АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 декабря 2016 г. по делу в„– А44-1663/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А., при участии индивидуального предпринимателя Родькина А.В. (паспорт), от сельскохозяйственного производственного кооператива "Муратово" Надежницкого А.А. (доверенность от 18.08.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Муратово" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 23.07.2015 (судья Богаева Н.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2016 (судьи Чередина Н.В., Зайцева А.Я., Романова А.В.) по делу в„– А44-1663/2015,

установил:

Индивидуальный предприниматель Родькин Андрей Викторович, ОГРНИП 307784709900612, ИНН 780600510557, обратился в Арбитражный суд Новгородской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Муратово", место нахождения: 174218, Новгородская обл., Чудовский р-н, с. Оскуй, ул. Тони Михеевой, д. 5, ОГРН 1075336000190, ИНН 5318007977 (далее - Кооператив), о признании права собственности на здание семенохранилища площадью 453 кв. м с кадастровым номером 53-53-09/034/2012 и земельный участок общей площадью 7035 кв. м с кадастровым номером 53:20:0502104:224, расположенные по адресу: Новгородская обл., Чудовский р-н, Грузинское сельское поселение, с. Оскуй, Центральная ул.; о государственной регистрации перехода от ответчика к истцу права собственности на указанное недвижимое имущество (с учетом уточнения иска).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новгородской области, место нахождения: 173002, Новгородская обл., Великий Новгород, Октябрьская ул., д. 17, ОГРН 1045300293411, ИНН 5321100694 (далее - Управление Росреестра); администрация Чудовского муниципального района, место нахождения: 174210, Новгородская обл., Чудовский р-н, г. Чудово, ул. Некрасова, д. 24-А, ОГРН 1025300721995, ИНН 5318004567 (далее - Администрация района); администрация Грузинского сельского поселения, место нахождения: 174214, Новгородская обл., Чудовский р-н, пос. Краснофарфорный, Октябрьская ул., д. 1, ОГРН 1065336000036, ИНН 5318007543.
Решением от 23.07.2015 иск удовлетворен частично; зарегистрирован переход от Кооператива к Родькину А.В. права собственности на здание семенохранилища и земельный участок площадью 7035 кв. м, на котором расположено названное здание; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2016 данное решение оставлено без изменения.
Кооператив в кассационной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального права, просит отменить названные судебные акты и направить дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей. По мнению подателя жалобы, при заключении договора от 21.12.2012 воля сторон была направлена исключительно на продажу здания семенохранилища, поскольку продавец на тот момент не обладал правом собственности на земельный участок, занятый этим зданием; на дату совершения сделки спорный земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, стороны в договоре не согласовывали цену земельного участка; в настоящее время спорный земельный участок с кадастровым номером 53:20:0502104:224 разделен на два земельных участка - площадью 1270 кв. м с кадастровым номером 53:20:0502104:285 под зданием семенохранилища и площадью 5765 кв. м с кадастровым номером 53:20:0502104:284, на которые 17.08.2015 зарегистрировано право собственности Кооператива.
В судебном заседании представитель Кооператива поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, дополнительно сослался на ничтожность, по его мнению, сделки купли-продажи как заключенной в нарушение Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации" (далее - Закон о кооперации) без решения общего собрания. Предприниматель Родькин А.В. против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что заключение договора от 21.12.2012 было одобрено решением правления Кооператива, здание с земельным участком находится в фактическом пользовании предпринимателя с 2006 года, оплата по договору произведена покупателем в полном объеме.
Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Новгородской области от 23.08.2012 по делу в„– А44-4577/2012 за Кооперативом 27.11.2012 зарегистрировано право собственности на здание семенохранилища общей площадью 453 кв. м, находящееся по адресу: Новгородская обл., Чудовский р-н, с. Оскуй, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 53-АБ в„– 149066.
Кооператив (продавец) в лице Вовчанской Лилии Михайловны, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 08.11.2012, и Родькин А.В. (покупатель) заключили договор от 21.12.2012 купли-продажи здания семенохранилища площадью 453 кв. м по цене 201 000 руб.
Согласно пункту 5 договора расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Пунктом 9 договора установлено, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой отчуждаемым зданием семенохранилища и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Здание передано покупателю по передаточному акту от 21.12.2012.
С целью регистрации перехода права собственности на указанный объект 25.12.2012 стороны обратились в регистрирующий орган.
Уведомлением от 12.01.2013 в„– 09/038/2012-071 Управление Росреестра сообщило Кооперативу и Родькину А.В. о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, поскольку в представленном на государственную регистрацию пакете документов отсутствовал правоустанавливающий документ продавца на земельный участок, на котором находится отчуждаемое здание.
По заявлению Родькина А.В. и Кооператива государственная регистрация была приостановлена сроком до 07.05.2013 в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов.
Сообщением от 06.05.2013 в„– 09/038/2012-071 Управление Росреестра уведомило Родькина А.В. и Кооператив об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на указанное здание на основании абзацев 3, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по причине непредставления заявителями правоустанавливающего документа на земельный участок, занятый отчуждаемым зданием, а также в связи с отменой доверенности, выданной председателем правления Кооператива на имя Вовчанской Л.М.
