АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу в„– А56-41672/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Ас-Магистраль-Сервис" директора Агнивина В.А. (приказ от 01.07.2014 в„– 9/2014), Горбунова С.А. (доверенность от 16.10.2015), Ражева Д.А. (доверенность от 16.10.2015), от общества с ограниченной ответственностью "УК Техно Парк-Девелопмент" Рогушина В.В. (доверенность от 30.12.2015 в„– 2-С), Белотелова С.В. (доверенность от 30.12.2015 в„– 1-С), от общества с ограниченной ответственностью "ИнтерАвто+" Белотелова С.В. (доверенность от 31.12.2015 в„– 01/16), от общества с ограниченной ответственностью "ТРИА" Белотелова С.В. (доверенность от 22.09.2015 в„– 24/15), рассмотрев 17.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ас-Магистраль-Сервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2015 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 (судьи Аносова Н.В., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу в„– А56-41672/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Техно Парк-Девелопмент", место нахождения: 198152, Санкт-Петербург, ул. Червонного Казачества, д. 40, лит. А, пом. 20-Н, ОГРН 1107847177371, ИНН 7805522789 (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ас-Магистраль-Сервис", место нахождения: 187021, Ленинградская обл., Тосненский р-н, дер. Федоровское, Шоссейная ул., д. 2-Г, ОГРН 1034701893544, ИНН 4716016672 (далее - Общество), о расторжении с 03.05.2015 договора аренды от 01.09.2014 в„– 01-09-2014/1 и взыскании 9 500 000 руб. штрафа.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ИнтерАвто+", место нахождения: 192029, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 38, лит. Б, оф. 34, ОГРН 1097847115596, ИНН 7804413949 (далее - ООО "ИнтерАвто+"), общество с ограниченной ответственностью "ТРИА", место нахождения: 187021, Ленинградская обл., Тосненский р-н, дер. Федоровское, д. 2-Г, ОГРН 1104716000916, ИНН 4716034015 (далее - ООО "ТРИА").
Решением суда от 29.09.2015 договор от 01.09.2014 в„– 01-09-2014/1 расторгнут с 15.05.2015, с Общества в пользу Компании взыскано 8 312 500 руб. штрафа, 61 687 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 30.12.2015 решение от 29.09.2015 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, считая, что судами сделан неправильный вывод о том, что ответчик не допускал 01.05.2015 и 03.05.2015 на арендуемую территорию представителей арендатора и субарендаторов, а взысканная неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, просит решение от 29.09.2015 и постановление от 30.12.2015 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы, а представители Компании и третьих лиц просили ее отклонить по мотивам, приведенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Компания (арендатор) и Общество (арендодатель) 01.09.2014 заключили договор в„– 01-09-2014/1 аренды недвижимого имущества (помещения, сооружения, земельные участки), поименованного в пункте 1.1 договора, сроком действия по 31.08.2015.
Согласно пункту 2.1.2 договора арендодатель обязался обеспечить беспрепятственный доступ на объект сотрудникам, транспорту, а также любым другим лицам по указанию арендатора на условиях, указанных в приложении в„– 2, при условии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору.
Приложение в„– 2 к договору - это положение о пропускной системе, которое предусматривает пропуск на объект по постоянным (на один год) и временным (на разовое посещение) пропускам.
Согласно пункту 6.5 договора по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях, если арендодатель не обеспечит арендатору возможность пользоваться коммунальными услугами в соответствии с законодательством Российской Федерации, стоимость которых входит в арендную плату (подпункт 6.5.4), если арендодатель не обеспечивает беспрепятственный доступ на объекты сотрудникам, транспорту, а также любым другим лицам по указанию арендатора на условиях приложения в„– 2 (подпункт 6.5.5).
Компания и ООО "ИнтерАвто+", ООО "ТРИА" (субарендаторы) заключили договоры субаренды от 01.10.2014 в„– 01-У/10-2014 и от 01.10.2014 в„– 10-14/ИА-ТР соответственно.
