АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. по делу в„– А21-678/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Балтийский инновационный центр "Технопроминвест" генерального директора Тангиева И.М. (решение от 20.10.2014), Малахова А.Г. (доверенность от 14.01.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Телеком-Монтаж-Юг" Джеппаровой Э.М. (доверенность от 11.01.2016), Скляренко И.С. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтийский инновационный центр "Технопроминвест" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.11.2015 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 (судьи Барканова Я.В., Полубехина Н.С., Тимухина И.А.) по делу в„– А21-678/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Телеком-Монтаж-Юг" (место нахождения: 350059, г. Краснодар, Новороссийская ул., д. 102, лит. И, ОГРН 1022301221931, ИНН 2308083966; далее - ООО "ТМЮ") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Балтийский инновационный центр "Техпроминвест" (место нахождения: 386101, Республика Ингушетия, г. Назрань, территория Центральный округ, ул. А.Куркиева, д. 25, ОГРН 1023902095931, ИНН 3901001975; далее - Центр), открытому акционерному обществу "Сбербанк России", в дальнейшем публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (место нахождения: 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д. 19, ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893; далее - Сбербанк России), об обязании Центра заключить с ООО "ТМЮ" договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:
- объект незавершенного строительства с процентом готовности 73%, здание в„– 1, общей площадью застройки 1091,7 кв. м, с кадастровым номером 39:14:010431:0:2, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск, 1-й очереди строительства гостиничного комплекса "апарт-отелей";
- трансформаторная подстанция ТП 105, с кадастровым номером 39:14:010431:0005:27:405:002:000168400:0001, расположенная по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск, в районе Гвардейского бул.;
- объект незавершенного строительства с процентом готовности 80%, прогулочный променад, общей площадью застройки 1328 кв. м, с кадастровым номером 39:14:000000:39:231, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск, Гвардейский бул., д. 18, в 509 м к западу (261 град.);
- земельный участок, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 80 000 кв. м, с кадастровым номером 39:14:010431:5, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск, ул. Взморье, 7, участок находится в 295 м по направлению на северо-восток, с разрешенным использованием под проектирование и строительство объектов рекреационного назначения;
- право аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 53 809 кв. м, с кадастровым номером 39:14:00-00-00:0039, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Балтийск, Балтийский городской округ, в 509 м к западу (261 град.) от жилого дома в„– 18 по Гвардейскому бульвару, с разрешенным использованием под проектирование и обустройство рекреационной зоны (далее - Спорные объекты недвижимости).
Кроме того ООО "ТМЮ" просило суд расторгнуть договор ипотеки от 14.11.2012 в„– 351200036/10, заключенный между Сбербанком России и Центром, которым обеспечивается исполнение обязательств общества с ограниченной ответственностью "Ин Ариа" по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 21.09.2012 в„– 351200036.
Центр предъявил встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, к ООО "ТМЮ", обществу с ограниченной ответственностью "Ал Трейд" (место нахождения: 123100, г. Москва, 2-я Звенигородская ул., д. 12, стр. 12, ОГРН 1027739335821, ИНН 7703307486; далее - ООО "Ал Трейд") о признании незаключенным договора займа от 03.02.2014 в„– 020913-3, о признании недействительными предварительного договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 22.03.2014, договора купли-продажи от 24.10.2014, соглашения об уступке права требования долга от 20.03.2014 и дополнительного соглашения от 25.03.2014 к нему, акта зачета взаимных требований от 25.03.2014, дополнительного соглашения от 25.03.2014 к договору беспроцентного займа от 03.02.2014 в„– 020913-3.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Ин Ариа" (место нахождения: 386101, Республика Ингушетия, г. Назрань, территория Центральный округ, пр. И. Базоркина, д. 116, ОГРН 1110608000491, ИНН 0608017216; далее - ООО "Ин Ариа"), Ингушское отделение в„– 8633 ОАО "Сбербанк России".
