АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2016 г. по делу в„– А56-62962/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Бастион" - Брук Е.В. (доверенность от 15.06.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" - Ефимовой В.И. (доверенность от 15.02.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бастион" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу в„– А56-62962/2015 (судьи Жиляева Е.В., Аносова Н.В., Барканова Я.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческое Управление и Распоряжение Собственностью" (место нахождения: 195009, Санкт-Петербург, Михайлова ул., д. 17, ОГРН 1047855005098, ИНН 7804300279; далее - ООО "КУРС") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бастион" (место нахождения: 188661, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, п. Мурино, Оборонная ул., д. 49, ОГРН 1084703001767, ИНН 4703103536; далее - ООО "Бастион") о признании права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе поселка Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7:
- с кадастровым номером 47:07:0712018:146, участок 13, строение 1;
- с кадастровым номером 47:07:0712018:148, участок 13, строение 2;
- с кадастровым номером 47:07:0712018:162, участок 15, строение 2;
- с кадастровым номером 47:07:0712018:170, участок 15, строение 3;
- с кадастровым номером 47:07:0712018:165, участок 15, строение 4;
- с кадастровым номером 47:07:0712018:167, участок 13, строение 5.
Истец также просил истребовать указанные объекты недвижимости из незаконного владения ответчика (требования с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением от 16.12.2015 суд обязал произвести государственную регистрацию перехода к ООО "КУРС" права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе поселка Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7: с кадастровым номером 47:07:0712018:146, участок 13, строение 1; с кадастровым номером 47:07:0712018:162, участок 15, строение 2; с кадастровым номером 47:07:0712018:165, участок 15, строение 4. В остальной части в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 17.03.2016 решение суда первой инстанции изменено. Апелляционный суд обязал ООО "Бастион" в течение 15 дней со дня вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи ООО "КУРС" объекты недвижимости, расположенные по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе поселка Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7: с кадастровым номером 47:07:0712018:146, участок 13, строение 1; с кадастровым номером 47:07:0712018:148, участок 13, строение 2; с кадастровым номером 47:07:0712018:162, участок 15, строение 2; с кадастровым номером 47:07:0712018:165, участок 15, строение 4; с кадастровым номером 47:07:0712018:167, участок 13, строение 5. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО "КУРС" на указанные объекты недвижимости.
В кассационной жалобе ООО "Бастион", считая, что постановление апелляционной инстанции вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит постановление от 17.03.2016 отменить, отказать в удовлетворении требования о переходе права собственности на объекты недвижимости: с кадастровым номером 47:07:0712018:148, участок 13, строение 2; с кадастровым номером 47:07:0712018:162, участок 15, строение 2; с кадастровым номером 47:07:0712018:165, участок 15, строение 4; с кадастровым номером 47:07:0712018:167, участок 13, строение 5.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "КУРС" просит оставить в силе обжалуемый судебный акт, считая его обоснованным и законным.
В судебном заседании представитель ООО "Бастион" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "КУРС", ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "КУРС" (инвестор) и ООО "Бастион" (застройщик) заключили инвестиционный договор от 01.10.2013 (далее - договор от 01.10.2013), по которому застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности - здания складского комплекса, с встроенными техническими помещениями и сетями инженерно-технического обеспечения, общей площадью 972 кв. м, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе поселка Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7, для использования под склад, а также по завершении инвестиционного проекта передать инвестору результат инвестиционной деятельности. В свою очередь инвестор обязуется передать застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для реализации проекта. Срок реализации инвестиционного проекта определен до 31.01.2016 (с учетом дополнительного соглашения от 19.06.2015 в„– 1).
В соответствии с пунктом 2.3 договора от 01.10.2013 под реализацию инвестиционного проекта предоставлен земельный участок, из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с видом разрешенного использования под строительство складского комплекса, общей площадью 4466 кв. м, с кадастровым номером 47:07:0712018:82, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе поселка Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7. Указанный земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды.
Пунктом 3.1 договора от 01.10.2013 определен размер инвестиций - 40 053 607 руб. Согласно платежным поручениям от 15.10.2013 в„– 567, от 10.12.2013 в„– 686, от 23.12.2013 в„– 697, от 14.01.2014 в„– 3 указанная сумма перечислена застройщику.
09.01.2014 ООО "КУРС" (инвестор) и ООО "Бастион" (застройщик) заключили инвестиционный договор от 09.01.2014 в„– 0901/И2 (далее - договор от 09.01.2014), согласно которому застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации проекта по созданию результата инвестиционной деятельности - здания складского комплекса, с встроенными техническими помещениями и сетями инженерно-технического обеспечения, общей площадью 2574 кв. м, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе поселка Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7, участок в„– 15 для использования под склад, и по завершении инвестиционного проекта передать инвестору результат инвестиционной деятельности, а инвестор обязуется передать застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для реализации проекта. Срок реализации инвестиционного проекта определен до 31.01.2016 (с учетом дополнительного соглашения от 19.06.2015 в„– 1).
Под реализацию инвестиционного проекта предоставлен земельный участок, из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с видом разрешенного использования под строительство складского комплекса, общей площадью 10 000 кв. м, с кадастровым номером 47:07:0712018:84, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе поселка Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7; земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды.