Телеграммой от 03.05.2015 Компания уведомила Общество о расторжении договора от 01.09.2014 в„– 01-09-2014/1 с 03.05.2015 на основании подпунктов 6.5.4 и 6.5.5 и потребовала не препятствовать вывозу имущества субарендаторов.
Общество в ответ на телеграмму направило Компании 05.05.2015 возражения, в которых указало на то, что расторжение договора безосновательно, поскольку подача водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения не прекращалась, а отключение арендуемых помещений от электроэнергии 30.04.2015 произошло в результате неправомерных действий сотрудников Компании, кроме того, доступ сотрудников арендатора осуществляется на основании правил, являющихся приложением в„– 3 к договору от 01.09.2014 в„– 01-09-2014/1.
Претензией от 15.05.2015 в„– 12-15-05/15 Компания направила Обществу для подписания акты возврата объектов аренды и предложила в добровольном порядке уплатить 9 500 000 руб. в счет исполнения обязанности, предусмотренной пунктом 5.10 договора.
Ссылаясь на то, что Общество в нарушение условий договора аренды с 30.04.2015 прекратило предоставление коммунальных услуг (подачу электроэнергии и воды) арендатору и субарендаторам, а 01.05.2015 и 03.05.2015 ограничило доступ к арендованным объектам арендатору и субарендаторам, прибывшим на пропускной пункт с целью вывоза принадлежащего им имущества, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, посчитав, что ответчик препятствовал в допуске сотрудников арендатора и субарендаторов на арендуемую ими территорию, сделал вывод о том, что данное обстоятельство является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора с 15.05.2015 (с учетом претензионного порядка урегулирования спора) и взыскания штрафа на основании пункта 5.10 договора. Вместе с тем, суд посчитал, что истцом не подтверждены надлежащими доказательствами факты отключения ответчиком электроэнергии и водоснабжения, поскольку доводы основаны на односторонних актах.
Апелляционная инстанция согласилась с таким решением.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, заслушав представителей сторон, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в силу следующего.
Предметом иска по настоящему делу является расторжение договора аренды по инициативе арендатора в судебном порядке по основанию, связанному с нарушениями условий договора со стороны арендодателя, и взыскание штрафных санкций на основании пункта 5.10 договора.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.06.2015; далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, определенных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, указанных в договоре.
Пункт 6.5 договора аренды предусматривает право арендатора потребовать досрочного расторжения договора, но не право расторгнуть договор в одностороннем порядке применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ.
Как следует из материалов дела, Компания уведомила Общество о намерении прекратить арендные отношения с 03.05.2015, но поскольку арендодатель отказался от расторжения договора и соответствующее соглашение между сторонами не достигнуто, у Компании возникло право требовать расторжения договора в судебном порядке.
Досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон в судебном порядке в связи с допущенным другой стороной нарушением условий договора является одним из способов прекращения обязательства.
В этом случае суду следовало установить наличие оснований для расторжения договора в судебном порядке и договор аренды считался бы расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда (статья 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).
Между тем суд первой инстанции, не исследовав наличие у арендатора права одностороннего отказа от исполнения договора, признал правомерным требование истца о его расторжении с 15.05.2015.
Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчиком были допущены препятствия в допуске сотрудников и субарендаторов Компании на арендуемую территорию только на основании постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 12.05.2015 в„– ОМ-1522, впоследствии отмененного. При этом Общество отрицало факт нарушения пропускного режима. Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела не является бесспорным доказательством, свидетельствующим о несоблюдении арендодателем условий договора аренды.
Суд апелляционной инстанции не устранил данные нарушения.
Таким образом, обжалуемые решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства с соблюдением процессуальных норм, установить нарушение условий договора аренды, свидетельствующих о возможности его расторжения в судебном порядке, наличие оснований для взыскания штрафа в заявленном размере, по результатам рассмотрения спора принять законное и обоснованное решение и распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу в„– А56-41672/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------