АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2016 г. по делу в„– А56-67711/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Загребельной Я.А. (доверенность от 30.12.2015 в„– 85395-42), от общества с ограниченной ответственностью "КАРАТ" Некрестьянова Д.С. (доверенность от 15.02.2016), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гора А.О. (доверенность от 11.01.2016 в„– 35), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КАРАТ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.02.2016 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу в„– А56-67711/2015,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАРАТ", место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д. 61, лит. А, пом. 61, ОГРН 1037869011421, ИНН 7842003710 (далее - Общество), о взыскании 21 290 822 руб. 24 коп., в том числе 21 190 822 руб. 24 коп. задолженности в соответствии с пунктом 4.2 договора от 30.01.2006 в„– 19/ЗКС-01236 аренды земельного участка на инвестиционных условиях и 100 000 руб. штрафа за нарушение пунктов 6.2.8, 6.2.19 названного договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - Предприятие).
Решением от 29.02.2016 иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, площадь построенного объекта должна рассчитываться по правилам определения площади по результатам технической инвентаризации, а не правилам определения проектной площади, без учета площади технического этажа, балконов, лоджий, террас, веранд, лестничных клеток; при подсчете площади построенного объекта в таком порядке ее размер не превышает установленный в договоре; площадь технического этажа, предназначенного для размещения коммуникаций, не должна учитываться при подсчете общей площади объекта; суды необоснованно приняли в качестве единственного доказательства исковых требований заключение Предприятия от 29.12.2014 в„– 23483-исх и не учли иные представленные в дело документы.
В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Комитета и Предприятия против удовлетворения жалобы возражали, считая выводы судов правильными, указывая, что при определении площади объекта на стадии проектирования и при оценке права на застройку учитывалась площадь всех частей объекта, доводы ответчика основаны на неверном толковании нормативных актов и условий договора.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "6-й трест" (арендатор, далее - Трест) заключили договор от 30.01.2006 в„– 19/ЗКС-01236 аренды земельного участка площадью 6574 кв. м с кадастровым номером 78:11138:14, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Приморское ш., уч. 1 (юго-восточнее пересечения с ул. Токарева), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой (в редакции дополнительного соглашения от 20.08.2008).
Согласно пункту 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 20.08.2008 площадь подлежащего проектированию и строительству жилого дома со встроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой составляет 21 152,3 кв. м.
В соответствии с пунктом 4.2 договора в случае, если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанных в пункте 3.1 договора, арендатор обязан выплатить сумму денежных средств, определенную в порядке, установленном приложением 4 к договору.
Пунктом 6.2.19 договора на арендатора возложена обязанность при наступлении обстоятельств, указанных в пункте 4.2 договора (несоответствие площади и (или) результата инвестирования показателям, которые указаны в пункте 3.1 договора), в течение месяца с момента изготовления технической документации на результат инвестирования перечислить на счет, указанный в пункте 4.4 договора, сумму денежных средств, определенную в соответствии с приложением 4 к договору.
Пунктом 8.7 договора за нарушение пунктов 6.2.8, 6.2.19 договора установлена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 1000 МРОТ, что составляет 100 000 руб.
На основании дополнительного соглашения от 06.05.2013 права и обязанности арендатора по договору от 30.01.2006 переданы от Треста Обществу.
19.09.2014 Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдала Обществу разрешение в„– 78-4710в-2014 на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома со встроенными учреждениями обслуживания и встроенной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Приморское шоссе, д. 293, лит. А (строительный адрес: Санкт-Петербург, Курортный район, г. Сестрорецк, Приморское шоссе, участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Токарева)).
Комитет, ссылаясь на то, что в соответствии с заключением Предприятия от 29.12.2014 в„– 23483-исх площадь построенного объекта составляет 24 267,7 кв. м и на 3115,4 кв. м превышает установленную пунктом 3.1 договора максимальную площадь объекта, и на неисполнение Обществом обязанности, предусмотренной пунктом 4.2 договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридически лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 309 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пункту 1.1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 в„– 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" при предоставлении объекта недвижимости для осуществления инвестиционной деятельности стоимость права на заключение инвестиционного договора устанавливается в виде суммы денежных средств, составляющих стоимость права на заключение договора, определенную до его заключения, и средств, корректирующих указанную стоимость. В случаях, когда общая площадь созданного в установленном порядке в результате инвестиционной деятельности объекта недвижимости превышает ту площадь, которая учитывалась при определении стоимости права на заключение договора, сумма денежных средств, корректирующих стоимость права, определяется согласно приложению 1 к названному постановлению по формуле, элементами которой являются общая площадь предполагавшегося к созданию объекта недвижимости, использовавшаяся при определении стоимости права на заключение инвестиционного договора, и общая площадь вновь созданного объекта недвижимости, определенная в результате проведения технической инвентаризации (пункт 1.2.2 постановления).
Суды обеих инстанций, всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства и доводы участвующих в деле лиц, правомерно посчитали, что общая площадь построенного объекта составляет 24 267,7 кв. м, включая площадь балконов, лоджий, террас с понижающим коэффициентом, а также площадь необорудованного технического этажа и лестничных клеток, и на 3115,4 кв. м превышает проектную площадь объекта инвестирования, указанную в пункте 3.1 договора, при определении которой также учитывались площади указанных частей здания.
Установив, что общая площадь построенного объекта отличается от площади, согласованной сторонами в договоре, суды пришли к правомерному выводу о возникновении у арендатора обязанности, предусмотренной пунктом 4.2 договора, и удовлетворении исковых требований ввиду непредставления ответчиком доказательств надлежащего исполнения данной обязанности в размере и сроки, определенные договором.
Доводы подателя жалобы, касающиеся порядка подсчета общей площади здания, исследованы судами и обоснованно отклонены, поскольку расхождения в общей площади объекта, указанной в различных документах, связаны с применением при заполнении итоговой строки в каждом из этих документов различных методик; нетождественность методик, примененных при составлении отчета о стоимости права на заключение договора и в заключении Предприятия, оформленном письмом от 29.12.2014, Обществом не доказана.
Ссылка Общества на то, что письмо Предприятия от 29.12.2014 не может служить надлежащим и достаточным доказательством превышения площади построенного здания над площадью объекта инвестирования, указанной в договоре, также несостоятельна, поскольку в силу пункта 3 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 в„– 576 именно на Предприятие возложена обязанность при проведении технической инвентаризации объектов недвижимости, созданных в результате исполнения инвестиционных договоров, представлять в Комитет сведения о несоответствии площади либо функционального назначения вновь созданного в результате инвестиционной деятельности объекта недвижимости тем показателям, которые учитывались при составлении отчета о стоимости права на заключение договора. Вопреки доводам ответчика выводы судов основаны не на одном документе, а на результатах исследования в совокупности всех приобщенных к делу доказательств, содержащих сведения о составе и количественных характеристиках проектируемого объекта и построенного здания.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.02.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2016 по делу в„– А56-67711/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КАРАТ" - без удовлетворения.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА


------------------------------------------------------------------