной правовой норме без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Между тем положениями статьи 3 Вводного закона установлены специальные правила в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, предоставленных сельскохозяйственной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и арендатору, право аренды у которого возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
В силу пункта 3.1 статьи 3 Вводного закона земельный участок, расположенный в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, не занятый зданиями или сооружениями и предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования сельскохозяйственной организации, может быть приобретен такой организацией в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 3.2 названной статьи арендатору земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, предоставлено право приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1 данной статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком на право аренды.
Суды, установив, что предметом договоров купли-продажи являются земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов и предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства, ранее находившиеся у Общества на праве постоянного (бессрочного) пользования, впоследствии переоформленном на право аренды, проанализировав названные выше правовые нормы в совокупности, пришли к правомерному выводу о том, что в данном случае продажа земельных участков Обществу осуществлялась в соответствии со специальными правилами, установленными пунктами 3.1, 3.2 статьи 3 Вводного закона, не предусматривающими каких-либо сроков нахождения земельных участков в аренде.
При таких обстоятельствах суды правомерно посчитали, что договоры купли-продажи соответствуют действующему законодательству и препятствий для государственной регистрации на основании данных договоров перехода к Обществу права собственности на земельные участки не имелось, в связи с чем оспариваемые отказы регистрирующего органа по изложенным в них мотивам являются незаконными, удовлетворив заявленные требования Общества.
Доводы подателя жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на ошибочном толковании норм земельного законодательства, верно примененных судебными инстанциями.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 30.10.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 по делу в„– А13-11908/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области - без удовлетворения.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА


------------------------------------------------------------------