АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 марта 2016 г. по делу в„– А52-2695/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г., Ракчеевой М.А., при участии от администрации города Пскова Никитиной Е.М. (доверенность от 18.08.2015 в„– 27), от общества с ограниченной ответственностью "ББ-Автотранс" Решетневой Н.П. (доверенность от 15.02.2016), Виноградовой В.В. (доверенность от 15.02.2016), от Управления по учету и распределению жилой площади администрации города Пскова Никитиной Е.М. (доверенность от 13.05.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Пскова на решение Арбитражного суда Псковской области от 05.10.2015 (судья Колесников С.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 (судьи Зорина Ю.В., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу в„– А52-2695/2014,

установил:

Администрация города Пскова, место нахождения: 180001, г. Псков, ул. Некрасова, д. 22, ОГРН 1026000980246, ИНН 6027022362 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ББ-Автотранс", место нахождения: 180019, г. Псков, ул. Белинского, д. 77а, ОГРН 1056000398300, ИНН 6027090820 (далее - Общество), об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд принадлежащих на праве собственности ответчику нежилых помещений в„– 1001 площадью 33,1 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1001 и в„– 1002 площадью 31,4 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1002, расположенных по адресу: г. Псков, ул. Леона Поземского, д. 5, по цене 774 000 руб.; прекращении права собственности Общества на указанные помещения и признании права собственности муниципального образования "Город Псков" (далее - МО "Город Псков") на данное недвижимое имущество (с учетом уточнения исковых требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по учету и распределению жилой площади администрации города Пскова, место нахождения: 180004, г. Псков, ул. Яна Фабрициуса, д. 6, ОГРН 1046000301104, ИНН 6027080830 (далее - Управление).
Решением от 05.10.2015 иск удовлетворен; в собственность МО "Город Псков" для муниципальных нужд изъяты путем выкупа принадлежащие на праве собственности Обществу указанные выше нежилые помещения в„– 1001 и в„– 1002 с определением подлежащей выплате Обществу денежной компенсации в размере 1 810 913 руб.; прекращено право собственности Общества на данные нежилые помещения.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 данное решение оставлено без изменения.
Администрация в кассационной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судами норм материального права, не соглашаясь с выводами судов в части включения в размер подлежащей Обществу выплаты 946 913 руб. компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и 90 000 руб. дополнительных затрат, в том числе 30 000 руб. затрат на оплату государственной регистрации прав на недвижимое имущество и 60 000 руб. затрат на поиск и оформление в собственность недвижимости взамен изымаемой, просит изменить названные судебные акты в части определения подлежащей выплате Обществу денежной компенсации в размере 1 810 913 руб., установив выкупную цену в размере 804 000 руб., а в остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения. По мнению подателя жалобы, на момент приобретения Обществом спорных помещений по договору купли-продажи от 15.12.92 у Администрации отсутствовала обязанность по проведению капитального ремонта здания перед Обществом, по отношению к которому она не являлась наймодателем; доказательства нуждаемости дома в капитальном ремонте на момент приобретения помещений в нем Обществом либо приватизации первой квартиры в доме отсутствуют; заключение эксперта не может служить надлежащим доказательством размера компенсации за капитальный ремонт, поскольку эксперт определил стоимость капитального ремонта спорных нежилых помещений, а не капитального ремонта многоквартирного дома пропорционально площади принадлежащих Обществу помещений в доме; Общество документально не подтвердило расходы в сумме 60 000 руб. на поиск и оформление новой недвижимости взамен изымаемой.
Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что собственник нежилого помещения наряду с собственниками жилых помещений имеет право на компенсацию непроизведенного капитального ремонта дома; вывод судов о нуждаемости дома в капитальном ремонте основан на обстоятельствах дела и представленных в дело доказательствах; размер компенсации верно определен судами исходя из заключения эксперта; дополнительные расходы в сумме 90 000 руб. правомерно учтены судами при определении размера компенсации как будущие расходы ответчика.
Управление в отзыве на кассационную жалобу поддерживает ее доводы, дополнительно указав, что согласно имеющимся в деле документам на момент приобретения Обществом нежилых помещений дом находился в собственности различных юридических лиц, а не в муниципальной собственности.
