АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 апреля 2016 г. по делу в„– А56-39484/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М., при участии от акционерного общества "Промышленная группа "Техноком" Милюшковой О.Ю. (доверенность от 01.04.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 30.12.2015), от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Ледащевой А.В. (доверенность от 31.12.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу в„– А56-39484/2015 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Промышленная группа "Техноком" (место нахождения: 187330, Ленинградская обл., Кировский р-н, г. Отрадное, Железнодорожная ул., д. 1, ОГРН 1024701328827, ИНН 4706016112; в настоящее время акционерное общество "Промышленная группа "Техноком"; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076; далее - Комитет) о расторжении договора купли-продажи от 15.10.2013 в„– 11308-АЗ, взыскании 16 000 000 руб. оплаты по данному договору и 6 451 874 руб. 86 коп. убытков в виде затрат, понесенных в связи с заключением указанного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649; в настоящее время акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"; далее - Фонд).
Решением суда первой инстанции от 01.10.2015 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 30.12.2015 указанное решение отменено, договор купли-продажи от 15.10.2013 в„– 11308-АЗ расторгнут, с Комитета в пользу Общества взыскано 16 000 000 руб., уплаченных по договору и 6 355 493 руб. 86 коп. убытков. В остальной части иска отказано.
В кассационных жалобах Комитет и Фонд, считая, что постановление апелляционной инстанции вынесено с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просят постановление от 30.12.2015 отменить, решение от 01.10.2015 оставить в силе.
Податели жалобы утверждают, что в договоре купли-продажи от 15.10.2013 в„– 11308-АЗ указаны все сведения об обременениях, ограничениях земельного участка, сведения о наличии инженерных сетей в многоквартирном доме отражены в техническом паспорте здания от 14.01.2015 и в кадастровом паспорте здания от 25.03.2013 в„– 78/201/13-57306. Кроме того в аукционной документации также содержались сведения об охранной зоне газораспределительной сети. Наличие газопровода на фасаде аварийного здания подтверждается и фотофиксацией выполненной при проведении оценки здания и земельного участка, которая отражена в отчете об оценке от 24.05.2013 в„– Фао-198/2013.
Податели жалоб полагают, что доказательств наличия неустранимых препятствий в пользовании Обществом земельном участком не представлено.
В отзыве на кассационные жалобы Общество просит оставить без изменения обжалуемое постановление, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представители Комитета и Фонда поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобы без удовлетворения.
Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения Комитета от 14.05.2013 в„– 647-рз "О продаже расселенного многоквартирного жилого дома одновременно с отчуждением покупателю земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, улица Седова, дом 99, корпус 5, литера А" (далее - распоряжение в„– 647-рз), проведен аукцион по продаже указанного имущества.
В соответствии с Протоколом об итогах аукциона от 25.09.2013 победителем признано Общество.
Комитет в лице Фонда, осуществляющего функции продавца, и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 15.10.2013 в„– 11308-АЗ (далее - договор купли-продажи), по которому продавец передает в собственность покупателя следующие объекты недвижимости:
- земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 790 кв. м, с кадастровым номером 78:12:0007145:2, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Седова ул., д. 99, к. 5, лит. А, для размещения жилого дома (жилых домов) и иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующим органом власти (местного самоуправления) в соответствии с законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами. Участок расположен в границах, установленных в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с указанием кадастрового номера и земель, в состав которых входит земельный участок (далее - земельный участок);
- многоквартирный дом площадью 790,4 кв. м, с кадастровым номером 78:12:7145:2:12, расположенный по тому же адресу, этажность - 3 (количество подземных этажей - 1).
Договором купли-продажи установлены ограничения начала и завершения застройки в виде обязанности покупателя осуществить снос здания в течение шести месяцев с момента заключения данного договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи.
Договором купли-продажи оговорено, что земельный участок находится в жилой зоне "ЗЖД" - зоне среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны. Земельный участок находится в многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга с включением объектов инженерной инфраструктуры. Часть земельного участка площадью 83 кв. м находится в охранной зоне сетей связи и сооружений связи. Части земельного участка площадью 93 кв. м и 66 кв. м находятся в охранной зоне канализационных сетей. Часть земельного участка площадью 51 кв. м находится в охранной зоне газораспределительной сети.
Цена продажи указанных объектов недвижимости установлена в размере 16 000 000 руб., в том числе: цена продажи здания - 106 000 руб., цена продажи земельного участка -15 894 000 руб. (пункт 2.1 договора купли-продажи).
На указанные объекты недвижимости 14.11.2013 зарегистрировано право собственности Общества (свидетельства о государственной регистрации права серии 78-АЗ в„– 134961 и в„– 134962).
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что по фасаду многоквартирного дома протянут газопровод низкого давления к дому 99 корпус 6 по улице Седова, в связи с этим работы по демонтажу многоквартирного дома были приостановлены. Общество обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Газораспределительная организация "ПетербургГаз" (далее - ГРО "ПетербургГаз") с просьбой об ускорении работ по переносу газопровода с фасада аварийного дома, а также к Фонду с просьбой об оказании содействия.
