АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу в„– А56-31611/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Современный Утилизационный Экологический Комплекс" Митченко М.А. (доверенность от 18.01.2016), Панческу П.А. (доверенность от 11.01.2016), от общества с ограниченной ответственностью "ДОРИНДА-Мурманск" Чистяковой Е.Н. (доверенность от 14.08.2015), рассмотрев 17.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДОРИНДА-Мурманск" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2015 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу в„– А56-31611/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Современный Утилизационный Экологический Комплекс", место нахождения: 183038, г. Мурманск, Ленинградская ул., д. 20/3, ОГРН 1115190005490, ИНН 5190930770 (далее - Комплекс), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДОРИНДА-Мурманск", место нахождения: 183001, г. Мурманск, Траловая ул., д. 43, ОГРН 1035100180961, ИНН 5190117860 (далее - Общество), о признании предварительного договора аренды от 30.12.2013 в„– 30-ПДА расторгнутым с 06.03.2015, взыскании 1 014 109 руб. 13 коп. обеспечительного платежа.
Решением суда первой инстанции от 15.07.2015 с Общества в пользу Комплекса взыскано 1 014 109 руб. 13 коп. обеспечительного платежа, 23 141 руб. 03 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части в удовлетворении иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 16.12.2015 решение от 15.07.2015 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество просит отменить обжалуемые судебные акты в части взыскания обеспечительного платежа и судебных расходов, дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей. По мнению подателя жалобы, суды не дали оценки смешанному характеру предварительного договора от 30.12.2013 в„– 30-ПДА и неправильно истолковали его положение о сроке заключения краткосрочного договора аренды во взаимосвязи со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Общество ссылается на то, что суды не дали оценку его доводам о нарушении истцом обязательств, указанных в пункте 5.5 предварительного договора. Податель жалобы считает, что спорный договор на основании пунктов 5.2, 10.3.2 расторгнут с 25.04.2015 по его инициативе в одностороннем внесудебном порядке (уведомление от 07.04.2015 в„– 108) с удержанием спорного обеспечительного платежа в счет уплаты истцом штрафа за уклонение арендатора от подписания акта допуска в помещение, повлекшее расторжение договора (пункт 10.4 предварительного договора). Довод судов о том, что ответчик, удерживая обеспечительный платеж в качестве уплаты штрафа, действовал неправомерно, не соответствует действительности.
В судебном заседании представитель Общества поддержал жалобу, а представители Комплекса просили ее отклонить по доводам, указанным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Комплекс (арендатор) заключили предварительный договор от 30.12.2013 в„– 30-ПДА аренды нежилого помещения площадью 125,9 кв. м в нежилом здании многофункционального комплекса в 102 квартале Октябрьского административного округа г. Мурманска, строительство которого осуществляет арендодатель.
На основании счетов-фактур от 20.01.2014 в„– 1 и от 21.01.2014 в„– 2 истец по платежным поручениям от 20.01.2014 в„– 13 и от 21.01.2014 в„– 16 перечислил ответчику 1 014 109 руб. 13 коп. обеспечительного платежа.
В соответствии с пунктом 3.1 предварительного договора стороны обязались заключить краткосрочный договор аренды на период до заключения долгосрочного договора, но не ранее получения арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписания сторонами акта завершения работ арендатора. Стороны обязались подписать краткосрочный договор в течение 60 рабочих дней после получения арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, его официального открытия и подписания сторонами акта завершения работ арендатора, но не позднее 31.12.2016. Стороны предполагали заключить краткосрочный договор на 11 месяцев, оговорив при этом вступление его в силу с момента подписания обеими сторонами.
В пункте 3.2 предварительного договора стороны обязались подписать долгосрочный договор аренды в течение 6 месяцев с даты регистрации регистрирующим органом права собственности арендодателя на торговый центр, но не позднее 31.12.2017.
Ориентировочная дата официального открытия торгового центра - 06.09.2014 - согласована в пункте 6.1 предварительного договора.
Поскольку на указанную дату торговый центр открыт не был, арендатор направил арендодателю 03.12.2014 предложение о расторжении предварительного договора аренды и проект соглашения о его расторжении с 15.12.2014.
Общество направило Комплексу проект соглашения от 06.03.2015 о расторжении предварительного договора, включив в пункт 2 соглашения условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается арендатору и подлежит зачету в качестве отступного.
Не согласившись с предложением Общества, Комплекс обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Взыскивая обеспечительный платеж, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статей 190, 429 (пункт 6), 1102 ГК РФ, исходил из того, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились 30.12.2014, истец не получил какого-либо встречного предоставления и возможность его получения утрачена.
Суд апелляционной инстанции, указав в обжалуемом постановлении на совершение Обществом действий, свидетельствующих о согласии на прекращение договорных отношений, подтвердил выводы суда первой инстанции.
Между тем, вывод суда о прекращении обязательства, поскольку в течение года с момента заключения предварительного договора стороны не заключили основной договор, противоречит пункту 3.1 предварительного договора, согласно которому стороны установили дату подписания краткосрочного договора - не позднее 31.12.2016.
Соглашения о досрочном расторжении предварительного договора в силу пункта 10.2 стороны не достигли, поскольку в проектах соглашений каждая сторона указала различные даты и последствия прекращения договора.
Как видно из материалов дела, Общество приводило доводы об отказе от исполнения предварительного договора в одностороннем порядке уведомлением от 07.04.2015 в„– 108 на основании пунктов 5.2 и 10.3.2 договора по причине уклонения арендатора от подписания акта допуска, а также об удержании спорной суммы обеспечительного платежа в счет штрафных санкций (пункты 9.13, 10.4 предварительного договора).
Право арендодателя требовать с арендатора уплаты штрафа (пункт 10.4 договора) возникает в случае досрочного расторжения договора арендодателем по основаниям, указанным в пунктах 10.3.1 - 10.3.5, в том числе уклонения арендатора от подписания акта допуска в помещение для выполнения работ.
Согласно пункту 9.13 предварительного договора в случае неподписания краткосрочного и/или долгосрочного договора аренды по вине арендатора арендодатель вправе не возвращать обеспечительный платеж арендатору и зачесть его в счет оплаты штрафных санкций.
Данные обстоятельства как основания для прекращения предварительного договора по инициативе арендодателя и удержания спорного обеспечительного платежа в счет уплаты штрафа не получили надлежащую оценку судов.
При рассмотрении спора судам следовало установить, когда и по каким основаниям был прекращен предварительный договор, имелись ли предусмотренные условиями предварительного договора основания для зачета спорного обеспечительного платежа в счет штрафных санкций, дать оценку правомерности произведенному Обществом зачету.
При таком положении обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку требуется исследование и оценка доказательств.
Суду первой инстанции необходимо учесть вышеизложенное и при правильном применении норм материального и процессуального права рассмотреть заявленные требования, по результатам спора распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.07.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2015 по делу в„– А56-31611/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------