В судебном заседании представитель Администрации и Управления (в одном лице) поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела, межведомственной комиссией, утвержденной решением Псковской городской Думы от 29.09.2005 в„– 293, в ходе проведенного обследования жилого дома, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Леона Поземского, д. 5, установлено, что названный жилой дом, до 1917 года постройки, эксплуатируется уже более ста лет; капитальный ремонт не производился в течение многих лет; дом находится в ветхом состоянии, согласно распоряжению Администрации от 30.03.2004 в„– 1126-р подлежит расселению; общий физический износ дома составляет 75 процентов; проведение капитального ремонта дома нецелесообразно. По заключению комиссии дом не пригоден для проживания, является аварийным и подлежит сносу. По результатам обследования составлен акт от 28.02.2006 в„– 46.
Постановлением Администрации от 28.12.2009 в„– 2552 (с учетом внесенных постановлением Администрации от 18.11.2011 в„– 2773 изменений) указанный выше дом включен в Перечень многоквартирных домов жилищного фонда города Пскова, признанных до 01.01.2007 аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.
По сведениям, предоставленным муниципальным бюджетным учреждением города Пскова "Жилище", указанный выше дом в 2012 году расселен на основании областных адресных программ по расселению аварийного жилого фонда в период с 2008 года по 2012 год.
Нежилые помещения в названном доме в„– 1001 площадью 33,1 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1001 и в„– 1002 площадью 31,4 кв. м с кадастровым номером 60:27:010217:18:6587-А:1002 принадлежат на праве собственности Обществу на основании договора купли-продажи от 15.12.92, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 60-АЖ в„– 115450 и в„– 115449 соответственно.
Администрация направила закрытому акционерному обществу "ББ-Автотранс" (правопредшественник Общества, далее также Общество) требование от 28.02.2013 в„– 950 произвести совместно с собственниками помещений многоквартирного аварийного дома в„– 5 по ул. Леона Поземского за счет собственных средств снос данного дома в срок до 30.03.2013.
Письмом от 25.11.2013 в„– 1955 Управление обратилось к Обществу с предложением заключить соглашение о выкупе принадлежащих последнему нежилых помещений по цене, установленной независимым оценщиком, в размере 664 000 руб.; в случае несогласия с указанной выкупной ценой предложило Обществу самостоятельно определить выкупную цену и представить ее Управлению для возможности заключения соглашения о выкупе по правилам частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также представить оценку рыночной стоимости нежилых помещений, оценку всех понесенных убытков с документальным подтверждением таких убытков.
Общество в ответ на предложение Управления письмом от 20.12.2013 сообщило об отказе от заключения соглашения о выкупе нежилых помещений по предложенной Управлением цене; предложило рассмотреть возможность заключения соглашения о выкупе нежилых помещений по цене 1 676 616 руб. 56 коп., определенной независимым оценщиком по заказу Общества, в том числе 858 863 руб. 56 коп. за помещение в„– 1001 и 817 753 руб. за помещение в„– 1002.
Постановлением Администрации от 13.03.2014 в„– 388 изъят для муниципальных нужд МО "Город Псков" земельный участок площадью 762 кв. м с кадастровым номером 60:27:0010217:226, расположенный под многоквартирным домом по адресу: г. Псков, ул. Леона Поземского, д. 5, признанным аварийным; в связи с изъятием земельного участка принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа спорных нежилых помещений в„– 1001 и 1002, расположенных в указанном доме.
На основании указанного постановления от 13.03.2014 в„– 388 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области 03.04.2014 зарегистрировало в установленном порядке соответствующие ограничения в отношении спорных помещений.
Уведомлением от 28.04.2014 в„– 907 Управление сообщило Обществу об изъятии для муниципальных нужд названных помещений путем выкупа. Данное уведомление получено ответчиком 30.04.2014, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением.
Администрация, ссылаясь на недостижение с собственником изымаемых помещений соглашения о выкупной цене, в соответствии с частью 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку законодательные нормы, регулирующие отношения по изъятию нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом, отсутствуют, суды правомерно при рассмотрении настоящего спора по аналогии закона применили к правоотношениям сторон положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения по изъятию жилых помещений.
Как установлено судами, между сторонами отсутствует спор по поводу оснований и соблюдения процедуры изъятия помещений, а существуют только разногласия по размеру выкупной цены.
Порядок определения цены изымаемого путем выкупа помещения определен частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в выкупную цену имущества помимо рыночной стоимости помещения включаются также все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием.
