АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июня 2016 г. по делу в„– А56-48805/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Никитушкиной Л.Л., судей Константинова П.Ю., Малышевой Н.Н., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ВАЛИАНТ" Бобковской Е.В. (доверенность от 11.01.2016 в„– 04), от закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Лидер" Немировского С.А. (доверенность от 19.10.2015 в„– 619), рассмотрев 06.06.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Лидер" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2015 (судья Орлова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 (судьи Черемошкина В.В., Слобожанина В.Б., Сотов И.В.) по делу в„– А56-48805/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ВАЛИАНТ", место нахождения: 192242, Санкт-Петербург, Будапештская ул., д. 11, лит. А, пом. 3-Н, ОГРН 5067847263380, ИНН 7816395420 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "Лидер", место нахождения: 196247, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, ОГРН 1079847089860, ИНН 7811390410 (далее - Компания), об обязании заключить договор о долевом участии в расходах на содержание общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг согласно протоколу разногласий истца от 20.04.2015.
Решением от 18.11.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.03.2016, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Компания, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие их выводов представленным фактам, неправильное применение ими норм материального права, просит изменить решение от 18.11.2015 и постановление от 09.03.2016, обязав Компанию заключить договор с Обществом на условиях договора от 02.04.2015 в„– 07Я/КЛ-12 на управление многоквартирным домом, находящимся по адресу: Санкт-Петербург, Туристская ул., д. 24/42 (далее - МКД), в редакции протокола разногласий Общества от 20.04.2015, за исключением пункта 3.12 договора и приложения в„– 5 к нему, которые утвердить в редакции Компании.
В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества просил жалобу отклонить.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах доводов жалобы.
Как следует из материалов дела, Общество является собственником нежилого помещения 32-Н, расположенного в МКД.
Письмом от 16.04.2015 в„– 14 Общество обратилось с просьбой к Компании о заключении договора управления МКД, на что последняя прислала проект договора.
Общество направило Компании протокол разногласий от 20.04.2015.
Ссылаясь на то, что Компания уклоняется от подписания договора в предложенной Обществом редакции, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды пришли к выводу, что направленный истцом протокол разногласий по существу не противоречит договору управления указанным МКД, утвержденному общим собранием собственников помещений в МКД 25.03.2013, а также, что приложение в„– 5 к договору не противоречит нормам действующего законодательства, и удовлетворили иск в полном объеме.
Суд кассационной инстанции считает, что жалоба Компании подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу части 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
На основании части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Согласно части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие данные: состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, адрес дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, порядок изменения этого перечня, а также перечень представляемых управляющей организацией коммунальных услуг; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией обязательств по договору управления.
В настоящем случае договор управления МКД, утвержденный общим собранием собственников помещений в МКД, содержит все установленные частью 3 статьи 162 ЖК РФ существенные условия.
На основании пункта 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как указано в пункте 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В кассационной жалобе Компания просит исключить пункт 3.12 договора и приложение в„– 5 к нему в редакции Общества, утвердить их на условиях Компании.
Так, согласно пункту 3.12 договора в редакции Общества обязанность Общества (заказчика) по оплате оказываемых услуг, выполняемых работ и предоставляемых коммунальных услуг возникает с даты подписания договора. Неиспользование помещения заказчиком не является основанием для невнесения платежей.
Однако согласно типовому договору, утвержденному общим собранием собственников, такая обязанность у заказчика возникает с наиболее раньше: со дня приемки помещения от предыдущего правообладателя или дня возникновения права собственности на помещение.
Суд кассационной инстанции полагает, что суды необоснованно утвердили данный пункт договора в редакции истца, поскольку редакция Компании не противоречит нормам действующего законодательства, в том числе статье 153 ЖК РФ и соответствует сложившейся практике.
Изменение типового договора допустимо в случаях, если предусмотренный действующими нормативными актами порядок регулирования отношений по управлению многоквартирным домом отличается от установленного типовым договором.
При отсутствии правового обоснования доводов Общества относительно формулировки вышеназванного пункта договора, а также доказательств нарушения предложенной ответчиком формулировкой прав и законных интересов истца у судов не было оснований для урегулирования пункта 3.12 проекта договора в редакции истца.
В приложении в„– 5 к договору Общество не указало плату за следующие услуги: очистка мусоропроводов; содержание и ремонт переговорно-замочного устройства; содержание и ремонт систем автоматизированной противопожарной защиты, лифта; электрическая энергия; затраты на приобретение электрической энергии, используемой для работы приборов освещения помещений общего пользования и для работы электрического оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома; содержание системы оповещения о чрезвычайных ситуациях (радиоточка); телетрансляционные услуги; услуги консьержа; услуга по контролю территории дома.
В силу статей 210, 249 ГК РФ, статей 39, 158 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, и соразмерно со своей долей участвует в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Пунктом 2 статьи 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковой для всех собственников помещений в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (пункты 29 - 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 в„– 491 (далее - Правила в„– 491).
В соответствии с пунктом 28 Правил в„– 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 ЖК РФ.
Исключая из приложения затраты на очистку мусоропровода, Общество ссылается на отсутствие по этому вопросу решения общего собрания собственников помещений МКД, поскольку в соответствии с пунктом 4.1.8. типового договора мусоропровод вводится в эксплуатацию на основании решения общего собрания собственников помещений.
