АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. по делу в„– А56-54299/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Краевского А.А. (доверенность от 29.12.2015); от общества с ограниченной ответственностью "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82 и 86 Московского района" конкурсного управляющего Баулина П.Б. (выписка из ЕГРЮЛ от 17.06.2015), рассмотрев 26.04.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2015 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Горбик В.М.) по делу в„– А56-54299/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Агентство территориального развития кварталов 9, 11, 82, 85 и 86 Московского района", место нахождения: Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 24, лит. А, ОГРН 1037821047725, ИНН 7810144317 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (после реорганизации - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет), о признании незаключенным дополнительного соглашения от 29.11.2011 к договору от 12.07.2004 в„– 00/ЗК-04015 (12) аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Делу присвоен номер А56-54299/2013.
Комитет обратился в тот же суд с иском к Обществу о взыскании 9 546 492 руб. 07 коп. корректирующей суммы за превышение площади возведенного здания, 11 482 138 руб. 80 коп. процентов за период с 22.07.2004 по 20.09.2013, 10 000 руб. штрафа за нарушение пункта 8.9 договора от 12.07.2014 в„– 00/ЗК-04015 (12). Делу присвоен номер А56-59496/2013.
Определением от 09.12.2013 по ходатайству Общества названные дела объединены в одно производство, делу присвоен общий номер А56-54299/2013.
Протокольным определением от 12.02.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление (агентство) недвижимого имущества Московского района (далее - Агентство).
Общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявило ходатайство об уточнении исковых требований, просило суд признать дополнительное соглашение от 29.11.2011 к договору от 12.07.2004 в„– 00/ЗК-04015 (12) недействительным в части: пунктов 3.1, 4.2, 6.2.16, 6.2.19, 6.2.19.1, 6.2.19.2, 8.7, 10.2.2, IV, приложения 12, применить последствия недействительности сделки в виде исключения указанной части из дополнительного соглашения.
Решением от 24.04.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.12.2015, в удовлетворении исков отказано.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении требований Комитета. По мнению подателя жалобы, цена спорного договора установлена соглашением сторон в соответствии с действовавшим на момент заключения сделки законодательством и не может быть изменена судом.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.
Агентство о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 12.07.2004 в„– 00/ЗК-04015 (12) аренды на инвестиционных условиях земельного участка общей площадью 2755 кв. м с кадастровым номером 78:7681:3003, расположенного по адресу: восточнее проспекта Юрия Гагарина, улица Орджоникидзе, между домами 59 и 63 (восточнее дома 59 по улице Орджоникидзе).
Дополнительным соглашением от 29.11.2011 стороны изложили разделы 1-12 договора в следующей редакции.
В силу пункта 3.1 земельный участок предоставлен под проектирование и строительство жилого дома со встроенными помещениями общей площадью не более 14 008 кв. м. Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 28.12.2012 (пункт 9.1). В силу пункта 4.1 арендатор перечисляет в бюджет Санкт-Петербурга отчисления на развитие городской инфраструктуры. Общая сумма таких средств в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 18.05.2004 в„– 784 составляет 1 151 300 долларов США в рублевом эквиваленте. Согласно пункту 4.2 в случае, если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанных в пункте 3.1 договора, арендатор обязан выплатить денежные средства, определенные в порядке, установленном в приложении 12 к договору.
Согласно приложению 12 в случае несоответствия площади результата инвестирования площади здания, корректирующая стоимость по выбору арендатора определяется согласно формуле с начислением процентов за период со дня заключения договора до даты платежа, равных ставке рефинансирования Центрального банка России на день заключения договора: Ск = С (П1 - П) / П, где Ск - сумма корректирующих денежных средств, без зачисления процентов; С - сумма денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора; П - общая площадь объекта недвижимости, предполагавшегося к созданию; П1 - общая площадь вновь созданного объекта недвижимости, определенная в результате проведения технической инвентаризации, либо как положительная разница между размером арендной платы, определенным на основании отчета независимого оценщика на дату изготовления технической документации на результат инвестирования, и суммой денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора.
Договор аренды и дополнительное соглашение от 29.11.2011 зарегистрированы в установленном законом порядке.
Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 15.02.2013 в„– 78-0911в-2013 жилой дом со встроенными помещениями имеет следующие показатели вводимого объекта: общая площадь - 13 809,4 кв. м, кроме того, лестничные клетки 1ЛК - 2 161,2 кв. м, необорудованный подвал - 702,9 кв. м, чердак - 1 011,4 кв. м, площадь балконов, лоджий и террас с понижающими коэффициентами составляет 65,6 кв. м.
Комитет направил Обществу уведомление от 24.05.2013 в„– 2554-12/13 о том, что общая площадь возведенного жилого дома превысила на 3676,9 кв. м максимальную площадь объекта, указанную в пункте 3.1 договора, и поэтому Общество в соответствии с пунктом 4.2 договора обязано выплатить 20 288 211 руб. 06 коп. в течение 7 дней с даты подписания уведомления.
Претензией от 24.05.2013 в„– 2552-12/13 арендодатель потребовал от арендатора в пятидневный срок с момента получения претензии уплатить штраф в размере 100 МРОТ (10 000 руб.) в соответствии с пунктом 8.9 договора.
