АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу в„– А56-6384/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Ракчеевой М.А. и Яковца А.В., при участии от администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области Семеновой Ю.А. (доверенность от 07.08.2015 в„– 1734/01.06), от общества с ограниченной ответственностью "КАИФ" Коноваловой Д.В. (доверенность от 05.08.2015) и Федаева А.В. (доверенность от 19.01.2016), рассмотрев 23.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КАИФ" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 по делу в„– А56-6384/2013 (судьи Полубехина Н.С., Барканова Я.В., Кашина Т.А.),

установил:

Администрация муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 188640, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Колтушское ш., д. 138, ОГРН 1054700123543, ИНН 4703083456 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАИФ", место нахождения: 188643, Ленинградская обл., г. Всеволожск, Василеозерская ул., 1, 2, 76, ОГРН 1024702182933, ИНН 4720014798 (далее - Общество), о взыскании на основании договора аренды нежилых помещений от 22.10.2007 в„– 31/04-21 (далее - договор аренды) 1 273 469,75 руб. в возмещение убытков в виде недополученной за период с 01.06.2012 по 31.12.2012 арендной платы, 170 209,73 руб. задолженности по арендной плате и 400 369,89 руб. пени, начисленной за период с 01.01.2012 по 01.06.2012, а также о расторжении договора аренды.
Решением от 06.11.2013 в иске отказано, поскольку с 06.11.2009 обязательства Общества по внесению арендной платы прекратились в связи с заключением между сторонами договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке от 16.11.2009 в„– 04/04-27 (далее - договор купли-продажи).
Администрация 27.08.2014 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о пересмотре решения от 06.11.2013 по новым обстоятельствам, в качестве которых указала на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу в„– А56-4185/2014 договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой.
Решением от 14.10.2014 решение от 06.11.2013 на основании пункта 2 части 1 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отменено по новым обстоятельствам.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 решение от 14.10.2014 на основании пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ отменено, решение от 06.11.2013 на основании пункта 2 части 1 статьи 311 АПК РФ отменено по новым обстоятельствам.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Администрация в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила исковые требования и просила взыскать с Общества 6 135 660 руб. задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 10.01.2010 по 10.12.2014, и 6 878 308,47 руб. пени, начисленных на сумму долга за период с 10.01.2010 по 31.12.2014.
Решением от 24.07.2015 (судья Егорова Д.А.), оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015, с Общества в пользу Администрации взыскано 6 135 660 руб. задолженности, 6 878 308,47 руб. пени, 126 000 руб. судебных расходов; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 88 069,84 руб. государственной пошлины.
В кассационной жалобе и дополнении к ней Общество просит постановление от 10.12.2015 отменить, вынести новый судебный акт, ссылаясь на следующее:
- вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу в„– А56-4185/2014 отказано в признании недействительной сделкой дополнительного соглашения от 10.03.2008 к договору аренды (далее - соглашение от 10.03.2008) и применении последствий недействительности этой сделки в части принятия Администрацией к зачету в счет арендной платы затрат арендатора в сумме 5 767 829,38 руб., следовательно, указанный зачет состоялся; при таких обстоятельствах суд был не вправе оценивать соглашение от 10.03.2008 на предмет его действительности, а также требовать предоставления документов в подтверждение выполнения ремонтных работ;
- вывод суда о том, что соглашение от 10.03.2008 должно было быть подписано при наличии согласия на то Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, основан на неверном толковании термина "преобразование объекта недвижимости", используемого в Положении о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования "Всеволожское городское поселение", утвержденном решением Совета депутатов муниципального образования "Всеволожское городское поселение" от 21.03.2006 в„– 17 (далее - Положение от 21.03.2006);
- суд не принял во внимание, что Администрация и Общество были вправе произвести зачет потраченных на ремонт средств в счет арендной платы, поскольку комиссия по вопросам распоряжения имуществом муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области была создана только в 11.10.2010;
- Администрация не вправе была рассчитывать арендную плату на основании Методики определения величины арендной платы за пользование находящимся в муниципальной собственности муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденной решением Совета депутатов муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 18.12.2007 в„– 60 (далее - Методика), так как договором аренды и пунктом 2 решения Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" от 28.05.2013 в„– 27 не предусмотрено ее применение к отношениям сторон, возникшим до 01.01.2008, а также применять коэффициент вида деятельности (Квд) равный 2, установленный для ресторанов, баров, ночных клубов.
