АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2016 г. по делу в„– А56-84965/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Чернышевой Н.Е. (доверенность от 13.05.2016 в„– 50334-42), от общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга" Бутроменко Н.И. (доверенность от 05.12.2013), Деревянко В.М. (доверенность от 05.12.2013), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2016 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу в„– А56-84965/2015,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Мансарды Петербурга", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Петровская коса, д. 9, ОГРН 1027806886733, ИНН 7813136843 (далее - Общество), о взыскании 3 898 216 руб. 17 коп., в том числе 3 163 779 руб. 10 коп. задолженности по договору аренды от 17.05.2011 в„– 15/ЗК-02100 за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 и 734 437 руб. 07 коп. неустойки за период с 01.02.2015 по 18.09.2015.
Решением от 01.03.2016 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 данное решение оставлено без изменения.
Комитет в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению подателя жалобы, ненадлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика подтверждается помимо прочего отсутствием протокола о реализации инвестиционного проекта, подписанного сторонами инвестиционного договора; ответчик не представил доказательства отсутствия его вины в нарушении срока исполнения обязательств по инвестиционному договору; при отсутствии доказательств того, что после освобождения объекта инвестирования 04.06.2013 его реконструкция не была завершена ответчиком в установленные сроки (20 месяцев) по не зависящим от него обстоятельствам, с 01.02.2015 арендная плата должна рассчитываться по коду 18.0.
Общество в письменных возражениях на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что у арендодателя не имелось оснований для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке; доказательства несоблюдения сроков строительства по причине ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств не представлены; суды правомерно приняли во внимание выводы, содержащиеся в судебных актах по делу в„– А56-73821/2014, и не усмотрели оснований для расчета арендной платы в соответствии с уведомлением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) от 01.09.2014.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в письменных возражениях.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 в„– 331, вступившего в силу 28.04.2011, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 17.05.2011 в„– 15/ЗК-02100 аренды земельного участка площадью 3276 кв. м с кадастровым номером 78:7:3208:5, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1-3, лит. Г, для осуществления проектирования и реконструкции объекта недвижимости, расположенного на участке, сроком до 27.11.2013.
Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 3 договора. Согласно пункту 3.4 договора величина годовой арендной платы за пользование земельным участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 126 729 руб. 12 коп., в квартал - 31 682 руб. 28 коп.
В соответствии с пунктом 3.7 договора арендная плата перечисляется арендатором не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.
Пунктом 3.6 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Пунктом 5.2 договора за внесение арендной платы с нарушением срока и в неполном объеме предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.06.2011.
Одновременно те же стороны подписали инвестиционный договор от 17.05.2011 в„– 15-И02099 на условиях, определенных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 в„– 331. Согласно данному постановлению Общество осуществляет реконструкцию здания, расположенного на указанном выше участке, под многоквартирный дом в течение 31 месяца со дня вступления постановления в силу.
Уведомлением от 01.09.2014 в„– 8354/14 арендодатель со ссылкой на Закон Санкт-Петербурга от 05.12.2007 в„– 608-119 и постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 в„– 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" сообщил Обществу об изменении арендной платы и установлении с 28.11.2013 ее годового размера 3 623 396 руб. 52 коп.
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом в период с 01.01.2015 по 30.09.2015 обязательств по внесению арендной платы в размере, указанном в уведомлении от 01.09.2014, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении дела суды обоснованно исходили из того, что в силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), статьи 39.7 (в редакции после 01.03.2015) Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.
В спорный период арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 в„– 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" и постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 в„– 1379, которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).
Пунктом 3.1.1 данного Положения установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости.
В соответствии с названным пунктом при определении арендной платы за такие земельные участки имеют значение следующие обстоятельства: за какой период начисляется арендная плата (в течение срока строительства (реконструкции), предусмотренного соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, или по истечении указанного срока); связано ли невыполнение условия об окончании срока строительства (реконструкции) с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
В данном случае размер арендной платы был изменен Комитетом с 28.11.2013 в одностороннем порядке и рассчитан с применением кода функционального использования территории 18.0, о чем арендатору было направлено уведомление от 01.09.2014, в связи с несоблюдением ответчиком сроков строительства объекта, определенных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.03.2011 в„– 331.
Между тем решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.08.2015 по делу в„– А56-73821/2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.12.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.2016, Комитету отказано в иске о взыскании с Общества задолженности по арендной плате в размере, определенном на основании уведомления от 01.09.2014, за период с 28.11.2013 по 30.09.2014 по тому же договору аренды; по встречному иску Общества признана недействительной односторонняя сделка по изменению условий договора, совершенная Комитетом путем направления уведомления от 01.09.2014 в„– 8354/14. В рамках названного дела суды установили, что несоблюдение первоначально установленного срока реконструкции не связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, поэтому отсутствуют основания для расчета арендной платы за спорный период с применением кода 18.0.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.03.2014 в„– 196 во изменение постановления от 22.03.2011 в„– 331 срок окончания строительства установлен в июне 2015 года.
Суды, всесторонне и полно исследовав в совокупности представленные участвующими в деле лицами доказательства и надлежащим образом проанализировав их, правомерно в соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняв во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу в„– А56-73821/2014, пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для расчета арендной платы за спорный период с применением кода 18.0 ввиду недоказанности истцом несоблюдения арендатором сроков реконструкции по обстоятельствам, зависящим от последнего.
Поскольку за заявленный в иске период задолженности по арендной плате, рассчитанной по коду 10.1, у Общества не имеется, судебные инстанции правомерно в соответствии со статьями 309, 408, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отказали в удовлетворении исковых требований Комитета.
Доводы подателя жалобы о нераспространении на спорный период выводов, содержащихся в судебных актах по делу в„– А56-73821/2014, и о необходимости начислять арендную плату в повышенном размере (по коду 18.0) с 01.02.2015, по истечении первоначально установленных сроков реконструкции, исчисляемых с момента, когда инвестор получил фактическую возможность приступить к реализации инвестиционного проекта, не могут быть приняты во внимание. В данном случае при рассмотрении спора суды руководствовались абзацем 4 пункта 3.1.1 Положения, которым не ограничен период расчета арендной платы по кодам 10.1, 10.2 в случае, если нарушение сроков строительства (реконструкции) не связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.03.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2016 по делу в„– А56-84965/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА


------------------------------------------------------------------