В период, когда регистрационные действия были приостановлены, Администрация района и Кооператив заключили договор от 05.04.2013 аренды земельного участка площадью 7035 кв. м с кадастровым номером 53:20:0502104:224, находящегося по адресу: Новгородская обл., Чудовский р-н, Грузинское сельское поселение, с. Оскуй, Центральная ул., д. 1-а, относящегося к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием "сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения", на срок с 04.04.2013 по 03.03.2014.
В последующем в соответствии со статьей 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) на основании постановления Администрации района от 16.12.2014 в„– 2352 Администрация района и Кооператив заключили договор от 24.12.2014 в„– 145 купли-продажи указанного земельного участка общей площадью 7035 кв. м, занятого принадлежащим покупателю объектом недвижимости, по цене 1167 руб. 81 коп. Переход к Кооперативу права собственности на земельный участок зарегистрирован 12.03.2015.
03.02.2015 Кооператив направил Родькину А.В. требование об освобождении здания семенохранилища в связи с неправомерным владением.
Родькин А.В., ссылаясь на фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи от 21.12.2012 и на уклонение Кооператива от государственной регистрации перехода права собственности на здание семенохранилища с расположенным под ним земельным участком, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства и надлежащим образом оценив их, установили, что покупатель во исполнение своих обязательств по договору уплатил продавцу за проданное здание 202 820 руб.; недвижимое имущество передано покупателю и находится в его фактическом владении. Таким образом, сделка реально исполнена сторонами.
Проанализировав действия и поведение сторон в связи с обращениями в Управление Росреестра за государственной регистрацией перехода права на здание, приняв во внимание, что Кооператив в период приостановления регистрационных действий заключил с Администрацией района договор аренды земельного участка, однако не предоставил данный документ на государственную регистрацию и отменил доверенность, на основании которой его представитель Вовчанская Л.М. действовала от имени Кооператива при заключении договора и подаче документов на государственную регистрацию, вследствие чего в государственной регистрации перехода права сторонам было отказано, суды правомерно посчитали, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на проданное по договору имущество.
Кроме того, как усматривается из материалов дела, на момент заключения договора от 21.12.2012 права продавца на земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание, не были оформлены. Однако к началу рассмотрения настоящего спора в арбитражном суде и до государственной регистрации перехода права собственности на здание семенохранилища Кооператив стал собственником соответствующего земельного участка. Причем земельный участок приобретался Кооперативом в порядке реализации исключительного права как собственником находящегося на участке объекта недвижимости, который к этому моменту уже являлся предметом исполненного договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах суды правомерно в соответствии со статьями 549, 551, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости, а также недопустимости раздельного оборота принадлежащих одному лицу объекта недвижимости и земельного участка, на котором этот объект расположен, удовлетворили исковые требования Родькина А.В. в части государственной регистрации перехода права собственности на здание семенохранилища и земельный участок.
Ссылка ответчика на недействительность сделки купли-продажи как совершенной с нарушением требований Закона о кооперации обоснованно не принята судами во внимание, поскольку в установленном порядке сделка не оспорена, соответствующего требования Кооператив в течение более трех лет с момента заключения договора от 21.12.2012 не заявлял, решение суда о признании договора недействительным отсутствует.
Довод подателя жалобы о невозможности исполнения решения арбитражного суда в связи с разделением спорного земельного участка на два земельных участка правомерно отклонен апелляционным судом со ссылкой на дело в„– А44-1816/2016, в рамках которого предприниматель оспаривает действия Кооператива по разделению земельного участка с кадастровым номером 53:20:0502104:224, а также поскольку раздел земельного участка произведен после принятия решения судом первой инстанции.
Ссылка Кооператива на то, что при заключении договора от 21.12.2012 воля сторон была направлена исключительно на отчуждение здания, также не принимается как противоречащая условиям данного договора, согласно пункту 9 которого в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель приобретает права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец. Таким образом, из указанного условия договора следует, что стороны имели намерения упорядочить отношения по землепользованию в соответствии с требованиями действующего земельного и гражданского законодательства.
Что касается согласованной сторонами цены продаваемой недвижимости, то продавец в случае, если полагает ущемленными свои имущественные интересы, не лишен возможности защитить свои права путем предъявления самостоятельных требований.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
При принятии кассационной жалобы к производству Кооперативу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу. В связи с принятием судебного акта по результатам рассмотрения кассационной жалобы и оставлением обжалуемых судебных актов в силе с Кооператива в доход федерального бюджета следует взыскать 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 23.07.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2016 по делу в„– А44-1663/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Муратово" - без удовлетворения.
Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива "Муратово", место нахождения: 174218, Новгородская обл., Чудовский р-н, с. Оскуй, ул. Тони Михеевой, д. 5, ОГРН 1075336000190, ИНН 5318007977, в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА


------------------------------------------------------------------