АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2016 г. по делу в„– А05-12701/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Ковальчука П.А. - Булавина Д.А. (доверенность от 18.03.2016), от акционерного общества "Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию" Семеновой Е.В. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев 20.04.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ковальчука Павла Афанасьевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.09.2015 (судья Тюпин А.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу в„– А05-12701/2014,

установил:

Открытое акционерное (впоследствии - акционерное) общество "Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию", место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 17, ОГРН 1032900023276, ИНН 2901116798 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к мэрии города Архангельска, место нахождения: 163000, г. Архангельск, пл. Ленина, д. 5, ОГРН 1022900509521, ИНН 2901065991 (далее - Мэрия), об определении порядка пользования земельным участком с кадастровым номером 29:22:040756:24, находящемся по адресу: г. Архангельск, Воскресенская ул., д. 35, на основании экспертного заключения от 13.07.2015, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Архземкадастр" (далее - ООО "Архземкадастр"), в соответствии с планом земельного участка (приложением 19 к заключению от 13.07.2015), координатами поворотных точек (приложением 2 к заключению от 13.07.2015) и фактического использования участка Обществом.
Определением от 12.08.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель Ковальчук Павел Афанасьевич, ОГРНИП 315290100014209.
Решением от 18.09.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.12.2015, определен порядок пользования земельным участком с кадастровым номером 29:22:040756:24 в соответствии с планом земельного участка (приложением 19), координатами поворотных точек (приложением 2) и фактическим использованием участка Обществом, в иске к Мэрии отказано.
В кассационной жалобе Ковальчук П.А., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции необоснованно отказал ему в удовлетворении ходатайств об отложении судебного заседания, вызове эксперта для дачи пояснений; обжалуемыми судебными актами предприниматель фактически лишен права пользоваться принадлежащей ему долей земельного участка; суды не проверили законность строительства Обществом на спорном земельном участке объекта недвижимости, в том числе наличие у него полномочий на участие в общем собрании собственников помещений в жилом доме в„– 35 по Воскресенской ул. в г. Архангельске.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Ковальчука П.А. поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Общества - в отзыве на нее.
Мэрия о дате и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, однако представителей в судебное заседание не направила, поэтому жалоба на основании части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Мэрия, муниципальное унитарное предприятие "Жилкомсервис" и Общество 21.11.2005 заключили договор в„– 183, по условиям которого Общество обязалось расселить деревянные жилые дома, расположенные в г. Архангельске по адресам: пр. Ломоносова, д. 154, корп. 1 и Воскресенская ул., д. 35 и д. 37, путем безвозмездной передачи в собственность муниципального образования "Город Архангельск" квартир, приобретаемых Обществом для последующего предоставления расселяемым гражданам, являющимся нанимателями квартир в расселяемых домах, и на основании соглашений, заключаемых с собственниками квартир в расселяемых домах. Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что его заключение является необходимым условием предоставления Обществу земельного участка под расселяемыми домами.
Мэрия (арендодатель) и Общество (арендатор) 28.02.2007 заключили договор в„– 4/100о аренды земельного участка площадью 3118 кв. м с кадастровым номером 29:22:040756;15, находящегося примерно в 15 м по направлению на север от ориентира - двухэтажного дома, расположенного по адресу: г. Архангельск, Воскресенская ул., д. 35, предоставляемого для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения.
Мэрия 16.08.2011 выдала Обществу разрешение в„– RU 29301000-214 на строительство по строительному адресу: г. Архангельск, Октябрьский округ, 122 квартал на пересечении Воскресенской ул. и пр. Ломоносова, многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (далее - Объект).
Мэрия 10.05.2011 издала распоряжение в„– 518-рм о формировании земельного участка площадью 488 кв. м в кадастровом квартале 29:22:040756 Октябрьского территориального округа г. Архангельска для эксплуатации многоквартирного дома в„– 35 по Воскресенской ул., указав, что с момента проведения кадастрового учета этого земельного участка он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из кадастровой выписки от 09.12.2013, земельный участок площадью 488 кв. м с кадастровым номером 29:22040756:24 по адресу: г. Архангельск, Воскресенская ул., д. 35, 21.06.2011 поставлен на государственный кадастровый учет.