Решением суда первой инстанции от 24.11.2015 первоначальные требования удовлетворены частично. Суд обязал Центр в пятнадцатидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу заключить с ООО "ТМЮ" договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в проекте договора. В случае неисполнения решения суд указал считать договор заключенным с даты вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении остальной части первоначального иска ООО "ТМЮ" отказано. В удовлетворении встречного иска Центра суд отказал полностью.
Постановлением апелляционной инстанции от 31.03.2016 указанное решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Центр, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
В судебном заседании представители Центра поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ООО "ТМЮ", ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 28.03.2011 ООО "Ал Трейд" (генподрядчик) и ООО "ТМЮ" (субподрядчик) заключили договор подряда в„– 34/03/11-ПД, по которому субподрядчик своими силами и за свой счет обязуется выполнить на объекте генподрядчика в„– 7-19 работы, предусмотренные сметной документацией (приложение в„– 1 к договору), а генподрядчик обязуется передать необходимую документацию, создать субподрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную настоящим договором цену, с 15.06.2011 по март 2013 (с учетом дополнительного соглашения от 13.11.2012 в„– 6), на сумму 220 168 559 руб. 44 коп. в том числе НДС 18%, указанная сумма является предварительной.
ООО "Ал Трейд" (генподрядчик) и ООО "ТМЮ" (субподрядчик) заключили договор подряда от 22.06.2011 в„– 37/06/11-ПД, согласно которому субподрядчик своими силами и за свой счет обязуется выполнить на объекте генподрядчика в„– 7-22 работы, предусмотренные сметной документацией (приложение в„– 1 к договору), а генподрядчик обязуется передать необходимую документацию, создать субподрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную настоящим договором цену, с 23.06.2011 по 01.04.2012, на сумму 40 637 110 руб. в том числе НДС 18% (стоимость строительства является твердой).
Позднее между теми же сторонами заключен еще один договор подряда от 30.01.2012 в„– 158/01/12-ПД, по которому субподрядчик своими силами и за свой счет обязуется выполнить на объекте генподрядчика в„– 7-19 работы, предусмотренные сметной документацией (приложение в„– 1 к договору), а генподрядчик обязуется передать необходимую документацию, создать субподрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную настоящим договором цену, с 30.01.2012 по 21.12.2012, на сумму 24 156 547 руб. в том числе НДС 18% (стоимость строительства является твердой).
Сбербанк России (кредитор) и ООО "Ин Ариа" (заемщик) заключили договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 21.09.2012 в„– 351200036, по которому кредитор обязуется предоставить заемщику невозобновляемую кредитную линию для финансирования затрат на реализацию инвестиционного проекта "Создание кластера инновационных энергоэффективных строительных материалов на территории Республика Ингушетия" с лимитом в сумме 4 045 999 000 руб., на срок до 21.09.2021, а заемщик обязуется возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях настоящего договора.
14.11.2012 Сбербанк России (залогодержатель) и Центр (залогодатель) заключили договор ипотеки в„– 35100036/10 (далее - договор ипотеки), согласно которому залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности объекты недвижимости и право аренды земельного участка, на котором находятся передаваемые в залог Спорные объекты недвижимости.
Пунктом 1.4 договора ипотеки сторонами определена оценочная стоимость вышеуказанного имущества, с учетом применения дисконта.
Предмет залога обеспечивает исполнение заемщиком ООО "Ин Ариа" всех обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 21.09.2012 в„– 351200036 (пункт 2.1 договора ипотеки).
03.02.2014 ООО "Ал Трейд" (займодавец) и Центр (заемщик) заключили договор беспроцентного займа в„– 020913-3 (далее - договор займа), по которому займодавец передает заемщику беспроцентный заем в размере 165 000 000 руб. в том числе НДС 18%, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму по требованию займодавца.
Стороны договорились, что проценты на сумму займа начисляются с даты получения денежных средств заемщиком, с 03.02.2014 (пункт 2.3 договора займа, с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2014).
Согласно акту приема-передачи от 03.02.2014 Центр получил денежные средства в указанном размере.
