АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2016 г. по делу в„– А56-38793/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РосЖилСтрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2016 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу в„– А56-38793/2014,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом впоследствии замененный на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РосЖилСтрой", место нахождения: 191024, Санкт-Петербург, 4-я Советская ул., д. 37А, ОГРН 1077847144330, ИНН 7838377174 (далее - ООО "РЖС", общество), о взыскании 462 648 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 11.02.2005 в„– 00/ЗК-03213 (17) за период с 01.01.2013 по 30.06.2014 и 191 103 руб. 92 коп. пеней за просрочку платежа за периоды с 01.02.2013 по 31.03.2013, с 11.04.2013 по 30.06.2013, с 11.07.2013 по 30.09.2013, с 11.10.2013 по 31.12.2013, с 01.02.2014 по 31.03.2014 и с 11.04.2014 по 30.06.2014.
Решением суда от 02.09.2014 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 22.12.2014 решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.03.2015 решение и постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела комитет уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 332 016 руб. 14 коп. задолженность по арендной плате по договору аренды от 11.02.2005 в„– 00/ЗК-03213 (17) за период с 01.01.2013 по 30.06.2014 и 138 454 руб. 28 коп. пеней за просрочку платежа за период с 01.02.2013 по 09.06.2014.
Решением суда от 16.02.2016 иск удовлетворен.
Постановлением апелляционного суда от 10.06.2016 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Податель жалобы указывает, что 29.07.2015 земельный участок, являвшийся предметом договора аренды, был разделен и образованы земельный участок для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома и земельные участки сторонних землепользователей, занятые подземным паркингом, трансформаторной подстанцией, контейнерными площадками для сбора мусора и землями общего пользования. Податель жалобы ссылается на то, что суды не учли, что общество надлежащим образом выполнило обязательство по строительству и вводу дома в эксплуатацию, и считает, что использование земельного участка под данные и иные цели прекратилось.
В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить решение и постановление без изменения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
Участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ИСГ "Невский Синдикат" (далее - ООО "ИСГ "Невский Синдикат", арендатор) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 11.02.2005 в„– 00/ЗК-03213 (17), в соответствии с которым арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору земельный участок общей площадью 16 521 кв. м с кадастровым номером 78:4156А:8, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 3 (юго-западнее пересечения с Туристской ул.), для проектирования и строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой.
Согласно пункту 3.4 договора квартальная арендная плата за участок, выраженная в у.е. составляет за период с 05.11.204 по дату расторжения договора 1 532,323 у.е. (стоимость аренды 1 кв. м в год составляет 0,371 у.е.).
С момента приемки законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования либо его части в эксплуатацию государственной комиссией арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке с учетом функционального назначения результата инвестирования. Арендная плата может быть пересчитана на основании ведомости по функциональному использованию участка.
Пунктами 3.5, 3.6, 3.7 договора предусмотрено, что арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает размер арендной платы, подлежащей перечислению в соответствии с установленным на дату внесения платежа значением у.е. и перечисляет ее в соответствии с пунктом 3.9 договора. В случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. При одностороннем изменении размера арендной платы в случаях, предусмотренных договором, новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в разделе 14 договора.
В соответствии с пунктом 3.8 договора арендатор обязан перечислять арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.
В случае нарушения условий пункта 3.8 договора арендатору начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 9.3 договора).
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2005.
Земельный участок передан арендатору по акту от 11.02.2005.
На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.10.2007 в„– 1315 комитет, ООО "ИСГ "Невский Синдикат" и ООО "РЖС" заключили дополнительное соглашение от 20.12.2007 в„– 1 к договору аренды.
В соответствии с дополнительным соглашением от 20.12.2007 ООО "РЖС" приобретает все права и обязанности арендатора и осуществляет свою деятельность как равноправная сторона договора аренды с даты государственной регистрации настоящего соглашения.
Дополнительными соглашениями от 30.10.2008 в„– 2, от 05.07.2012 в„– 3 и от 15.11.2011 в„– 4 продлен срок действия договора аренды до 07.06.2012 и срок предоставления арендатором арендодателю акта государственной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством результата инвестирования до 07.06.2012.
