АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2016 г. по делу в„– А56-9724/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Тиунова Б.В. (доверенность от 30.12.2015 в„– 85415-42), от общества с ограниченной ответственностью "Автоцентр Гражданский" Доброхотова А.Б. (доверенность от 15.04.2015), от общества с ограниченной ответственностью "АВТОПРОДИКС" Голстовой Н.Л. (доверенность от 26.05.2014), рассмотрев 14.04.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2015 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015 (судьи Горбик В.М., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу в„– А56-9724/2015,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - КУГИ), правопреемником которого является Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Автоцентр Гражданский", место нахождения: 195220, Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, д. 49, лит. А, пом. 11Н, ОГРН 1117847136351, ИНН 7804459566 (далее - Общество), о взыскании 14 064 761 руб. 22 коп. задолженности за период с 27.04.2014 по 31.03.2015, 2 075 093 руб. 34 коп. пеней за просрочку платежей по состоянию на 10.02.2015, 3 294 400 руб. пеней за нарушение срока окончания строительства, установленного пунктом 5.2.2 договора от 27.12.2010 в„– 04-ЗК03085 (Т).
Определением от 02.06.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "АВТОПРОДИКС", место нахождения: 196158, Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 11, корп. 1, ОГРН 1037865015033, ИНН 7840008015 (далее - ООО "АВТОПРОДИКС").
Решением суда от 30.07.2015 иск удовлетворен частично: с Общества в пользу Комитета взыскано 3 265 204 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате, 697 358 руб. 72 коп. пеней за просрочку ее внесения, 1 681 360 руб. пеней за нарушение срока, установленного пунктом 5.2.2 договора, в остальной части в удовлетворении иска отказано. Также с Общества в доход федерального бюджета взыскано 34 899 руб. 08 коп. государственной пошлины по иску.
Постановлением апелляционной инстанции от 25.12.2015 решение от 30.07.2015 оставлено без изменения, принят отказ Общества от апелляционной жалобы и производство по ней прекращено, ответчику возвращено 3000 руб. уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
В кассационной жалобе Комитет, считая решение и постановление незаконными и необоснованными, выводы судов не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить судебные акты, иск удовлетворить в полном объеме. Как указывает податель жалобы, суды при расчете размера арендной платы необоснованно применили постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 в„– 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановление в„– 1379) с учетом представленных в материалы дела ведомостей инвентаризации по функциональному использованию участков 1 и 3. По мнению подателя жалобы, размер арендной платы за земельный участок, используемый Обществом, после истечения установленного срока реализации инвестиционного проекта подлежит исчислению согласно условиям договора. Кроме того, как указывает Комитет, возможность изменения при соглашении сторон размера арендной платы по договору, заключенному по результатам торгов, действующим законодательством не предусмотрена, условиями проведенных торгов и договора не установлена возможность применения к расчету арендной платы после истечения срока договора положений нормативно-правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, устанавливающих порядок определения размера арендной платы за земельные участки. Комитет также не согласен с выводом судов об отсутствии оснований для взыскания с Общества арендной платы за участок 1 с 01.12.2014 в связи с продажей объекта капитального строительства третьему лицу. Ввиду отсутствия оснований для изменения размера взыскиваемой арендной платы по договору Комитет считает необоснованным снижение размера пеней.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы жалобы, а представитель Общества просил ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве, представитель третьего лица согласился с позицией ответчика.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.05.2009 в„– 606 и протокола от 22.12.2010 подведения итогов открытого конкурса на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях КУГИ (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Диамант Инжиниринг" (арендатор) заключили договор от 27.12.2010 в„– 04-ЗК03085 (Т) аренды на инвестиционных условиях земельных участков, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Руставели (северо-восточнее пересечения с пр. Луначарского), для проектирования и строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса на земельном участке 1 площадью 17 996 кв. м с кадастровым номером 78:10:5552А:4 и многоуровневого гаража-стоянки на земельном участке 3 площадью 5690 кв. м с кадастровым номером 78:10:5552А:5.
