АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2016 г. по делу в„– А56-71844/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 29.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Регион" Огородникова Л.Н. (доверенность от 01.03.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 по делу в„– А56-71844/2015 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Савина Е.В.),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регион", место нахождения: 195009, Санкт-Петербург, ул. Академика Лебедева, д. 19, лит. А, пом. 3 Н, ОГРН 5067847477572, ИНН 7805410965, (далее - общество), о взыскании 49 622 165 руб. 85 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.09.2015, 5 345 950 руб. 05 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 01.02.2015 по 04.08.2015, о расторжении договора аренды на инвестиционных условиях от 07.08.2014 в„– 00/3K-006083, о выселении общества с занимаемого земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Таврический пер., участок 1 (северо-западнее пересечения с Орловской ул.).
Протокольным определением суда от 15.12.2015 принят к производству встречный иск общества к комитету об изменении договора путем уменьшения арендной платы по указанному договору за весь период с 01.01.2015 по настоящее время до нулевого значения.
Решением суда от 27.01.2016 в первоначальном и встречном исках отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.06.2016 решение изменено, с общества взыскано в пользу комитета 49 622 165 руб. 85 коп. задолженности, 5 345 950 руб. 05 коп. пеней, договор расторгнут, общество выселено с занимаемого земельного участка, во встречном иске отказано.
В кассационной жалобе общество просит постановление от 23.06.2016 отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Податель жалобы считает ошибочными выводы суда апелляционной инстанции, основанные на том, что общество подписало акт приема-передачи земельного участка, в котором наличие гаражей на земельном участке зафиксировано, и в соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель освобождается от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые им оговорены при заключении договора аренды или заранее известны арендатору, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
По мнению подателя жалобы, ошибочным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что общество могло своими силами освободить земельный участок от гаражей.
Податель жалобы полагает, что позиция суда апелляционной инстанции предполагает право арендодателя предоставлять арендатору имущество, не соответствующее назначению, предусмотренному договором аренды с единственным условием - согласие арендатора принять заведомо непригодное для аренды имущество.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с тем, что комитет направил обществу проект мирового соглашения по настоящему делу. Представитель комитета сообщил суду, что комитет возражает против отложения дела, так как в установленный комитетом срок для ответа общество не выразило своего согласия на заключение мирового соглашения в редакции, направленной комитетом обществу, в настоящее время комитет утратил интерес к заключению мирового соглашения с обществом. Суд кассационной инстанции полагает, что ходатайство общество не подлежит удовлетворению, поскольку вторая сторона по делу возражает против заключения мирового соглашения.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель комитета обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 07.08.2014 в„– 00/ЗК-006083 аренды земельного участка на инвестиционных условиях, в соответствии с которым комитет предоставил, а общество приняло для использования на условиях аренды для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству административного здания земельный участок площадью 2 586 кв. м с кадастровым номером 78:31:1028:11, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Таврический пер., участок 1 (северо-западнее пересечения с Орловской ул.).
В договоре стороны согласовали порядок внесения и размер арендной платы.
Согласно пункту 7.7 договора арендатор обязуется до начала строительных работ за счет собственных средств обеспечить освобождение участка от пяти временных гаражных строений, принадлежащих третьим лицам и незаконно расположенных на земельном участке.
В соответствии с пунктом 8.3. договора в случае нарушения условий договора арендатору начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 9.1. договора установлено, что договор вступает в силу с момента его заключения и действует до 31.03.2016.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.11.2014.
Земельный участок передан арендодателем арендатору, что подтверждается актом приема-передачи от 07.08.2014, подписанным представителями сторон.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по перечислению арендной платы по договору, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции применил часть вторую статьи 328, статьи 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции сослался на то, что в процессе проведения работ по разработке проектной документации по объекту, в целях строительства которого предоставлен спорный земельный участок, 12.01.2015 заказчиком и генпроектировщиком выявлено, что выполнение работ на участке невозможно, поскольку на участке находятся 5 гаражей, принадлежащих третьим лицам, которые ими фактически пользуются. Суд также указал в решении, что факт нахождения на переданном арендатору участке гаражей подтверждается пунктом 7.7 договора. На основании указанных обстоятельств суд сделал вывод о том, что фактически земельный участок, являющийся предметом аренды по договору в состоянии, соответствующем условиям договора, не был передан арендатору, поскольку участок фактически не освобожден от гаражей. Суд посчитал, что условия, изложенные в пункте 7.7 договора, не освобождают арендодателя от обязанности передать имущество и не опровергают факт ненадлежащего исполнения комитетом данной обязанности. Суд сослался на то, что несоблюдение сроков внесения арендных платежей обусловлено ненадлежащим исполнением арендодателем обязанности передать имущество, и отказал в удовлетворении первоначального иска.
Суд первой инстанции применил часть четвертую статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, сослался на то, что во встречном иске общество просит фактически освободить его от арендной платы, и отказал в удовлетворении встречного иска. Кроме того, суд, отказывая во встречном иске, сослался на то, что отказ в иске о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 обеспечивает восстановление нарушенного права общества в части, соответствующей периоду, в течение которого решением суда установлен факт ненадлежащего исполнения обязанности со стороны арендодателя.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Апелляционный суд сослался на то, что обстоятельства нахождения на названном земельном участке пяти временных гаражных строений было известно обществу при заключении договора аренды земельного участка и передачи участка арендатору арендодателем, общество приняло земельный участок от комитета без замечаний и добровольно приняло на себя обязательство за счет собственных средств осуществить мероприятия по освобождению участка от указанных гаражных строений в определенный в договоре срок, и отклонил доводы общества о том, что комитет не выполнил надлежащим образом обязанность передать арендатору земельный участок. Суд апелляционной инстанции применил статьи 309, 310, 330, 450, 452, часть вторую статьи 612, статьи 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, сослался на то, что доказательств внесения арендной платы по договору в заявленный в иске период общество не представило, и пришел к выводу о том, что с общества в пользу комитета подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 49 622 165 руб. 85 коп. за период с 01.01.2015 по 30.09.2015 и пени, начисленные на основании пункта 8.3 договора в размере 5 345 950 руб. 05 коп. за период с 01.02.2015 по 04.08.2015.
Апелляционный суд применил статьи 450, 452, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и посчитал доказанным наличие обстоятельств, являющихся основанием для удовлетворения требований о расторжении договора аренды и выселения общества с земельного участка.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с частью первой статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В части второй указанной статьи предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Сделанные судом апелляционной инстанции выводы о том, что комитет надлежащим образом исполнил свое обязательство по передаче обществу земельного участка, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Из пункта 7.7 договора и акта приема-передачи земельного участка следует, что арендатору было известно при заключении договора о незаконном нахождении на участке упомянутых гаражных строений, используемых третьими лицами, указанные объекты были обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка, при этом общество приняло участок от арендодателя без замечаний, а кроме того, общество добровольно приняло на себя обязательство решить вопросы, связанные с освобождением земельного участка от этих объектов за счет собственных средств. Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что на комитет не может быть возложена ответственность за недостатки переданного обществу земельного участка.
Поскольку нормы права применены судом апелляционной инстанции правильно, сделанные им выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2016 по делу в„– А56-71844/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регион" - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------