Письмом от 15.09.2014 в„– ИВ-7961/14 ГРО "ПетербургГаз" подтвердило наличие на фасаде здания действующего газопровода низкого давления, указав, что он находится в собственности Санкт-Петербурга, а также предложило Обществу направить обращение о заключении договора на оказание услуг по ликвидации ограничений для строительства на земельном участке.
Кроме того письмом от 09.10.2014 в„– 03/1357-14 ГРО "ПетербургГаз" указано, что согласование схемы временного ограждения возможно только после выполнения комплекса мер по обеспечению сохранности газопровода и решения вопроса о его перекладке.
Общество, ссылаясь на то, что Комитет скрыл сведения о наличии обременения здания и земельного участка в виде наличия действующего газопровода низкого давления, проходящего по фасаду аварийного здания, обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в раздел 1 договора включены все сведения об обременениях, ограничениях земельного участка, более того фотофиксацией объекта подтверждается наличие газопровода, проходящего по фасаду здания. Суд признал, что покупатель обладал достаточной информацией об объекте и на этом основании в удовлетворении заявленных Обществом требований отказал.
Отменяя решение и удовлетворяя требования истца, суд апелляционной инстанции исходил из того, что ни договор купли-продажи, ни распоряжение в„– 647-рз не содержали сведений о наличии на фасаде аварийного здания действующего газопровода, который является обременением продаваемого имущества.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, считает, что обжалуемое постановление подлежит отмене.
Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд в качестве последствия расторжения договора купли-продажи взыскал с Комитета в пользу Общества денежные средства, полученные ответчиком в качестве оплаты приобретенного недвижимого имущества. При этом указанное недвижимое имущество осталось в собственности Общества.
Такие последствия расторжения договора не соответствуют балансу интересов сторон, поскольку нарушают согласованную сторонами эквивалентность встречных представлений. Кроме того, примененные апелляционным судом последствия расторжения договора купли-продажи могут породить новый спор о возврате имущества, переданного по договору.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не может признать, что апелляционный суд правильно определил последствия расторжения договора.
В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ в случае предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Удовлетворяя требования Общества о расторжении договора, апелляционный суд исходил из того, что город Санкт-Петербург как собственник здания и земельного участка должен был располагать сведениями о том, что на земельном участке находится здание, по фасаду которого проходит действующий газопровод. В свою очередь Комитет обязан был включить соответствующие сведения в перечень обременений.
Из материалов дела следует, что в договоре купли-продажи указаны все обременения, содержащиеся в данных государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) и в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), в том числе зона охраны газораспределительной сети площадью 51 кв. м. Из материалов дела видно, что указанная зона охраны установлена в отношении подземной части газопровода, продолжением которой является газопровод, проходящий по фасаду здания.
Отклоняя доводы Комитета о предоставлении Обществу при заключении договора купли-продажи отчета об оценке от 25.03.2013 в„– 78/201/13-57306 с приложением результатов фотофиксации объекта, а также кадастрового паспорта от 25.03.2013 в„– 78/201/13-57306, имеющего сведения о наличии на земельном участке охранной зоны газораспределительных сетей площадью 51 кв. м, апелляционный суд сослался на то, что из содержания указанных документов не следовало, что проходящий по фасаду здания газопровод низкого давления является действующим. Кроме того, указанная в кадастровом паспорте площадь и расположение на земельном участке охранной зоны газораспределительной сети не позволяли предположить, что спорный газопровод является действующим. Апелляционный суд также указал, что фактически размер охранной зоны значительно больше размера, указанного в названных документах.
Между тем апелляционный суд не обосновал ссылками на соответствующие нормативные правовые акты необходимость отражения в ГКН (кадастровом паспорте) сведений об охранной зоне газопровода, проходящего не по земельному участку, а по иным объектам недвижимости, а также статус данного газопровода как действующего. Без этого нельзя сделать обоснованный вывод о наличии у Комитета как продавца обязанности включить указанные сведения в перечень обременений продаваемого имущества либо сообщить Обществу данные сведения как иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Кассационная инстанция также считает, что отсутствие у Общества указанной информации само по себе не свидетельствует о возникновении такого ущерба, который в значительной степени лишает Общество того, на что оно было вправе рассчитывать при заключении договора. Для квалификации данного обстоятельства в качестве существенного нарушения прав Общества и достаточного основания для расторжения договора (как исключительного способа защиты нарушенного права) необходимо исследовать вопрос о расходах, необходимых для переноса газопровода, и возможных сроках такого переноса.
Учитывая, что обстоятельства дела, имеющие значение для правильного разрешения спора, не были надлежащим образом установлены судами первой и апелляционной инстанций, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное и принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу в„– А56-39484/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
А.В.КАДУЛИН

Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------