Для определения рыночной стоимости нежилых помещений в„– 1001 и 1002 определением арбитражного суда первой инстанции от 24.12.2014 была назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно отчету оценщика от 03.02.2015 в„– 1 рыночная стоимость нежилых помещений в„– 1001 и 1002 составляет 397 000 руб. и 377 000 руб. соответственно, а всего 774 000 руб. С указанной величиной рыночной стоимости имущества Администрация согласилась и судебные акты в этой части не оспаривает.
С учетом положений статьи 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности и разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, суды обоснованно при определении выкупной цены изымаемых помещений исходили из того, что в случае, если обязанность по капитальному ремонту дома не была исполнена публичным собственником ни до передачи первого помещения в доме в частную собственность независимо от оснований такой передачи ни впоследствии, выкупная цена изымаемого помещения должна включать сумму компенсации за непроведенный капитальный ремонт.
Проанализировав представленные в дело документы, в том числе касающиеся технического состояния дома, суды, приняв во внимание установленные нормативы по техническому обслуживанию и ремонту жилых зданий, пришли к правильному выводу, что на дату приобретения в частную собственность первого помещения в доме последний нуждался в капитальном ремонте, который не проводился с 1958 года, а поскольку осуществлять реконструкцию, капитальный и текущий ремонт, а также техническое обслуживание зданий обязана была Администрация, в выкупную цену нежилых помещений должна быть включена компенсация за непроведенный капитальный ремонт.
Довод Администрации об отсутствии у нее обязанности по проведению капитального ремонта, поскольку приобретение Обществом помещений не связано с приватизацией и Администрация не являлась наймодателем по отношению к Обществу, надлежащим образом исследован судами и обоснованно отклонен. Собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещений, обязанности по проведению капитального ремонта дома, а не отдельного помещения.
Довод Управления о том, что жилой дом передан в муниципальную собственность только в 1995 году от акционерного общества "Псковский льнокомбинат", также не может быть принят во внимание, так как с учетом особенностей законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, действовавшего в соответствующий период, нахождение жилищного фонда на балансе приватизированного предприятия само по себе не свидетельствовало о принадлежности объектов жилого фонда такому предприятию на праве собственности.
Для определения размера убытков, которые могут быть причинены ответчику изъятием помещений, и компенсации за непроведенный капитальный ремонт определением суда первой инстанции от 21.05.2015 была назначена оценочная экспертиза. По результатам оценки эксперт представил экспертное заключение от 22.06.2015 в„– 12.
Администрация, представив возражения на указанное заключение, в части размера компенсации за непроведенный капитальный ремонт указала только на подбор экспертом ненадлежащих аналогов, не заявляя возражений против примененной экспертом методики расчета компенсации.
С учетом поступивших замечаний эксперт представил дополнительные пояснения, в соответствии с которыми размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт помещения в„– 1001 составил 485 935 руб., помещения в„– 1002-460 978 руб., а за оба помещения - 946 913 руб.
Суды, не усмотрев оснований не принимать заключение эксперта с дополнительными пояснениями в качестве допустимого и надлежащего доказательства, правомерно в соответствии со статьями 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при определении размера компенсации, подлежащей включению в выкупную цену, руководствовались выводами эксперта.
Поскольку согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в выкупную цену изымаемого помещения помимо его рыночной стоимости включаются все убытки, причиненные собственнику помещения его изъятием, вопрос о размере таких убытков был поставлен судом перед экспертом при назначении определением от 21.05.2015 судебной оценочной экспертизы.
В заключении от 22.06.2015 в„– 12 эксперт определил размер дополнительных затрат Общества в связи с изъятием помещений, а именно затраты в связи с регистрацией прав на недвижимое имущество в размере 30 000 руб. и на оплату риэлтерских услуг в размере 60 000 руб. Суды правомерно приняли во внимание выводы эксперта в данной части, указав, что в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются не только фактически понесенные потерпевшим расходы, но и расходы, которые лицо, чье право нарушено, должно будет произвести для восстановления своего нарушенного права. В связи с этим размер будущих расходов Общества определяется приблизительно, поскольку доказательства в подтверждение конкретного размера таких расходов не могут быть представлены.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрация документально не опровергла выводы, содержащиеся в заключении судебного эксперта; ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявляла.
При таком положении выводы судебных инстанций в части размера выкупной цены следует признать соответствующими нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы подателя жалобы являлись предметом оценки судов, подробно проанализированы ими и обоснованно отклонены.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 05.10.2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 по делу в„– А52-2695/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Пскова - без удовлетворения.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
М.А.РАКЧЕЕВА


------------------------------------------------------------------