АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2016 г. по делу в„– А56-52811/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Рудницкого Г.М. и Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 30.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Концерн "Питер" Беркольцева И.О. (доверенность от 28.04.2016), Шевченко В.Ф. (доверенность от 09.02.2016), рассмотрев 22.06.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2015 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2016 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу в„– А56-52811/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Концерн "Питер", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 4, лит. А, ОГРН 1027810246750, ИНН 7826108410 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), выраженного в письме от 09.09.2015 в„– 43863-32, в предоставлении в собственность заявителю земельного участка площадью 2545 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001059:2198, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 10-12, обязании Комитета принять решение о предоставлении Обществу в собственность указанного земельного участка по цене 15 720 592 руб. 25 коп., а акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), - направить проект договора купли-продажи.
Решением от 06.11.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.03.2016, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как указывает податель жалобы, нахождение в спорном помещении инженерного оборудования не является достаточным основанием для отнесения объекта к вспомогательному; вопреки выводам судов спорное помещение изначально не обладало признаками общего имущества, было предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего здания, и использовалось на момент приватизации первого помещения в доме как склад; в нарушение пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суды не установили наличие у Комитета ранее возникшего юридически действительного права на спорное имущество.
В отзывах на кассационную жалобу Фонд поддержал изложенные в ней доводы, а Общество просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Комитета подтвердил доводы, приведенные в кассационной жалобе, а представители Общества - в отзыве на нее.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат семь нежилых помещений: 58-Н площадью 107,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:1059:5:2:5, 59-Н площадью 48,2 кв. м с кадастровым номером 78:32:1059:5:2:4, 60-Н площадью 50,3 кв. м с кадастровым номером 78:32:1059:5:2:7, 61-Н площадью 102,3 кв. м с кадастровым номером 78:32:1059:5:2:6, 62-Н и 63-Н общей площадью 163,8 кв. м с кадастровым номером 78:32:1059:5:2:2, 64-Н площадью 208 кв. м с кадастровым номером 78:32:1059:5:2:1, 66-Н площадью 134,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:1059:5:2:3, находящихся в нежилом здании, расположенном на земельном участке площадью 2545 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001059:2198 по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 10-12, лит. Д.
Общество 24.12.2013 обратилось в Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета) с заявлением о выкупе спорного земельного участка, в котором сообщило сведения о заявителе и расположенных на участке объектах недвижимости, приложив к заявлению копию паспорта, доверенность, решение единственного участника Общества от 23.12.2013, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц от 27.11.2013, свидетельства о государственной регистрации прав на указанные помещения и кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка от 13.12.2013.
Письмом от 18.08.2014 в„– 22951-32 Комитет сообщил об удовлетворении заявления Общества о выкупе указанного земельного участка за 15 720 592 руб. 25 коп. и предложил в семидневный срок с момента получения письма явиться в Фонд для оформления договора купли-продажи.
Общество 29.08.2014 обратилось к Фонду с просьбой оформить названный договор.
В письме от 09.09.2014 в„– 4448/30 Фонд указал, что по запросу Комитета от 01.09.2014 в„– 24430-16 в связи с поступившей информацией о наличии в здании по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 10-12, лит. Д, теплоцентра, обслуживающего соседние жилые здания, пакет документов на выкуп земельного участка возвращен Комитету сопроводительным письмом от 05.09.2014 в„– 4370/30.
Письмом от 09.09.2015 в„– 43863-32, сославшись на правила статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Комитет отказал Обществу в предоставлении упомянутого земельного участка в собственность, поскольку Общество не является собственником всех помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, указав, что не принадлежащее заявителю помещение 65-Н площадью 22,8 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001059:2063 является собственностью Санкт-Петербурга в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 в„– 3020-1 и согласно карточке на домовладение используется под склад по договору аренды с заводом дидактической игрушки.
Общество, считая, что имеет исключительное право на приобретение в собственность указанного земельного участка, а отказ Комитета в выкупе испрашиваемого участка является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив отсутствие зарегистрированных прав Санкт-Петербурга на помещения в указанном здании, а также признав, что спорное помещение имеет вспомогательный характер и предназначено исключительно для эксплуатации иных принадлежащих Обществу помещений в здании, удовлетворили заявленные требования.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.
В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 23.07.2009 в„– 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление в„– 64) при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 Постановления в„– 64).
При этом правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, согласно правовой позиции ВАС РФ, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 в„– 13391/09, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Судами установлено, что первичная инвентаризация нежилого помещения в„– 45 (склад) в здании по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 10-12, лит. Д, в состав которого входила часть помещения 6 площадью 28,8 кв. м, использование - складское (в настоящее время 65-Н), проведена в июне 1939 года (письмо санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН) от 09.09.2015 в„– 0629-исх).
Инвентаризация в апреле 1963 года выявила перепланировку помещения, в результате чего ранее учтенному помещению в„– 45 присвоен номер 64-Н, площадь указанной части помещения изменилась и в совокупности составила 47,77 кв. м, использование - конторское.
На дату приватизации первого помещения в указанном здании (21.06.1995) в помещении 64-Н площадью 204,8 кв. м учтена часть помещения 1 - теплоцентр, который по данным инвентаризации от 11.05.1994 (справка проектно-инвентаризационного бюро Адмиралтейского и Фрунзенского районов Санкт-Петербурга от 16.06.2014 в„– 9436-исх) обслуживал это здание.
При проведении инвентаризации в марте 2000 года вновь выявлена перепланировка помещения, по результатам которой образовано технологическое помещение 65-Н площадью 22,8 кв. м для использования под теплоцентр.
При таких обстоятельствах, поскольку на момент приватизации в 1995 году первого помещения спорное помещение использовалось в целях, связанных с обслуживанием всего здания, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данное помещение является вспомогательным, не имеющим самостоятельного назначения, в связи с чем признали незаконным отказ Обществу как единственному собственнику помещений в здании в выкупе земельного участка под ним.
В нарушение статьи 65 АПК РФ Комитет не представил в материалы дела доказательств фактического использования нежилого помещения 65-Н до приватизации первого помещения в целях, не связанных с обслуживанием названного здания. В деле имеется только письмо ГУП ГУИОН от 09.09.2015, из которого следует, что назначение помещения до 1994 года - складское, затем изменено на конторское, однако доказательств использования названного помещения в этих целях нет. Договоры аренды Комитетом не представлены.
Согласно представленным в материалы дела карточкам на домовладение, в котором размещены арендаторы нежилых помещений, от 11.05.1994 помещение 65-Н площадью 22,8 кв. м использовалось заводом дидактической игрушки под склад, а затем эксплуатационным заводом торгового оборудования как конторское. Однако помещение 65-Н сформировано по результатам перепланировки только в 2000 году, до этого, в том числе на момент приватизации первого помещения в здании, помещение учитывалось под номером 64-Н, в составе которого выделялась спорная ч.п. 1 (теплоцентр).
Кассационная инстанция считает, что выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В кассационной жалобе не приведены доводы, которые обосновывали бы невозможность признания спорного помещения вспомогательным и опровергали бы вывод суда о необоснованности отказа в предоставлении земельного участка в собственность Обществу. Поскольку нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения и постановления, не допущено, оценка всем представленным в материалы дела доказательствам дана, обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.11.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2016 по делу в„– А56-52811/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения от 06.11.2015, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.2016, отменить.

Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------