АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 февраля 2016 г. по делу в„– А56-11641/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 1 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 2 февраля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Преснецовой Т.Г., при участии от администрации муниципального образования "Светогорское городское поселение" Выборгского района Ленинградской области и отдела по управлению имуществом муниципального образования "Светогорское городское поселение" Васильева С.Б. (доверенности от 01.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Феникс-Тест" Жирадковой И.В. (доверенность от 06.05.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования "Светогорское городское поселение" Выборгского района Ленинградской области и отдела по управлению имуществом муниципального образования "Светогорское городское поселение" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2015 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу в„– А56-11641/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Феникс-Тест" (далее - ООО "Феникс-Тест", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к отделу по управлению имуществом муниципального образования "Светогорское городское поселение", место нахождения: 188992, Ленинградская обл., Выборгский р-н, г. Светогорск, ул. Победы, д. 22, ОГРН 1024700880786, ИНН 4704033426 (далее - Отдел), об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по договору купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений первого этажа в„– 1-17 общей площадью 700,6 кв. м, вспомогательных помещений первого этажа - бельэтаж в„– 18-26 общей площадью 63,3 кв. м, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Выборгский район, г. Светогорск, ул. Кирова, д. 1, общей площадью 763,9 кв. м, просило принять пункты 2.1, 2.6, 5.1, 5.4.5, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7 договора в следующей редакции:
- пункт 2.1 "Имущество продается по цене 9 700 000 без НДС, далее именуемая "сумма по Договору" на основании Заключения эксперта от 18.03.2015 в„– 158/03, сделанного ООО "Центр Экспертиз и Оценки".
- пункт 2.6 "Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему Договору, направляются вне зависимости от назначения платежа указанного в платежном документе в следующей очередности:
2.6.1. на уплату процентов, предусмотренных п. 2.3 - 2.4 Договора,
2.6.2. на погашение основного долга,
2.6.3. на уплату неустойки".
- пункт 5.1 "Продавец считается выполнившим свои обязательства по настоящему Договору с момента регистрации перехода права собственности на Имущество к Покупателю".
- пункт 5.4.5 "В тридцатидневный срок, с момента подписания Договора, совместными с Продавцом действиями обеспечить за счет Покупателя государственную регистрацию перехода права собственности на приобретаемое по настоящему Договору Имущество".
- пункт 7.2 "Настоящий Договор может быть расторгнут по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с:
- неоплатой Покупателем (ежемесячной суммы полностью, указанной в графике - Приложение в„– 1 и процентов, начисленных на сумму основного долга) более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;
- неполной оплатой Покупателем (части ежемесячной суммы, указанной в графике - приложение в„– 1 и процентов начисленных на сумму основного долга) более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;
- оплатой Покупателем с нарушением сроков, установленных в графике (приложение в„– 1 ежемесячной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга) более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которые признаются существенными нарушениями данного Договора.
Допустимая просрочка оплаты составляет десять рабочих дней, но не более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев".
- пункт 7.3 "В случае расторжения настоящего Договора по вине Покупателя уплаченная Покупателем сумма денежных средств возвращается Продавцом в течение 10 банковских дней на расчетный счет Покупателя".
- включить пункт 7.4 "Настоящий Договор не может быть расторгнут в случаях установленных п. 7.2 настоящего Договора при условии, если сумма платежей, полученных Продавцом от Покупателя, превышает половину "суммы по Договору".
- включить пункт 7.5 "Стороны договорились определить график уплаты рассроченных платежей (Приложение в„– 1 к проекту Договора) в течение 14 дней с момента подписания настоящего протокола разногласий к договору".
- включить пункт 7.6 "В течение 5 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на приобретаемое по настоящему Договору Имущество стороны договорились подписать Акта приема передачи Имущества".
- включить пункт 7.7 "Стороны договорились, что с момента регистрации перехода права собственности на приобретаемое по настоящему Договору Имущество договор аренды в„– 125 помещений муниципального нежилого фонда от 26.01.2009 прекращает свое действие";
Общество просило также признать незаконным пункт 3 постановления администрации муниципального образования "Светогорское городское поселение" Выборгского района Ленинградской области (далее - Администрация) от 02.12.2013 в„– 378 "О расторжении договора аренды и предоставлении ООО "Феникс-Тест" преимущественного права выкупа арендуемого имущества", расположенного по адресу: Ленинградская об, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Кирова, д. 1, в части установления выкупной рыночной стоимости имущества в размере 19 600 000 руб. без НДС; обязать администрацию внести изменения в пункт указанного постановления, путем установления выкупной рыночной стоимости имущества в размере 9 700 000 руб. без НДС (с учетом уточнения требований).
Администрация привлечена к участию в деле в качестве второго ответчика.
Решением суда от 05.06.2015 признан недействительным пункт 3 постановления администрации муниципального образования "Светогорское городское поселение" Выборгского района Ленинградской области от 02.12.2013 в„– 378 в части установления выкупной рыночной стоимости имущества в размере 19 600 000 руб. 00 коп. без НДС. Суд урегулировал разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества: принял пункты 2.1, 2.6, 5.1, 5.4.5, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7 договора в редакции Общества. В остальной части в иске отказал.
Суд взыскал в пользу Общества: с Администрации - 2 000 руб. судебных расходов по оплате госпошлины, с Отдела - 4 000 руб. расходов по оплате госпошлины и 32 000 руб. 00 коп. расходов по оплате экспертизы.