Считая, что дополнительное соглашение в части изменения пунктов 3.1, 4.2, 6.2.16, 6.2.19, 6.2.19.1, 6.2.19.2, 8.7, 10.2.2, IV, приложения 12 не соответствует закону, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.
Неисполнение арендатором условий претензии от 24.05.2013 послужило поводом для обращения Комитета в тот же суд с требованием о взыскании с Общества корректирующей суммы, штрафа и процентов.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для удовлетворения требований Общества и Комитета.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без изменения.
В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 в„– 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон в„– 282-43) договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой заключаемый в соответствии с названным законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий. Инвестиционные условия - это совокупность прав и обязанностей Санкт-Петербурга и инвестора при предоставлении объектов недвижимости.
Формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком (статья 8 Закона в„– 282-43).
Размер платежей подлежит корректировке в случае изменения параметров создаваемого объекта недвижимости (общей площади, функционального назначения и т.д.) по отношению к параметрам, учитывавшимся при определении начальной цены, рыночной стоимости арендной платы, в порядке, установленном правительством Санкт-Петербурга (пункт 3 статьи 9 Закона в„– 282-43).
Предусмотренная пунктом 4.1 договора (в редакции дополнительного соглашения) обязанность инвестора по перечислению в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств на развитие городской инфраструктуры представляет собой инвестиционное условие и по своей сути является платой за предоставление инвестору права застройки земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Согласно пункту 1.1 постановления правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 в„– 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" (далее - постановление в„– 576) при предоставлении объекта недвижимости для осуществления инвестиционной деятельности стоимость права на заключение инвестиционного договора устанавливается в виде суммы денежных средств, составляющих стоимость права на заключение договора, определенную до его заключения, и средств, корректирующих указанную стоимость.
Пунктом 1.2 названного постановления установлен порядок определения размера денежных средств, корректирующих стоимость права на заключение договора.
Указанный порядок соответствует договору аренды.
При предоставлении объектов недвижимости для осуществления инвестиционной деятельности на инвестора возлагается обязанность обеспечить выполнение работ по инженерной подготовке территорий (работы по выносу за пределы площади застройки возводимого объекта сетей водоснабжения, газоснабжения), стоимость которых учитывалась при составлении отчета о рыночной стоимости права на заключение договора (пункт 1.4 и приложение в„– 2 постановления в„– 576).
Стоимость права на заключение инвестиционного договора в виде денежных средств, подлежащих перечислению на развитие городской инфраструктуры в соответствии с постановлением правительства Санкт-Петербурга от 18.05.2004 в„– 784 была установлена до вступления в законную силу Закона в„– 282-43 и постановления в„– 576 и составила 1 151 300 долларов США в рублевом эквиваленте.
Рыночная стоимость права застройки с последующим правом долгосрочной аренды на 49 лет земельного участка определена на основании отчета, проведенного обществом с ограниченной ответственностью "Центр экспертизы и оценки собственности" и утвержденного экспертным заключением Государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", составляет 980 000 долларов США (без учета НДС) и не включает в себя стоимость работ по инженерной подготовке территорий (работы по выносу за пределы площади застройки возводимого объекта сетей водоснабжения, газоснабжения).
На основании изложенного суды сделали правильный вывод о том, что стоимость права на заключение инвестиционного договора не соответствует действующему законодательству, поскольку не соблюдены правила о выполнении отчета независимым оценщиком и обязательном учете стоимости работ по инженерной подготовке территории.
В результате проведения судебной экспертизы было установлено, что общая стоимость права на заключение инвестиционного договора с учетом выноса сетей из под пятна застройки (включая стоимость права на заключение договора, определенную до его заключения и внесенную в порядке пункта 4.3 договора, и сумму, корректирующую указанную стоимость) составляет 1 137 953,60 доллара США (заключение эксперта от 14.04.2015 в„– 140-15/ГСО).
Поскольку Общество в период с 18.06.2004 по 31.03.2014 уплатило по договору аренды 1 396 385 долларов США (за вычетом штрафов) и его переплата составила 258 431,40 доллара США, суды правомерно отказали в удовлетворении требований Комитета о взыскании корректирующей суммы и штрафа.
Изложенный в жалобе довод о том, что к возникшим между сторонами правоотношениям не применяются положения Закона в„– 282-43 и постановления в„– 576, подлежит отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.
Так как договор аренды заключен сторонами 12.07.2004, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о применении к спорным правоотношениям указанных нормативных актов Санкт-Петербурга.
Также кассационный суд отклоняет довод подателя жалобы о том, что постановление правительства Санкт-Петербурга от 18.05.2004 в„– 784, пункт 4.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) не были оспорены в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Поскольку при заключении спорного договора не был соблюден установленный региональным законодательством порядок определения стоимости права на заключение инвестиционного договора, суды правомерно руководствовались результатами независимой судебной экспертизы. Более того, изначальный отчет нельзя признать обоснованным, поскольку он не включает в себя стоимость работ по выносу за пределы площади застройки возводимого объекта сетей водоснабжения, газоснабжения.
Ввиду отсутствия предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов решение от 24.04.2015 и постановление от 17.12.2015 должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2015 по делу в„– А56-54299/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА


------------------------------------------------------------------