Строительство дома завершено и объект принят в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2011 в„– 78-6915в-2011.
ООО "РЖС" направило в комитет письмо от 15.06.2012 в„– 62 о прекращении договора аренды земельного участка со ссылкой на разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Комитет направил обществу претензию от 19.03.2014 в„– 1734-17/14 с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 19.03.2014 и уплатить пени за просрочку перечисления арендной платы в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки, а также предложил в срок до 02.04.2014 явиться в Управление (агентство) недвижимого имущества Приморского района для заключения соглашения о расторжении договора аренды.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что переход права собственности на земельный участок под многоквартирным домом к собственникам помещений в этом доме происходит в силу закона при наличии следующих обстоятельств: дом принят в установленном законом порядке в эксплуатацию, произведена государственная регистрация права собственности на один из вторичных объектов, расположенных в этом доме, сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания дома. Следовательно, договор аренды земельного участка для выполнения инвестиционного проекта по строительству многоквартирного дома прекращается в части земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома с момента постановки такого земельного участка на кадастровый учет. Соответственно, прекращается обязательство инвестора по перечислению арендной платы по договору с этого момента в части, касающейся земельного участка, поставленного на кадастровый учет для обслуживания многоквартирного дома.
При новом рассмотрении дела суды установили, что земельный участок по адресу: г. Санкт-Петербург, Богатырский проспект, участок 3, (юго-западнее пересечения с Туристской улицей), площадью 16 521 кв. м, с кадастровым номером 78:34:0415601:8 (ранее 78:4156А:8), прошел государственный кадастровый учет 07.02.2005 с видом разрешенного использования - "для размещения жилого дома (жилых домов)" и был предоставлен обществу в аренду на инвестиционных условиях на период строительства. Строительство жилого многоквартирного дома завершено и дом принят в эксплуатацию. В границах земельного участка расположены: многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой; контейнерные площадки для сбора мусора и трансформаторная подстанция.
По инициативе ОАО "Санкт-Петербургские электрические сети" на основании схемы раздела земельного участка и заявления комитета в соответствии с выполненными топогеодезическими работами, произведен раздел указанного земельного участка, в результате которого были образованы семь земельных участков с видом разрешенного использования - "для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)" с кадастровыми номерами: 78:34:0415601:14592, 78:34:0415601:14593, 78:34:0415601:14594, 78:34:0415601:14595, 78:34:0415601:14596, 78:34:0415601:14598, 78:34:0415601:14597, в том числе: земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания построенного многоквартирного жилого дома, и земельные участки сторонних землепользователей, занятые подземным паркингом, трансформаторной подстанцией, контейнерными площадками для сбора мусора, и участки, относящиеся к землям общего пользования. 29.07.2015 образованные в результате раздела земельные участки поставлены на кадастровый учет.
При новом рассмотрении дела суды сделали обоснованный вывод о том, что в результате раздела земельного участка и образования из него нескольких земельных участков с 29.07.2015 земельный участок площадью 9 953 кв. м с кадастровым номером 78:34:0415601:14592 с видом разрешенного использования - "для размещения многоквартирного жилого дома (жилых домов)" в силу закона перешел в собственность собственников жилых и нежилых помещений в построенном многоквартирном жилом доме. До момента формирования земельного участка под многоквартирным жилым домом земельный участок находился в государственной собственности Санкт-Петербурга, и с учетом доводов общества о регистрации права собственности третьих лиц на квартиры в этом жилом доме, обязанность по внесению в спорный период арендной платы за предоставленный обществу в аренду земельный прекратилась лишь в части, ограниченной площадью застройки данного жилого дома.
Суды правильно применили статьи 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и правомерно удовлетворили исковые требования комитета, основанные на уточненном расчете задолженности.
Доводы подателя жалобы были предметом рассмотрения апелляционного суда, получили надлежащую правовую оценку и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2016 по делу в„– А56-38793/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РосЖилСтрой" - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------