В судебном заседании представители Общества поддержали кассационную жалобу, представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.
В связи с тем, что постановлением от 10.12.2015 оставлено без изменения решение от 24.07.2015, суд кассационной инстанции проверил оба судебных акта.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (прежнее название - муниципальное образование "Всеволожское городское поселение") на праве общей долевой собственности принадлежит доля в размере 12 191/29 048 в праве на нежилое здание торгового центра с пристройками площадью 2904,8 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Московская ул., д. 9 (далее - здание).
В соответствии с пунктами 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке 13.01.2010, Администрация (арендодатель) обязалась предоставить Обществу (арендатору) во временное пользование для организации общественного питания и досуга на срок с 30.08.2007 по 29.08.2017 помещения в„– 10-18, 74, 115-127 общей площадью 540 кв. м, расположенные на первом и втором этажах здания (далее - помещения), а арендатор - использовать их по указанному назначению и своевременно вносить арендную плату за пользование ими и земельную составляющую.
Согласно пунктам 3.1 и 3.2 договора аренды арендная плата составляет 157 717,6 руб. в год, из расчета 13 143,13 руб. в месяц, а земельная составляющая - 2 516,69 руб. в квартал и соответственно 10 066,79 руб. в год; арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, за месяц вперед, не позднее 10 числа, земельную составляющую - ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 5 сентября, 15 ноября.
За нарушение сроков внесения арендной платы и земельной составляющей арендатор обязан уплачивать арендодателю пени в размере 0,3% от просроченных сумм за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора аренды).
Пунктом 7.1 договора аренды определено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт помещений производятся только с разрешения арендодателя; стоимость улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы; неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.
Пунктом 5.5 договора аренды установлены основания для его расторжения по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе при использовании помещений не по целевому назначению (подпункт 5.5.1); при возникновении задолженности арендатора по внесению арендной платы более двух раз подряд независимо от ее последующего внесения (подпункт 5.5.2).
Соглашением от 10.03.2008, подписанным от имени арендодателя главой Администрации Петроченковым Николаем Федоровичем, а от имени Общества - генеральным директором Федаевым Сергеем Александровичем, стороны договорились о следующем:
- арендатор обязуется организовать за свой счет проведение работ по перепланировке помещений (пункт 2.1);
- арендодатель обязуется по окончании работ произвести зачет в счет арендной платы понесенных арендатором затрат в размере, соответствующем предоставленным арендатором документам (договоры, сметы, акты, платежные поручения или квитанции, свидетельствующие об оплате выполненных работ и приобретении материалов и т.п.) и принятом к зачету арендатором, что подтверждается соответствующим актом, составленным отделом управления муниципальным имуществом Администрации (далее - отдел УМИ), являющимся приложением к соглашению от 10.03.2008 (пункт 2.2);
- соглашение от 10.03.2008 вместе с указанным актом являются основанием для проведения зачета (пункт 3).
Сторонами 16.11.2009 подписан договор купли-продажи, по условиям которого Администрация (продавец) обязалась передать в собственность Общества (покупателя) долю 540/29048 в праве общей долевой собственности на здание, которую составляют помещения, а покупатель - принять помещения и оплатить их стоимость в размере 7 956 503,66 руб. в течение трех лет в соответствии с графиком погашения.
В установленном порядке договор купли-продажи зарегистрирован не был.
Общество 25.02.2010 во исполнение условий соглашения от 10.03.2008 представило в отдел УМИ документы в подтверждение объема и стоимости выполненных им в помещениях ремонтных работ для проведения зачета.
Начальник отдела УМИ Федаев А.В. и его заместитель Аршинова И.А. 25.02.2010 подписали акт о принятии к зачету затрат арендатора, согласно которому: представленные Обществом документы подтверждают понесенные им затраты (пункт 1); к зачету принимается денежная сумма в размере 5 767 829,38 руб. (пункт 2); зачет может осуществляться путем невнесения очередных платежей арендной платы за периоды, наступающие после даты составления данного акта (пункт 3).