10.02.2014 единственным участником Центра принято решение о перечислении денежных средств ООО "Ал Трейд" в размере 165 000 000 руб. в счет существующей задолженности по договору займа, согласно соглашению об уступке права требования долга, в срок до 15.05.2014. На период осуществления обязательств передать в залог ООО "ТМЮ" (кредитор) в счет задолженности ООО "Ал Трейд" перед кредитором по договорам подряда от 28.03.2011 в„– 34/03/11-ПД, от 30.01.2012 в„– 158/01/12-ПД, от 22.06.2011 в„– 37/06/11-ПД на общую сумму 164 063 877 руб. 87 коп.
Центр, в лице Арустамян Вероники Эдуардовны, действующей на основании доверенности 23АА3860202, удостоверенной временно исполняющим обязанности нотариуса города Москвы Штукатуровой Валентиной Николаевной, и ООО "ТМЮ" заключили предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 22.03.2014, по которому стороны договорились о подготовке и заключении в срок до 22.03.2015 договора купли-продажи Спорных объектов недвижимости, где Центр будет выступать продавцом, а ООО "ТМЮ" - покупателем.
Разделом 2 указанного договора определена стоимость вышеуказанных объектов недвижимости, которая составляет 164 063 877 руб. 87 коп.
24.03.2014 ООО "ТМЮ" (кредитор), ООО "Ал Трейд" (должник) и Центр (новый должник) заключили соглашение об уступке права требования долга (с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2014, далее - соглашение об уступке), по которому должник в счет погашения задолженности перед кредитором, возникшей у должника перед кредитором по договорам подряда от 28.03.2011 в„– 34/03/11-ПД, от 30.01.2012 в„– 158/01/12-ПД, от 22.06.2011 в„– 37/06/11-ПД на общую сумму 164 063 877 руб. 87 коп., уступает, а кредитор принимает права требования долга нового должника по договору займа, с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2014.
Пунктом 2.1 соглашения об уступке определено, что возврат заемных денежных средств должен быть произведен полностью не позднее 25.04.2014. В качестве исполнения обязательств новый должник передает в залог Спорные объекты недвижимости.
Пунктом 3.1 соглашения об уступке установлено, что право требования долга передается по факту подписания уполномоченными лицами сторон данного соглашения.
Согласно акту зачета взаимных требований от 25.03.2014, подписанному между ООО "ТМЮ" и Центром, задолженность последнего перед ООО "ТМЮ" на основании договора уступки права требования долга по договору займа составляет 165 215 руб. 416 коп., в том числе 165 000 000 руб. сумма займа и 215 416 руб. - 20% годовых за пользование займом в период с 03.02.2014 по 25.03.2014. С учетом заключения предварительного договора купли-продажи от 22.03.2014, где общая цена имущества составила 164 063 877 руб. 87 коп., стороны договорились о зачете взаимных требований на указанную сумму.
Пунктом 4 акта зачета взаимных требований от 25.03.2014 стороны указали, что после подписания указанного акта, обязательства ООО "ТМЮ" по предварительному договору купли-продажи от 22.03.2014, считаются исполненными; задолженность Центра по договору уступки права требования долга по договору займа составляет 1 151 538 руб. 13 коп.
Как следует из пункта 5 указанного акта, ООО "ТМЮ" приняло решение о прощении долга Центру по договору уступки права требования долга по договору займа в размере 1 151 538 руб. 13 коп.
25.07.2014 Сбербанк и ООО "Ин Ариа" заключили соглашение, по которому, стороны договорились о расторжении договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 21.09.2012 в„– 351200036 с момента подписания настоящего соглашения; стороны указали, что ООО "Ин Ариа" на дату заключения соглашения не имеет перед Сбербанком задолженности по договору.
Письмом от 31.12.2014 в„– 8626/2090 Сбербанк сообщил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области о погашении регистрационной записи от 28.11.2012 по договору ипотеки на спорные объекты недвижимости в связи с расторжением договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 21.09.2012 в„– 351200036.