Постановлением апелляционного суда от 13.10.2015 решение оставлено без изменения.
В кассационных жалобах Администрация и Отдел просят решение и постановление отменить и передать дело на новое рассмотрение другого арбитражного суда первой или апелляционной инстанции.
Податели жалоб ссылаются на то, что суд необоснованно отказал в проведении комиссионной экспертизы, указывают на то, что фактически проведенная на основании определения суда экспертиза является комиссионной, так как эксперт привлек сторонних лиц, в том числе экспертов, которые не были предупреждены об уголовной ответственности, не проверена их квалификация. Податели жалоб полагают, что экспертиза не объективная, выполнена с нарушением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, не является надлежащим доказательством, используемые экспертом объекты для сравнительного подхода применены некорректно. Податели жалоб ссылаются на то, что суд не дал оценку представленному ответчиком отчету об оценке.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить решение и постановление без изменения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель Администрации и Отдела подтвердил доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представитель Общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалоб.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Общество на основании договоров аренды от 12.11.1993 в„– 795 и от 26.01.2009 в„– 125, заключенных с Отделом, является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Кирова, д. 1.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.09.2012 по другому делу (в„– А56-23002/2012) установлено, что Общество является субъектом малого (среднего) предпринимательства и обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ). Решением суда от 24.09.2012 по делу в„– А56-23002/2012 признан незаконным оформленный письмом от 04.05.2012 в„– 147 отказ Отдела в приватизации (выкупе) Обществом арендуемого объекта; на Отдел возложена обязанность принять решение об условиях приватизации Обществом арендуемого имущества и направить в адрес Общества проект договора купли продажи арендуемого имущества. Решением суда от 17.10.2013 по делу в„– А56-23002/2012 удовлетворено заявление Отдела о пересмотре решения суда от 24.09.2012 по вновь открывшимся обстоятельствам, судом уточнена площадь подлежащих выкупу арендуемых Обществом помещений.
Постановлением Администрации от 02.12.2013 в„– 378 договоры аренды от 12.11.1993 в„– 795 и от 26.01.2009 в„– 125 расторгнуты, Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность за плату арендуемых нежилых помещений.
06.12.2013 Отдел направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества в„– 21/2013 с предложением подписать договор.
Общество направило в Отдел проект разногласий к договору.
Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по имеющимся разногласиям при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции правильно применил статьи 3, 4, 9 Закона в„– 159-ФЗ, статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сослался на пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и обоснованно назначил проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости помещений, являющихся предметом купли-продажи.
Суд оценил имеющиеся в деле отчеты об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества: отчет от 10.10.2013 в„– 55/10-13, выполненный ООО "ИНДЕКО" по заданию администрации, отчет от 27.12.2013 в„– 12481/12/13, составленный ООО "Взлет" по заявлению Общества, и заключение судебной экспертизы от 18.03.2015 в„– 158/03, изготовленное экспертом ООО "Центр Экспертиз и Оценки" на основании определения суда, - и пришел к обоснованному выводу о том, что рыночная стоимость объекта составляет 9 700 000 руб.
Установив, что указанная в пункте 3 постановления Администрации от 02.12.2013 в„– 378 рыночная стоимость имущества не соответствует действительной рыночной стоимости, суд правильно применил статьи 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и правомерно удовлетворил требование истца о признании постановления администрации в этой части недействительным, а также посчитал, что пункт 2.1 договора следует изложить в редакции истца.
Суд пришел к обоснованному выводу о том, что предложенная Обществом редакция пунктов 2.1, 2.6, 5.1, 5.4.5, 7.2, 7.3, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7 договора соответствует законодательству, является обоснованной и не нарушает прав продавца, сослался на позицию ответчика, согласно которой разногласия касаются только цены предмета продажи, в отношении других условий договора ответчик не возражает, чтобы они были приняты в редакции истца, и удовлетворил требования Общества в указанной части.
Доводы Администрации и Отдела о том, что поскольку при производстве экспертизы допущены процессуальные нарушения, необходимо проведение повторной комиссионной экспертизы, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции. При этом суд обоснованно сослался на то, что заключение экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, и сделал правильный вывод о том, что определенная в заключении эксперта рыночная стоимость объекта является наиболее достоверной.
Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы ответчиков о том, что эксперт привлек к проведению экспертизы других лиц. Суд правильно указал в постановлении, что в заключении эксперт ссылается на то, что в качестве информации о влиянии тех или иных ценообразующих факторов на формирование рыночной цены он изучал мнения авторитетных и работающих в данном регионе аналитиков, консультантов, оценщиков-специалистов, однако все исследования, расчеты, выводы и ответы на поставленные судом вопросы выполнены непосредственно самим экспертом.
Апелляционный суд обоснованно пришел к выводу о том, что ответчиками не доказано наличие обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности заключения экспертизы, или свидетельствующих о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность оценки.
Апелляционный суд правильно отклонил доводы ответчиков, основанные на договорах о продаже нежилых помещений, указав, что эти договоры суду не представлены, и ссылка на них не опровергает сделанные экспертом выводы.
Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 по делу в„– А56-11641/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы администрации муниципального образования "Светогорское городское поселение" Выборгского района Ленинградской области и отдела по управлению имуществом муниципального образования "Светогорское городское поселение" - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА


------------------------------------------------------------------