АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. по делу в„– А56-59645/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Ракчеевой М.А., Кадулина А.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Родинко О.В. (доверенность от 30.12.2015 N), от общества с ограниченной ответственностью "Планета" Аболдина О.В. (доверенность от 15.08.2016 в„– 15-8-16), Михайловой Л.В. (доверенность от 01.06.2016), рассмотрев 29.09.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Планета" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2015 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 (судьи Жиляева Е.В., Колосова Ж.В., Тимухина И.А.) по делу в„– А56-59645/2015,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Планета", место нахождения: 199226, Санкт-Петербург, Морская наб., д. 15, лит. Д, пом. 1-Н, ОГРН 1097847096731, ИНН 7814435081 (далее - Общество), о взыскании 19 052 631 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.09.2015, 924 052 руб. 63 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.04.2015 по 13.07.2015 и 15 566 000 руб. пеней за просрочку ввода объекта в эксплуатацию по договору от 11.11.2009 в„– 08/ЗКС-000110 аренды земельного участка на инвестиционных условиях.
Решением суда от 14.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.05.2016, с Общества в пользу Комитета взыскано 6 793 821 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате, 15 566 000 руб. неустойки за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию, 329 500 руб. 32 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы, в удовлетворении остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 127 674 руб.
В кассационной жалобе Комитет, считая обжалуемые судебные акты незаконными и необоснованными и вынесенными с нарушением норм материального права, просит их отменить в части, исковые требования удовлетворить в полной мере. Податель жалобы считает, что суды сделали неправильный вывод о том, что сторонами в договоре от 11.11.2009 в„– 08/ЗКС-000110 не определен порядок исчисления арендной платы по окончании срока договора, поэтому ошибочно применили методику, утвержденную постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 в„– 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - постановление в„– 1379). Как указывает Комитет, к рассматриваемым отношениям необходимо применить положение пункта 1.1 постановления правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 в„– 275 "О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - постановление в„– 275). Поскольку доказательств принятия правового акта о продлении сроков строительства, а также наличия обстоятельств, из-за которых ответчик не мог выполнить свои обязательства, не представлено, платеж за спорный период, подлежащий перечислению арендатором, определяется пропорционально установленной плате за предоставление земельного участка для строительства, то есть 9 526 315 руб. 79 коп. в квартал.
В кассационной жалобе Общество, считая, что при вынесении обжалуемых судебных актов судами были в неполной мере выяснены обстоятельства, касающиеся определения пеней за нарушение срока сдачи результата инвестиционного проекта в эксплуатацию по договору от 11.11.2009 в„– 08/ЗКС-000110, просит решение от 14.12.2015 и постановление от 24.05.2016 в указанной части отменить, снизить неустойку до 500 000 руб. По мнению подателя жалобы, сумма пеней за просрочку исполнения обязательства по передаче Комитету разрешения на ввод в эксплуатацию несоразмерна последствиям, наступившим для публично-правового образования в результате его неисполнения, поскольку истцу не причинены убытки и он не понес расходов, следовательно, взыскание 15 566 000 руб. неустойки приведет к получению истцом необоснованной выгоды.
Определением суда кассационной инстанции от 15.09.2016 (судьи Захарова М.В., Ракчеева М.А., Рудницкий Г.М.) рассмотрение кассационных жалоб отложено.
Определением заместителя председателя Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.09.2016 в составе суда произведена замена в связи с отпуском судьи Рудницкого Г.М. на судью Кадулина А.В.
В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих жалоб, возражая против жалобы другой стороны.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 в„– 923 Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 11.11.2009 в„– 08/ЗКС-000110 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 26 517 кв. м с кадастровым номером 78:40:8341:24, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., участок 6, северо-западнее пересечения с ул. Доблести, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными учреждениями обслуживания, а также открытыми автостоянками и паркингом общей вместимостью не менее 617 машиномест.
Договор действует до 10.05.2014 и вступает в силу с момента его заключения.
После истечения срока аренды Общество продолжило землепользование в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.
Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены сторонами в разделе 4 договора аренды.
Общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы за период действия договора составляет 181 000 000 руб. (пункт 4.1).
Перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1, осуществляется арендатором в порядке, предусмотренном пунктом 4.3.1.
За нарушение условий оплаты арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 8.3 договора).
В соответствии с пунктом 5.1 реализация инвестиционного проекта начинается 11.11.2009.
Пунктом 5.2 договора аренды установлен следующий порядок реализации инвестиционного проекта: первый этап - разработка, согласование, утверждение в установленном порядке проектной документации продолжительностью не более 11 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть до 10.10.2010; второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе, строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончанием второго этапа является получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 54 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов, то есть до 10.05.2014 (пункты 5.2.1 и 5.2.2).
Ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.09.2015, а также неисполнение обязанности по вводу объекта в эксплуатацию в установленный договором срок, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части, указав при этом, что заявленные истцом суммы задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 30.09.2015 и пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 11.04.2015 по 13.07.2015 подлежат снижению до 6 793 821 руб. 13 коп. и 329 500 руб. соответственно.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Изучив материалы дела и доводы жалоб, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат изменению по жалобе Комитета по следующим основаниям.
Согласно положениям статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 в„– 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - заключаемый в соответствии с названным законом смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.
Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит исчислению в соответствии с названным Законом, которым определен порядок установления инвестиционных условий, в том числе платы за предоставление объектов недвижимости (статьи 11, 12).
В частности, размер платы устанавливается при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество во владение и пользование корреспондирует обязанность арендатора вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.
Суды обоснованно установили, что Общество не полностью выполнило обязательства по внесению арендных платежей по договору.
Разногласия сторон касаются размера арендной платы, подлежащей уплате за земельный участок, используемый за пределами срока реализации инвестиционного проекта.
Суды первой и апелляционной инстанций применили методику определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, утвержденную Законом Санкт-Петербурга от 21.11.2007 в„– 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также пункт 3.1.1 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного постановлением в„– 1379, и посчитали, что арендная плата должна быть рассчитана с применением кода функционального использования земельного участка Кн-18.0 (базовая функция).
Кассационная инстанция считает вывод судов о размере арендной платы за спорный период на основании приведенных норм ошибочным, поскольку указанная правовая позиция не применима к отношениям сторон по рассматриваемому делу.
Как видно из материалов дела, арендная плата за земельный участок, предоставленный для строительства, была определена по результатам торгов.
Обстоятельств, подтверждающих необходимость применения иного порядка исчисления размера арендной платы, чем предусмотрено договором, суды не установили.
Инвестиционный проект в заявленный период не был реализован. Соглашения об изменении условий договора, в том числе арендной платы, стороны не заключали.
Контррасчет, произведенный Обществом и принятый судами, нельзя признать обоснованным, поскольку он противоречит условиям договора аренды, пункту 1-1 Постановления в„– 275, так как приводит к уменьшению размера платежей за предоставление земельного участка при увеличении срока строительства по вине арендатора.
Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, используемый Обществом за пределами срока реализации инвестиционного проекта, подлежал исчислению исходя из установленной договором арендной платы.
Следует отметить, что, разрешая споры в рамках арбитражных дел в„– А56-24351/2014, А56-47955/2014, А56-68314/2014, А56-731/2015 о взыскании Комитетом с Общества задолженности по арендной платы по спорному договору за предшествующие периоды, суды исходили из размера арендной платы, установленной договором.
Поскольку суды неправильно применили положения нормативных правовых актов Санкт-Петербурга, устанавливающих порядок определения размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые для строительства, кассационная жалоба Комитета подлежит удовлетворению.
Вместе с тем кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы Общества.
Оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд первой инстанции установил нарушение ответчиком обязательства по сдаче результата инвестирования в срок и в связи с этим - наличие оснований для начисления договорной неустойки (пеней).
Суд установил, что пунктом 8.2 спорного договора предусмотрена ответственность в виде пеней (0,02% от суммы, указанной в пункте 4.1, за каждый день просрочки) за нарушение условий пункта 5.2.2 договора, которым установлен срок окончания реализации инвестиционного проекта.
В силу части 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Наличие оснований для применения статьи 333 ГК РФ определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Довод Общества о несоразмерности неустойки был рассмотрен судами первой и апелляционной инстанций и мотивированно отклонен.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены в кассационном порядке судебных актов по доводам Общества, касающимся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 в„– 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", применявшегося в период рассмотрения дела судами, и в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 в„– 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
По результатам рассмотрения кассационных жалоб, поскольку суды установили все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, но неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции в силу пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным изменить обжалуемые судебные акты в части требований о взыскании задолженности по арендной плате, соответственно, начисленных пеней за просрочку ее внесения, изложив резолютивную часть решения в иной редакции.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу в„– А56-59645/2015 изменить, изложив резолютивную часть решения от 14.12.2015 в следующей редакции.
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Планета", место нахождения: 199226, Санкт-Петербург, Морская наб., д. 15, лит. Д, пом. 1-Н, ОГРН 1097847096731, ИНН 7814435081, в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, 19 052 631 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате, 924 052 руб. 63 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы, 15 566 000 руб. пеней за просрочку ввода объекта в эксплуатацию.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Планета", место нахождения: 199226, Санкт-Петербург, Морская наб., д. 15, лит. Д, пом. 1-Н, ОГРН 1097847096731, ИНН 7814435081, в доход федерального бюджета 200 000 руб. государственной пошлины по иску".
Кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Планета" оставить без удовлетворения.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
М.А.РАКЧЕЕВА
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------