Ссылаясь на уклонение Центра от заключения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости, предусмотренного предварительным договором от 22.03.2014, а также на необходимость прекращения обременения данных объектов залогом на основании договора ипотеки от 14.11.2012, ООО "ТМЮ" обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Центр обратился в арбитражный суд с встречными требованиями, считая, что сделки, на которых основаны требования ООО "ТМЮ", являются недействительными.
Суд первой инстанции руководствуясь положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) пришел к выводу об обоснованности требования ООО "ТМЮ" об обязании Центра заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества; проанализировав положения предварительного договора, договоров и соглашений, заключенных между Центром и ООО "Ал Трейд", ООО "Ал Трейд" и ООО "ТМЮ", и представленные в материалы дела доказательства, суд в удовлетворении встречных требований отказал, признав их необоснованными.
Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассационной жалобы, считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.
Требования ООО "ТМЮ" о понуждении Центра заключить договор купли-продажи указанных объектов недвижимости мотивированы уклонением ответчика от исполнения обязанности заключить такой договор, предусмотренной предварительным договором от 22.03.2014.
Между тем в материалах дела имеются уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области от 10.12.2014 (т. 13, л.д. 4 - 22), из которых следует, что ООО "ТМЮ" 24.10.2014 обращалось за государственной регистрацией перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, представив в качестве правоустанавливающего документа подписанный ООО "ТМЮ" и Центром договор купли-продажи от 24.10.2014. Таким образом, по состоянию на 24.10.2014 ООО "ТМЮ" считало, что соответствующий договор купли-продажи сторонами заключен.
Во встречном иске (с учетом уточнения требований) Центр просит признать договор купли-продажи от 24.10.2014 недействительным, подтверждая тем самым факт его существования.
В материалах дела договор купли-продажи от 24.10.2014 отсутствует и судами первой и апелляционной инстанций не исследовался.
Однако без надлежащего исследования данных обстоятельств нельзя признать обоснованными выводы судов об уклонении ответчика от заключения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости, а также решение о возложении на ответчика обязанности заключить такой договор.
ООО "ТМЮ" предъявлено требование о расторжении договора ипотеки от 14.11.2012 в„– 351200036/10, заключенного между Сбербанком России и Центром.
Между тем согласно положениям статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон договора. ООО "ТМЮ" стороной указанного договора не является. По сути, требования ООО "ТМЮ" направлены на прекращение обременения указанного недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи. Для правильного разрешения спора необходимо надлежащим образом квалифицировать указанное требование ООО "ТМЮ" и определить подлежащие применению к спорным правоотношениям нормы материального права.
Встречные исковые требования Центра основаны прежде всего на оспаривании договора займа от 03.02.2014 в„– 020913-3, заключенного между ООО "Ал Трейд" и Центром по его безденежности.
Отказывая в признании указанного договора займа незаключенным, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что последующие действия сторон, в том числе подписание акта приема передачи денежных средств от 03.02.2014, дополнительного соглашения к договору займа от 25.03.2014, а также договора уступки права требования от 20.03.2014 с дополнительным соглашением, акта зачета взаимных требований с новым кредитором от 25.03.2014, подтверждают исполнение спорного договора займа.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 в„– 35 при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и так далее.
Без исследования указанных обстоятельств выводы судов о получении Центром денежных средств по договору займа нельзя признать обоснованными.
Кроме того в данном случае договор займа и акт приема передачи подписаны в один день, одними и теми же лицами, но в разных местах (в Москве и в Краснодаре). Данное обстоятельство также требует дополнительной проверки с целью подтверждения достоверности факта передачи денежных средств.
Также заслуживают внимания доводы Центра о несоответствии цены объектов недвижимости, указанной в предварительном договоре купли-продажи, их действительной рыночной стоимости, что не было исследовано судами.
Учитывая изложенное, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, полно, объективно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 24.11.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 по делу в„– А21-678/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий
А.В.КАДУЛИН

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------