АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2016 г. по делу в„– А21-10157/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И., при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области Шестакова А.С. (доверенность от 30.12.2005), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.03.2016 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу в„– А21-10157/2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "БалтРыбПром" (место нахождения: 236023, Калининград, ул. Солдатская, д. 7, ОГРН 1133926021976, ИНН 3906296539; далее - ООО "БалтРыбПром") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными действий Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (место нахождения: 236040, Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 1043902855446, ИНН 3906131304; далее - Управление Росреестра), выразившихся в приостановлении государственной регистрации перехода к ООО "БалтРыбПром" права собственности на объекты недвижимого имущества: котельную с пристройкой, общей площадью 912,6 кв. м, инвентарный номер 36553, Литера "Т", кадастровый (условный) номер 39:15:121031:71; насосную станцию, общей площадью 20,7 кв. м, инвентарный номер 36460, литера "С", кадастровый (условный) номер 39:15:121031:57; мазутную, общей площадью 64,9 кв. м, инвентарный номер 36465, литера "Ч", кадастровый (условный) номер 39:15:121031:69, расположенные по адресу: Калининград, ул. Солдатская, д. 7.
В качестве восстановления нарушенного права заявитель просил обязать Управление осуществить государственную регистрацию права.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "НЕО-Калининград" (место нахождения: 236023, Калининград, ул. Солдатская, д. 7, ОГРН 1053902893439, ИНН 3906138885; далее - ООО "НЕО-Калининград").
Решением суда первой инстанции от 09.03.2016 заявленные ООО "БалтРыбПром" требования удовлетворены.
В апелляционном порядке решение было обжаловано Управлением Росреестра, а также лицом, не участвовавшим в деле - обществом с ограниченной ответственностью "Балтдомстрой" (место нахождения: 236010, Калининград, пр. Победы, д. 61, ОГРН 1033901815420, ИНН 3905052949; далее - ООО "Балтдомстрой").
Постановлением апелляционной инстанции от 30.06.2016 прекращено производство по апелляционной жалобе ООО "Балтдомстрой", решение от 09.03.2016 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление Росреестра, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, в удовлетворении заявления отказать.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "БалтРыбПром" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Управления Росреестра поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Калининградской области от 02.10.2013 по делу в„– А21-269/2013 ООО "НЕО-Калининград" признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Кустов Н.Н.
Собранием кредиторов ООО "НЕО-Калининград" принято решение о продаже активов - имущества, включенного в конкурсную массу должника путем проведения открытых торгов посредством публичного предложения. На торгах реализовано спорное недвижимое имущество, находящееся по адресу: Калининград, ул. Солдатская, д. 7.
По результатам торгов между ООО "НЕО-Калининград" и ООО "БалтРыбПром" заключен договор купли-продажи от 10.11.2015 в„– 3НК/НИ.
Спорное имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 17.11.2015.
Условия оплаты договора покупателем исполнены.
13.11.2015 стороны договора обратились в Управление Росреестра за государственной регистрацией перехода права собственности на отчужденные по договору от 10.11.2015 объекты недвижимости.
Уведомлениями от 26.11.2015 в„– 39/001/027/2015-4916, в„– 39/001/027/2015-4921, в„– 39/001/027/2015-4924 Управление Росреестра сообщило Обществу о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества, сославшись среди прочего на непредставление заявителем документов, свидетельствующих о продаже зданий вместе с земельным участком, что не позволяет осуществить государственную регистрацию в порядке, предусмотренном статьей 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), согласно которой при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.
Считая приостановление государственной регистрации незаконным, ООО "БалтРыбПром" обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции признал требования ООО "БалтРыбПром" обоснованными и удовлетворил заявление.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
При этом суды указали на то, что статья 25.5 Закона о регистрации в данном случае не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку здания продавались без земельного участка.
Исследовав материалы дела, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Материалами дела подтверждается, что приобретенные ООО "БалтРыбПром" объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:28, собственником которого является ООО "НЕО-Калининград", выступавшее продавцом по договору купли-продажи от 10.11.2015 в„– 3НК/НИ.
В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Часть здания в рассматриваемом случае не отчуждалась, предметом договора являются три отдельно стоящих здания.
Земельный участок с кадастровым номером 39:15:121031:28 не изъят из оборота.
Отчуждаемые здания находятся на земельном участке не на условиях сервитута.
Таким образом, данный случай не относится к исключениям из общего правила, императивно установленного пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, продажа указанных зданий могла производиться только вместе с земельным участком, занятым зданием или сооружением и необходимым для его использования.
Реализация указанных законоположений обеспечивается в том числе применением при государственной регистрации прав на недвижимое имущество статьи 25.5 Закона о регистрации.
Поскольку заявителем не были представлены документы, подтверждающие отчуждение указанных зданий вместе с земельным участком, Управление Росреестра обоснованно приостановило государственную регистрацию.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии препятствий для совершения регистрационных действий основаны на неправильном толковании норм материального права.
Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене. В удовлетворении заявленных ООО "БалтРыбПром" требований надлежит отказать.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.03.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 делу в„– А21-10157/2015 отменить.
В удовлетворении заявления отказать.

Председательствующий
А.В.КАДУЛИН

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------