АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. по делу в„– А21-9580/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "БУХТА ТАРАН" Лысенко С.А. (доверенность от 05.02.2015) и Довыденко В.И. (доверенность от 05.02.2015), рассмотрев 19.10.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.03.2016 (судья Можегова Н.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Желтянников В.И.) по делу в„– А21-9580/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БУХТА ТАРАН", место нахождения: 238563, Калининградская обл., г. Светлогорск, Железнодорожная ул., д. 3, лит. А, ОГРН 1063913017563, ИНН 3912012111 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области, место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902802030, ИНН 3906117892 (далее - ТУ ФАУГИ), установить арендную плату по договору от 24.02.2009 в„– ФС-2009/02-12 аренды земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 39:17:010024:0041, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, Железнодорожный пер., в следующем размере:
- за I - III кварталы 2012 года - по 3750 руб., а за четвертый квартал того же года - 15 725 руб. исходя из рыночной стоимости арендуемого земельного участка в сумме 3 145 000 руб.;
- за 2013 год - 78 704 руб.;
- за I - III кварталы 2014 года - 61 045 руб. 20 коп., а за IV квартал того же года - 40 696 руб. 80 коп., а также внести изменения в договор аренды в части расчета арендной платы исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка.
Решением от 27.05.2015 суд обязал ТУ ФАУГИ произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 24.02.2009 в„– ФС-2009/02-12 за земельный участок с кадастровым номером 39:17:010024:0041 в следующем порядке:
- за I и II кварталы 2012 года - исходя из размера арендной платы, установленного на 2011 год, с применением соответствующего коэффициента дефляции;
- за III и IV кварталы 2012 года - исходя из рыночной стоимости земельного участка - 3 145 000 руб. по формуле, установленной пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582 (далее - Правила), в размере 15 275 руб. в квартал;
- за 2013 год в сумме 78 704 руб. (2% от кадастровой стоимости земельного участка равной 3 935 200 руб.)
- за I - III кварталы 2014 года в сумме 61 045 руб. 20 коп. (исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка, равной 4 069 680 руб.)
- за IV квартал 2014 года в размере 40 696 руб. 80 коп. (с применением повышающего коэффициента К4=2).
Также суд обязал ТУ ФАУГИ производить расчет арендной платы по договору в„– ФС-2009/02-12 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с абзацем вторым подпункта "д" пункта 3 Правил, в остальной части в удовлетворении иска отказал.
Постановлением апелляционного суда от 21.09.2015 решение от 27.05.2015 отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.12.2015 решение от 27.05.2015 и постановление от 21.09.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении Общество, уточнив заявленные исковые требования, просило суд признать недействительными:
- подпункты 8.1 и 10 расчета арендной платы на 2012 год к договору аренды в„– ФС-2009/02-12 в части установления ТУ ФАУГИ рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 7 917 200 руб. и годового размера арендной платы в сумме 633 376 руб.;
- подпункт 10 расчета арендной платы на 2013 год в части установления годового размера арендной платы в сумме 668 211 руб. 68 коп.;
- подпункты 8 и 10 расчета арендной платы на 2014 год в части установления годового размера арендной платы в сумме 701 622 руб. 26 коп. и размера арендной платы за период с 01.01.2014 по 12.05.2014 в сумме 253 737 руб. 37 коп.
Кроме того, Общество просило обязать ТУ ФАУГИ применять при расчете арендной платы за 2012 и 2013 года рыночную стоимость земельного участка, указанную в отчете об оценке от 10.12.2009 в„– З-171-10 и равную 250 000 руб., а при расчете арендной платы за 2014 год - его кадастровую стоимость, равную 4 069 680 руб.;
- установить арендную плату за земельный участок на 2012 год в размере 23 188 руб., на 2013 год в размере 24 463 руб., за I - III кварталы 2014 года в размере 61 045 руб. 20 коп., а за IV квартал 2014 года в размере 40 696 руб. 80 коп. с применением повышающего коэффициента К4=2;
- внести изменения в пункт 4.4 договора в„– ФС-2009/02-12, изложив второй абзац названного пункта в следующей редакции: "Арендная плата составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка.".