Общество и муниципальное образование (далее - МО) "Город Архангельск" - собственники квартир в д. 35 по упомянутому выше адресу, 05.08.2011, 09.08.2011 и 10.10.2011 приняли следующие решения:
- определить размер долей собственников в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 29:22040756:24 пропорционально площади принадлежащих им квартир;
- обратиться за государственной регистрацией права общей долевой собственности на этот участок;
- до момента снятия граждан с регистрационного учета использовать дом, подлежащий сносу, для бытовых и складских нужд при строительстве на смежном участке Объекта, а в последующем - его разобрать и использовать участок для строительства Объекта.
Согласно акту обследования от 11.02.2014 жилой дом 35 по Воскресенской ул. в г. Архангельске снесен.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.03.2014 зарегистрировано право долевой собственности Общества и МО "Город Архангельск" на земельный участок с кадастровым номером 29:22040756:24 в размере 252/506 и 254/506 соответственно.
Поскольку в ходе строительства пристройки к Объекту между Обществом и Мэрией возникли разногласия по порядку пользования общим имуществом - земельным участком с кадастровым номером 29:22:040756:24, которые не были урегулированы во внесудебном порядке, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, установив, что собственники (Мэрия и Общество) не достигли согласия по порядку пользования неделимым земельным участком, определениями от 18.12.2014, 30.04.2015 назначил землеустроительную экспертизу, предложив эксперту установить, сложился ли между сторонами порядок пользования земельным участком, и представить варианты порядка пользования спорным участком исходя как из размера долей сторон, так и с учетом сложившегося порядка или выплаты денежной компенсации.
В заключении эксперта Голомысовой Екатерины Андреевны (техника ООО "Архземкадастр") от 13.07.2015 указано на невозможность раздела спорного земельного участка и предложены два варианта порядка пользования.
В период судебного разбирательства по результатам аукциона Мэрия 11.06.2015 продала свою долю (254/506) в праве собственности на земельный участок Ковальчуку П.А., который привлечен к участию в деле в качестве соответчика.
Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав предложенные экспертом варианты и сославшись на статью 247 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 37 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 в„– 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление в„– 6/8), установили порядок пользования спорным участком, в соответствии с которым участок используется только Обществом, поскольку в настоящее время вся его площадь застроена принадлежащим истцу зданием.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить.
В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Пунктом 2 этой же статьи предусмотрено, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В пункте 37 Постановления в„– 6/8 указано, что в случае невозможности раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ, участник общей долевой собственности вправе заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Таким образом, по смыслу статьи 247 ГК РФ по результатам разрешения спора об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд, исходя из баланса интересов всех собственников, определяет условия такого пользования, учитывающие, в том числе право на предоставление во владение каждому из них части общего имущества, соразмерной его доле, или выплату соответствующей компенсации.
Суд первой инстанции, установив, что спорный участок не может быть разделен, поскольку большая его часть занята построенным истцом объектом недвижимости, предоставил весь участок в пользование Обществу, нарушив тем самым права Ковальчука П.А.
Несмотря на то, что эксперт Голомысова Е.А. со ссылкой на невозможность проведения оценочных работ не ответила на вопрос о возможных вариантах пользования участком с учетом выплаты денежной компенсации, суд в нарушение требований части 1 статьи 87 АПК РФ не назначил дополнительную экспертизу.
Поскольку установленный судами порядок владения и пользования спорным земельным участком не может быть признан справедливым, так как нарушает баланс интересов сторон спорного правоотношения, что не соответствует требованиям статьи 247 ГК РФ, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.
При новом рассмотрении суду необходимо определить порядок владения и пользования спорным земельным участком, в том числе размер компенсации в случае невозможности предоставления участнику долевой собственности части общего имущества, соразмерной его доле, по результатам рассмотрения спора распределить расходы по кассационной жалобе.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 18.09.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2015 по делу в„– А05-12701/2014 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------