Совет депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" в 2014 г. обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации и Обществу и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ просил признать недействительными договор купли-продажи и соглашение от 10.03.2008, а также применить последствия их недействительности в виде истребования 540/29048 доли в праве общей долевой собственности на здание и в части принятия Администрацией к зачету 5 767 829,38 руб. стоимости затрат арендатора по соглашению от 10.03.2008 (дело в„– А56-4185/2014).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу в„– А56-4185/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014, договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой, в остальной части в иске отказано.
Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, так как договор купли-продажи признан недействительным с момента его заключения, у Общества имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование арендованными помещениями, Администрация с учетом уточнения 12.05.2014 своего требования в рамках настоящего дела обратилась в суд с иском к Обществу о взыскании 6 135 660 руб. арендной платы, 6 878 308,47 руб. пени, а также о расторжении договора аренды.
При этом в связи с тем, что Общество в нарушение пункта 1.1 договора аренды использовало помещения не для организации общественного питания и досуга, а для размещения бара, Администрация расчет задолженности по арендной плате произвела с применением Квд равного 2,0 (деятельность ресторанов, баров, ночных клубов).
Суд первой инстанции иск Администрации в части взыскания задолженности и пеней удовлетворил в полном объеме, указав в решении на то, что зачет 5 767 829,38 руб. стоимости ремонтных работ в счет арендной платы по договору аренды не состоялся, так как соглашение от 10.03.2008 Администрацией подписано в отсутствие у нее соответствующих полномочий, кроме того, согласно результатам судебной экспертизы соглашение от 10.03.2008 от имени Общества подписано не его генеральным директором Федаевым С.А., а иным лицом.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы Общества о необходимости применения зачета к требованию о взыскании арендной платы и оставляя без изменения решение от 24.07.2016, в постановлении от 10.12.2015 указал на то, что ответчик не представил суду доказательства выполнения работ, стоимость которых подлежала зачету, а также сделал вывод о ничтожности соглашения от 10.03.2008.
Суд кассационной инстанции считает, что решение от 24.07.2015 и постановление от 10.12.2015 подлежат отмене по следующим основаниям.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи имущества, переданного в аренду, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Поскольку договор купли-продажи решением арбитражного суда был признан недействительным, то арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
При таких обстоятельствах Администрация при наличии задолженности по арендной плате вправе ее взыскать с Общества.
Согласно статье 410 ГК РФ обязательство может прекратиться полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования; для зачета достаточно заявления одной стороны.
В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 в„– 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" разъяснено, что для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.
Как видно из материалов дела, между Администрацией и Обществом путем составления соглашения от 10.03.2008 и акта о принятии к зачету затрат арендатора от 25.02.2010 было достигнута договоренность о принятии первой затрат второго в сумме 5 767 829,38 руб., понесенных в связи с выполнением работ по перепланировке, в счет арендной платы либо иных будущих платежей.
При этом в заключении эксперта, проводившего назначенную по делу судебную почерковедческую экспертизу подписей в соглашении от 10.03.2008, не содержится категорический вывод о том, что этот документ Федаевым С.А. не подписывался.
Поскольку Федаев С.А. не заявлял о фальсификации его подписи в соглашении от 10.03.2008, то у суда первой инстанции отсутствовали основания считать, что он это соглашение не подписывал.
В связи с тем, что затраты Общества в сумме 5 767 829,38 руб. не засчитывались в стоимость выкупаемых арендуемых помещений, что установлено арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела в„– А56-4185/2014 и в силу части 3 статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию в рамках настоящего дела, то Администрация в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязана была зачесть указанную сумму в счет причитающихся с Общества арендных платежей.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций о заключении соглашения от 10.03.2008 со стороны арендодателя неуполномоченным лицом и в связи с этим о ничтожности этого соглашения не могут быть признаны правильными по следующим основаниям.