Решением от 04.03.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.05.2016, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ТУ ФАУГИ, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как указывает податель жалобы, суды не учли, что Общество, уточняя при новом рассмотрении дела свои требования, изменило одновременно предмет и основание иска, что не допускается статьей 49 АПК РФ; суды не указали в мотивировочной части обжалуемых судебных актов, на основании каких норм действующего законодательства они пришли к выводу о недействительности расчета арендной платы, представленного ТУ ФАУГИ; расчет арендной платы не является ненормативным правовым актом, решением или действием ТУ ФАУГИ, который может быть оспорен в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; требования были заявлены Обществом в рамках отношений по договору аренды земельного участка, в связи с чем не подлежали рассмотрению в порядке указанной главы; Общество как арендатор участка не вправе требовать изменения договора аренды в одностороннем порядке; поскольку отчет от 31.05.2012 в„– 2012-53/1 не оспорен и недостоверным не признан, у судов отсутствовали основания для применения при расчете арендной платы за земельный участок его рыночной стоимости, указанной в представленном истцом отчете от 22.04.2015 в„– 001/01-2012-КД; арендатор знал об образовавшейся у него задолженности по арендной плате и, как следует из гарантийного письма от 15.04.2014 в„– 142, не оспаривал ее размер.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы.
ТУ ФАУГИ извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании собственного распоряжения от 24.02.2009 в„– 120-р ТУ ФАУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 24.02.2009 заключили на срок до 23.02.2012 договор в„– ФС-2009/02-12 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 2000 кв. м с кадастровым номером 39:17:010024:0041, расположенного по адресу: Калининградская обл., г. Светлогорск, Железнодорожный пер., для строительства офисных помещений по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
Согласно пункту 4.3 договора арендатор обязан ежеквартально равными частями вносить арендную плату в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора.
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что арендная плата подлежит обязательному изменению в случае принятия нормативных правовых актов Российской Федерации, изменяющих порядок платы за аренду земли. Арендная плата может быть изменения один раз в год в одностороннем порядке по решению арендодателя путем направления арендатору нового расчета, являющегося неотъемлемой частью договора.
На основании заявления Общества администрация муниципального образования "Городское поселение "Город Светлогорск" постановлением от 09.03.2011 в„– 59 изменила вид разрешенного использования земельного участка с "для строительства офисных помещений" на "для размещения многоквартирного жилого дома (блокированной застройки)".
Соглашением от 30.09.2011 к договору, зарегистрированным 15.02.2012 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, стороны изменили разрешенное использование арендуемого земельного участка в соответствии с упомянутым постановлением, а соглашением от 29.11.2013 продлили срок действия договора до 12.05.2014.
Письмом от 03.08.2012 в„– АБ-4912 ТУ ФАУГИ направило в адрес Общества расчет арендной платы на 2012 год, согласно которому арендная плата, рассчитанная исходя из 8% рыночной стоимости участка, установленной обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки и маркетинговых исследований" в отчете об оценке от 31.05.2012 в„– 2012-53/1, составляет 633 376 руб.
Письмом от 28.03.2013 в„– ТБ-1478 ТУ ФАУГИ направило в адрес Общества расчет арендной платы на 2013 год, в котором предложило уплатить арендную плату в размере 586 998 руб. (556 395 руб. 95 коп. * 5,5% - процент инфляции на 2013 год).
Письмом от 19.03.2014 в„– ТБ-1422 ТУ ФАУГИ направило в адрес Общества уточненные расчеты по арендной плате на 2012, 2013, 2014 годы, в соответствии с которыми арендная плата за 2012 год составила 633 376 руб. (7 917 200 руб. * 8%), за 2013 год - 668 211 руб. 68 коп. (633 376 руб. * 5,5%), за 2014 год - 701 622 руб. 26 коп. (668 211 руб. 68 коп. * 5%).
Общество, ссылаясь на завышение рыночной стоимости земельного участка, указанной в отчете в„– 2012-53/1, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При первоначальном рассмотрении дела расчет арендной платы за 2012 - 2014 годы Общество оспаривало, ссылаясь на несоответствие направленных в его адрес расчетов подпункту "д" пункта 3 Правил и отсутствия оснований для установления арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 6 Правил.
При новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, установив отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих изменение рыночной стоимости земельного участка в 2013 году по сравнению с 2011 и 2012 годами, и невозможность применения при расчете арендной платы за 2012 и 2013 годы рыночной стоимости участка, определенной в отчетах в„– 001/01-2012-КД и 2012-53/1 соответственно, а также признав обоснованным уточненный истцом расчет арендной платы за 2012 и 2013 годы, выполненный исходя из рыночной стоимости земельного участка, применявшейся в 2011 году, а за I - III кварталы 2014 года - исходя из 2% кадастровой стоимости участка и за IV квартал того же года с учетом отсутствия разрешения на ввод построенного на участке объекта недвижимости в эксплуатацию и с применением повышающего коэффициента, удовлетворили заявленные требования в полном объеме.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статьи 424 ГК РФ если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пунктом 2 Правил предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов:
а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;
б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В оспариваемых Обществом расчетах, являющихся односторонними сделками по изменению условий договора аренды, ТУ ФАУГИ изменило в 2012 году в соответствии с пунктом 6 Правил и на основании отчета в„– 2012-53/1 об оценке рыночной стоимости участка в связи с изменением вида его разрешенного использования способ расчета арендной платы, которая рассчитывалась ранее также исходя из рыночной стоимости, но на основании подпункта "д" пункта 3 Правил как вносимая за участок, предоставленный в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, а в 2013 и 2014 годах увеличило арендную плату на уровень инфляции.
Вместе с тем, как следует из пункта 10 Правил, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета.
Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, обоснованно придя к выводу о том, что установленная в отчете в„– 2012-53/1 об оценке, выполненной в 2012 году, рыночная стоимость земельного участка может быть применена только при расчете арендной платы на будущий год, правильно определили размер арендной платы на 2012 году, рассчитав его на основании отчета в„– З-171-10 и исходя из размера арендной платы, установленного на 2011 год, с применением коэффициента инфляции.
Поскольку отчет в„– 2012-53/1, представленный ТУ ФАУГИ, был подготовлен 31.05.2012, то есть более чем за шесть месяцев до даты перерасчета арендной платы (01.01.2013), а указанная в нем рыночная стоимость определена по состоянию на 01.01.2012, суды, признав его недопустимым доказательством рыночной стоимости в 2013 году, правомерно на основании тех же пунктов 8 и 10 Правил установили арендную плату на спорный год в размере 24 463 руб.
ТУ ФАУГИ в нарушение требований статьи 65 АПК РФ документов, подтверждающих иной размер рыночной стоимости участка, не представлено, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено.
Судами также установлено и материалами дела (уведомлением от 21.02.2013 в„– 181/2013 о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН), письмом федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 15.10.2014 в„– 09834-05/01-31) подтверждается, что 11.02.2013 в связи изменением категории земель с земель особо охраняемых территорий на земли населенных пунктов в ГКН внесена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:17:010024:41 в размере 3 935 200 руб.
Как следует из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.10.2014 и кадастрового паспорта от 20.02.2015 в„– 39/15-ВС-65967, кадастровая стоимость спорного участка с 29.08.2013 стала составлять 4 069 680 руб.
Согласно пункту 9 Правил арендная плата, рассчитанная на основании кадастровой стоимости земельного участка, подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
Учтя изложенное, суды правильно определили, что внесенная в ГКН 29.08.2013 кадастровая стоимость арендуемого участка подлежит применению при расчете арендной платы только с 01.01.2014, а в IV квартале 2014 года - в соответствии с пунктом 7 Правил, т.е. с учетом повышающего коэффициента.
Довод подателя жалобы о том, что Общество в нарушение требований статьи 49 АПК РФ одновременно изменило предмет и основания иска, подлежит отклонению.
В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
По смыслу указанной нормы одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.
При оценке ходатайство истца об изменении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу, что одновременного изменения предмета и основания не допущено.
Согласно содержанию искового заявления и уточнения к нему предметом иска является материально-правовое требование об установлении размера арендной платы за спорный период в размере, отличном от расчетов ТУ ФАУГИ, являющихся, по мнению Общества, неверными. То обстоятельство, что при уточнении иска в ходе нового рассмотрения дела Общество заявило также требование о признании расчетов ТУ ФАУГИ в указанной части недействительными, не свидетельствует об изменении предмета иска с учетом изначального оспаривания расчетов по мотиву несогласия с примененными формулами и завышением рыночной стоимости арендной платы за участок.
Кроме того, как следует из протокола судебного заседания от 02.03.2016, ответчик в судебное заседание в суд первой инстанции не явился, письменных возражений по вопросу принятия ходатайства истца об уточнении исковых требований не направил.
Ссылка подателя жалобы на необоснованное применение судами при расчете арендной платы за земельный участок его рыночной стоимости, указанной в представленном истцом отчете в„– 001/01-2012-КД, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку опровергается содержанием оспариваемых судебных актов, из которых усматривается, что расчет арендной платы проводился исходя из рыночной стоимости участка, указанной в отчете в„– З-171-10, и на основании его кадастровой стоимости, указанной в ГКН.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.03.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу в„– А21-9580/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области - без удовлетворения.

Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------