Согласно пункту 3.1 договора от 09.01.2014, размер инвестиции определен в размере 90 000 000 руб., которые перечислены застройщику платежными поручениями от 14.01.2014 в„– 5, от 21.01.2014 в„– 28, от 05.02.2014 в„– 54, от 05.02.2014 в„– 60, от 20.02.2014 в„– 84, от 21.02.2014 в„– 88, от 20.03.2014 в„– 142, от 08.04.2014 в„– 180, от 08.04.2014 в„– 184, от 09.04.2014 в„– 186, от 09.04.2014 в„– 189.
По указанным инвестиционным договорам застройщик обязан передать инвестору по акту приема-передачи результат инвестиционной деятельности после сдачи его в эксплуатацию (пункт 4.3.4).
Разделом 5 инвестиционных договоров предусмотрен порядок передачи инвестору результата инвестиционной деятельности. По окончании реализации проекта и по готовности объекта к передаче застройщик направляет инвестору уведомление; передача осуществляется по акту приема-передачи объекта; акт подписывается обеими сторонами (пункт 5.1).
Пунктами 5.3 и 5.4 инвестиционных договоров определено, что право собственности на объекты оформляется инвестором самостоятельно после передачи ему результата инвестиционной деятельности. После передачи объекта инвестору стороны принимают все необходимые меры для оформления прав инвестора на земельный участок.
Из материалов дела следует, что в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о государственной регистрации права собственности ООО "Бастион" на следующие объекты:
- складской комплекс, общей площадью 984,3 кв. м, с кадастровым номером 47:07:0712018:146, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение, в районе поселке Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7, участок 13, строение 1 (дата регистрации - 06.10.2014);
- складской комплекс, общей площадью 464,5 кв. м, с кадастровым номером 47:07:0712018:148, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе поселка Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7, участок 13, строение 2 (дата регистрации - 06.10.2014);
- складской комплекс, общей площадью 1000,6 кв. м, с кадастровым номером 47:07:0712018:162, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе поселке Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7, участок 15, строение 2 (дата регистрации - 21.05.2015);
- складской комплекс, общей площадью 657,5 кв. м, с кадастровым номером 47:07:0712018:165, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе поселке Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7, участок 15, строение 4 (дата регистрации - 16.06.2015);
- складской комплекс, общей площадью 550,9 кв. м, с кадастровый номер 47:07:0712018:167, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Муринское сельское поселение в районе поселке Мурино, производственная зона Мурино, квартал в„– 7, участок 13, строение 5 (дата регистрации - 27.07.2015).
Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 47:07:0712018:171 от 13.08.2015 следует, что земельный участок образован из земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0712018:84 и 47:07:0712018:82; на земельном участке расположены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами: 47:07:0712018:146, 47:07:0712018:148, 47:07:0712018:162, 47:07:0712018:170, 47:07:0712018:165, 47:07:0712018:167.
ООО "КУРС", ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по инвестиционным договорам обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии основания для государственной регистрации перехода права собственности ООО "КУРС" на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 47:07:0712018:146, 47:07:0712018:162, 47:07:0712018:165.
Апелляционный суд, изменяя решения суда, признал право истца на получение в собственность всех спорных объектов недвижимости, кроме объекта с кадастровым номером 47:07:0712018:170, участок 15, строение 3, и обязал ответчика передать указанные объекты истцу по акту приема-передачи и зарегистрировать переход права собственности.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы жалобы, считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда и решение суда первой инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.
Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев прямо указанных в данной норме.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ в„– 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений постановления Пленума ВАС РФ в„– 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
ООО "Бастион" указывает, что в период действия инвестиционных договоров ответчик стал собственником земельных участков, на которых расположены принадлежащие ему спорные объекты недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).
Для применения указанных норм не имеет значения то обстоятельство, что на момент заключения инвестиционных договоров ООО "Бастион" еще не было собственником земельных участков.
При таком положении суды первой и апелляционной инстанций приняли неверное, противоречащее требованиям статей 273, 552 ГК РФ, подпункту 5 пункта 1 статьи 1 и пункту 4 статьи 35 ЗК РФ, решение о государственной регистрации перехода к истцу только права собственности на объекты недвижимости без земельного участка.
С учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 в„– 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление в„– 54) суды квалифицировали инвестиционные договора как договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.
В пунктах 2 и 3 Постановления в„– 54 разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).
Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).
В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.
При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что спорные объекты отличаются по своему описанию от объектов, указанных в инвестиционных договорах, квалифицированных судами в качестве договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи. На указанное несоответствие ссылается ответчик в своих возражениях на иск.
Между тем судами не исследован надлежащим образом вопрос о соответствии построенных ответчиком спорных объектов предмету инвестиционных договоров. В связи с этим кассационная инстанция не может признать обоснованными должным образом судебные акты о понуждении ответчика передать истцу спорные объекты в порядке исполнения условий инвестиционных договоров.
Учитывая изложенное, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу в„– А56-62962/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
А.В.КАДУЛИН

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------