Плата за содержание и ремонт переговорно-замочного устройства, ремонт систем автоматизированной противопожарной защиты, содержание и ремонт лифта, а также системы оповещения о чрезвычайных ситуациях (радиоточка), услуга по контролю территории дома, телетрансляционные услуги, услуги консьержа, затраты на приобретение электрической энергии, используемой для работы приборов освещения помещений общего пользования и для работы электрического оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, исключены Обществом в связи с недоказанностью оказания данных услуг и отсутствием правовых оснований для взимания платы за них.
Решением общего собрания собственников от 25.03.2013 утвержден порядок определения размеров платежей, в соответствии с пунктом 3 которого плата за услуги начисляется по факту их предоставления. Как следует из пояснений Компании, собственникам начисляется только часть стоимости услуг, которые им фактически оказаны.
Суд необоснованно утвердил условия приложения в„– 5 к договору в редакции Общества относительно исключения платы за указанные услуги, поскольку в приложении к договору лишь утверждаются перечень, порядок начисления и изменения стоимости услуг, которые могут оказываться собственникам МКД.
Исходя из предмета настоящего спора, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что факт оказания конкретных услуг Обществу или их отсутствие не имеет правового значения при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Исключая из приложения в„– 5 плату за содержание и ремонт систем автоматизированной противопожарной защиты, Общество представило договор от 05.11.2013 в„– 95-13, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью "Служба противопожарного обеспечения", договор от 05.11.2013 в„– 96-13 по выполнению проектирования, монтажа, пусконаладки системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре в здании, договор от 01.01.2014 в„– 1-14 о поддержании в рабочем состоянии системы автоматической пожарной сигнализации и оповещении людей о пожаре.
Исключая затраты на приобретение электрической энергии, используемой для работы приборов освещения помещений общего пользования и для работы электрического оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, Общество представило договор от 17.01.2015 в„– 53952 на энергоснабжение, заключенный с открытым акционерным обществом "Петербургская сбытовая компания".
Как следует из материалов дела, указанные договоры заключены на оказание услуг Обществу только в отношении принадлежащего ему помещения.
Однако собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
В связи с отсутствием доказательств заключения Обществом договоров на указанные услуги в отношении общего имущества у судов не имелось оснований для их исключения из приложения в„– 5 к типовому договору.
При определении условий приложения в„– 5 о порядке расчета платы за коммунальные услуги по горячему водоснабжению и отоплению судами не учтено следующее.
В силу части 4 статьи 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя в том числе плату за отопление (теплоснабжение). Правила предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, а также правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 157 ЖК РФ).
В соответствии с пунктом 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 в„– 354 (далее - Правила в„– 354), названные Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг. Правила в„– 354 распространяются и на правоотношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.
Довод Общества о том, что при расчете стоимости тепловой энергии и горячего водоснабжения необходимо применять тариф для населения, а не тариф для прочих потребителей, подлежит отклонению ввиду следующего.
Согласно пункту 38 Правил в„– 354 размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации в порядке, определенном законодательством Российской Федерации о государственном регулировании цен (тарифов).
В случае установления тарифов (цен), дифференцированных по группам потребителей, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается с применением тарифов (цен), установленных для соответствующей группы потребителей.
К тарифной группе "население" относятся граждане, использующие энергию на коммунально-бытовые нужды. Общество не приводит норм права, которые позволили бы отнести его к указанной группе.
Суды, утверждая приложение в„– 5 в редакции Общества, применили к спорным правоотношениям тариф для населения необоснованно, поскольку по данному тарифу подлежат оплате тепловая энергия и горячее водоснабжение, потребленные в жилых помещениях на коммунально-бытовые нужды. В рассматриваемом случае тепловая энергия поставляется в нежилое помещение, то есть используется в целях предпринимательской деятельности, а не на коммунально-бытовые нужды следовательно, применение к спорным отношениям тарифа для прочих потребителей является обоснованным.
Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции не соглашается с выводом судов о том, что начисление истцу платы за горячее водоснабжение и отопление должно осуществляться в том же размере, что и для собственников жилых помещений.
Принимая во внимание отсутствие оснований для обязания Компании заключить договор на управление спорным МКД с Обществом в редакции пункта 3.12 договора, приложения в„– 5 к нему, предложенной Обществом, а также отсутствие спора по другим пунктам протокола разногласий от 20.04.2015, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты в названной части подлежат отмене, в иске в этой части надлежит отказать.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уплаченная Компанией государственная пошлина по апелляционной и кассационной жалобам относится на Общество. Также в связи с частичным удовлетворением требований с Общества надлежит взыскать в пользу Компании 3000 руб., взысканных с последней в возмещение расходов на уплату государственной пошлины при вынесении решения судом первой инстанции.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2016 по делу в„– А56-48805/2015 в части утверждения пункта 3.12 договора и приложения в„– 5 к нему в редакции протокола разногласий общества с ограниченной ответственностью "ВАЛИАНТ" от 20.04.2015 отменить.
В иске в этой части отказать.
В остальной части названные судебные акты оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВАЛИАНТ", место нахождения: 192242, Санкт-Петербург, Будапештская ул., д. 11, лит. А, пом. 3-Н, ОГРН 5067847263380, ИНН 7816395420, в пользу закрытого акционерного общества "Управляющая компания "Лидер", место нахождения: 196247, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 7, ОГРН 1079847089860, ИНН 7811390410, 9000 руб. в возмещение расходов на уплату государственной пошлины.

Председательствующий
Л.Л.НИКИТУШКИНА

Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Н.Н.МАЛЫШЕВА


------------------------------------------------------------------