Дополнительным соглашением от 09.04.2012 в„– 1 в договоре изменен арендатор в связи с уступкой его прав и обязанностей Обществу.
Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.
Сроки реализации инвестиционного проекта и действия договора установлены до 26.04.2014 (пункты 5.2.2, 9.1 договора).
Согласно пункту 4.1 общая сумма подлежащей перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга арендной платы в соответствии с протоколом о результатах торгов составила 56 800 000 руб. за период действия договора.
Порядок перечисления арендной платы урегулирован в пунктах 4.3, 4.3.1 договора. Обязанность арендатора перечислить предусмотренную пунктом 4.1 арендную плату в сроки, указанные в пункте 4.3 и приложении 5 к договору, закреплена в пункте 6.2.7.
В разделе 5 договора стороны согласовали график осуществления инвестиционного проекта: первый этап - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации, второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры; окончание второго этапа - получение до 26.04.2014 разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию.
За нарушение пунктов 4.3, 6.2.7 арендатор обязан уплатить пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3).
В случае нарушения условий пункта 5.2.2 арендатору в соответствии с пунктом 8.2 начисляются пени в размере 0,02% от суммы, указанной в пункте 4.1, за каждый день просрочки.
Ссылаясь на то, что Общество не выполнило обязанность по внесению арендной платы за период с 27.04.2014 по 31.03.2015, а также нарушило пункт 5.2.2 договора, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суды сделали вывод о том, что договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.
Суды установили, что Общество завершило строительство многофункционального торгово-развлекательного комплекса на земельном участке 1, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 07.08.2014 в„– 78-1104в-2014. Данный объект продан Обществом по договору купли-продажи от 26.11.2014 в„– 1 ООО "АВТОПРОДИКС", которому выдано свидетельство о государственной регистрации права от 01.12.2014.
В связи с указанными обстоятельствами, руководствуясь статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды сделали правильный вывод о переходе права пользования участком 1 к третьему лицу, о прекращении с 01.12.2014 обязанности ответчика по внесению арендной платы за этот участок.
Суды обеих инстанций обоснованно посчитали, что договором размер арендной платы установлен на период строительства и не предусмотрен порядок ее исчисления на последующий период, кроме того, после завершения строительства объекта изменились условия пользования участком 1.
Поэтому суды посчитали, что для расчета арендной платы за участок 1 за период с 27.04.2014 по 30.11.2014 и за участок 3 за период с 27.04.2014 по 31.03.2015 следует применять положения Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 в„– 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" и принятое в соответствии с ним постановление в„– 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга (далее - Положение).
Суды сделали вывод о применении в расчете арендной платы кода функционального использования Кн-10.1, применяемого в силу пункта 3.1.1 Положения в случае, если земельные участки предоставлены для строительства (реконструкции) объектов недвижимости в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.
Как из этого же пункта следует, что по истечении срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями КУГИ или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 в„– 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).
Применительно к пункту 3.1.1 Положения правовое значение для определения порядка расчета арендных платежей имеют факт надлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора, его добросовестности и причины просрочки.
Материалами дела подтверждено, что Общество ввело в эксплуатацию объект недвижимости на земельном участке 1 с нарушением установленного срока и не построило объект на участке 3.
Суды, не исследовав указанные обстоятельства и не дав им надлежащей оценки, сделали преждевременный вывод о применении кода 10.1 в расчете взыскиваемой задолженности.
Обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку правильность представленного Комитетом расчета арендной платы за пользование земельным участком в спорный период, а также пеней должна быть проверена с учетом указанных обстоятельств.
Суду первой инстанции необходимо учесть вышеизложенное и при правильном применении норм материального и процессуального права рассмотреть заявленные требования.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015 по делу в„– А56-9724/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
Т.И.САПОТКИНА
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------