Статьей 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на дату подписания дополнительного соглашения от 10.03.2008, установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно статье 3 ГК РФ под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Гражданский кодекс Российской Федерации и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами - указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации.
Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 в„– 2142/10 по делу в„– А51-10815/2009).
Суды первой и апелляционной инстанций в обжалуемых решении и постановлении не указали, какой закон и иные правовые акты были нарушены при заключении соглашения от 10.03.2008, а также не учли, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу в„– А56-4185/2014 Совету депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области отказано в иске к Обществу и Администрации о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 10.03.2008 и применении последствий его недействительности в виде принятия Администрацией к зачету 5 767 829, 38 руб. стоимости затрат арендатора.
Данное решение, вступившее в законную силу, в силу части 1 статьи 16 АПК РФ является обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежит исполнению на всей территории Российской Федерации.
Кроме того, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов о том, что соглашение от 10.03.2008 заключено главой Администрации с превышением его полномочий.
Так, в соответствии с утвержденным решением Совета депутатов муниципального образования "Всеволожское городское поселение" от 26.12.2007 в„– 72 Положением об администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области, в полномочия Администрации входит согласование переустройства и перепланировки жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Согласно же Положению от 21.03.2006 в полномочия Совета депутатов входит обязанность по определению условий приобретения, создания и преобразования объектов муниципальной собственности.
При этом в пункте 2 статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" указано, что в ходе преобразования объекта недвижимости образуются два и более объекта, с последующей регистрацией прав собственности на них в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Поскольку перепланировка помещений не связана с созданием двух и более объектов недвижимости и их последующей регистрацией в установленном порядке и, следовательно, не является преобразованием объекта недвижимости, то ее проведение Обществом правомерно согласовано главой Администрации.
Для заключения соглашения о проведении зачета главе Администрации не требовалось и заключение комиссии по вопросам распоряжения имуществом Муниципального образования "Всеволожское городское поселение", так как в силу пункта 2.2 Положения об этой комиссии, утвержденного решением Совета депутатов муниципального образования "Всеволожское городское поселение" от 21.03.2006 в„– 17, ее решения носят для главы Администрации рекомендательный характер. Кроме того, на 11.10.2010 названная комиссия не была сформирована.
При таких обстоятельствах к соглашению от 10.03.2008 не могут быть применены и положения части 1 статьи 183 ГК РФ.
В связи с тем, что соглашение от 10.03.2008, предусматривающее зачет, является действительным, то у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для вывода о том, что обязательства арендатора по оплате 5 767 829,38 руб. арендной платы не были прекращены зачетом.
В связи с изложенным обжалуемые решение и постановление в части взыскания с Общества задолженности по арендной плате и пени, начисленной на эту задолженность, не могут быть признаны соответствующими нормам материального права.
При рассмотрении настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций также были нарушены и нормы процессуального права.
Согласно статье 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле; а также содержаться обоснования принятых судом решений и обоснования по другим вопросам, указанным в части 5 статьи 170 АПК РФ (часть 4); резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований, указание на распределение между сторонами судебных расходов, срок и порядок обжалования решения (часть 5).
Как видно из материалов дела, Администрация помимо требования о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и пени просила арбитражный суд расторгнуть договор аренды.
Впоследствии, изменяя в порядке статьи 49 АПК РФ размер исковых требований, Администрация отказ от требования о расторжении договора аренды не заявляла.
Однако судом первой инстанции в нарушение положений статьи 170 АПК РФ требование Администрации о расторжении договора не было рассмотрено.
Поскольку решение от 24.07.2015 и постановление от 10.12.2015 приняты с нарушением норм материального и процессуального права, то они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное; рассмотреть требование Администрации о расторжении договора аренды, предварительно проверив, соблюден ли истцом досудебный порядок урегулирования спора; разрешить требование Администрации о подлежащей взысканию с Общества задолженности по арендной плате и пени с учетом принятого Администрацией на себя обязательства о проведении зачета; при принятии решения по делу распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 по делу в„– А56-6384/2013 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
С.В.АФАНАСЬЕВ

Судьи
М.А.РАКЧЕЕВА
А.В.ЯКОВЕЦ


------------------------------------------------------------------