АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу в„– А56-23921/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Преснецовой Т.Г., Сергеевой И.В., при участии от администрации муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области Козловой Е.А. (доверенность от 12.01.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Киришская Досуговая Компания" генерального директора Безрукова Д.А. (решение единственного участника от 10.03.2015), Козлова С.А. (доверенность от 17.04.2015), Колемасовой Е.В. (доверенность от 09.04.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 по делу в„– А56-23921/2015 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Киришская Досуговая Компания" (место нахождения: 187110, Ленинградская обл., г. Кириши, пр. Ленина, д. 30, ОГРН 1054700387598, ИНН 4708017714; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Киришский муниципальный район Ленинградской области (место нахождения: 187110, Ленинградская обл., Киришский р-н, г. Кириши, Советская ул., д. 20, ОГРН 1024701479186, ИНН 4708007427; далее - Администрация), выраженного в письме от 16.01.2015 в„– 01.17/244, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и обязании Администрации заключить договор купли-продажи встроенного нежилого помещения вх. в„– 3, общей площадью 203,7 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Киришский муниципальный р-н, г. Кириши, пр. Ленина, д. 30, на первом этаже, по цене 6 680 000 руб.
Решением суда первой инстанции от 24.07.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением апелляционного суда от 18.12.2015 решение отменено. Суд признал оспариваемый отказ незаконным и обязал Администрацию заключить с Обществом договор купли-продажи спорного помещения по цене 6 680 000 руб.
В кассационной жалобе Администрация просит постановление от 18.12.2015 отменить, решение суда от 24.07.2015 оставить в силе. Податель жалобы указывает на неправильное применение норм процессуального и материального права, а также несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители Общества, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемого постановления проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 15.04.2008 в„– 31/08, в соответствии с которым арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору встроенное нежилое помещение вх. в„– 3 (позиции по экспликации к поэтажному плану 5-14, 21, 22), общей площадью 203,7 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Киришский муниципальный р-н, г. Кириши, пр. Ленина, д. 30, на первом этаже, для использования под детское кафе, на неопределенный срок.
По акту приема-передачи от 15.04.2008 указанное помещение передано арендатору.
Муниципальное автономное учреждение "Центр поддержки предпринимательства муниципального образования Киришское городское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 01.12.2009 в„– 02 (с учетом дополнительного соглашения от 27.12.2011), по которому арендатору передано во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение в„– 3 (позиции по экспликации к поэтажному плану 5-14, 21, 22), общей площадью 203,7 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Киришский муниципальный р-н, г. Кириши, пр. Ленина, д. 30, на первом этаже, для использования под кафе-пиццерия, сроком на 10 лет.
По акту приема-передачи от 01.01.2010 указанное помещение передано Обществу.
Дополнительным соглашением от 02.09.2013 в преамбулу договора аренды от 01.12.2009 в„– 02 внесены изменения, в частности, вместо муниципального автономного учреждения "Центр поддержки предпринимательства муниципального образования Киришское городское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области" указана Администрация и внесены соответствующие изменения в реквизиты арендодателя.
15.12.2014 Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 10.12.2014 о намерении реализовать преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения, предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
Письмом от 16.01.2015 в„– 01.17/244 Администрация отказала Обществу в реализации преимущественного права, ссылаясь на то, что арендуемое помещение включено в перечень недвижимого имущества, предназначенного для предоставления во временное владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный распоряжением Администрации от 28.07.2008 в„– 60.
Считая отказ Администрации не соответствующим Закону в„– 159-ФЗ и нарушающим его право на выкуп, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Суд первой инстанции, установив, не соблюдение Обществом условий, предусмотренных частью 2.1 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ, в удовлетворении заявленных требований отказал.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, признав наличие у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность в порядке Закона в„– 159-ФЗ.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы жалобы, считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда, а также решение суда первой инстанции подлежат отмене по следующим основаниям.
Согласно статье 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении трех условий:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ.
Согласно части 2.1 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона в„– 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закон в„– 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
На основании части 4 статьи 18 Закона в„– 209-ФЗ в целях имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства органам государственной власти и местного самоуправления предоставлено право утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц, предназначенного только для предоставления его во владение и (или) пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства.
В абзаце втором пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона в„– 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона в„– 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Распоряжением Администрации от 28.07.2008 в„– 60 утвержден перечень недвижимого имущества, предназначенного для предоставления во временное владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства, в который включено спорное помещение, то есть после опубликования Закона в„– 159-ФЗ (25.07.2008).
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь правовой позицией, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2011 в„– 9646/11, признал неправомерным включение спорного помещения в перечень имущества и указал, что данное обстоятельство не может служить препятствием для отказа Обществу в реализации принадлежащего ему преимущественного права.
Между тем из заявления Общества следует, что в обоснование своих требований Общество не ссылалось на неправомерность включения испрашиваемого помещения в перечень, утвержденный Распоряжением Администрации от 28.07.2008 в„– 60. Доводы Общества сводились к наличию у него преимущественного права на приобретение помещения в связи с его нахождением в пользовании Общества в течение срока, установленного частью 2.1 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ. Исходя из указанных доводов Общества спор был разрешен судом первой инстанции.
Обжалуя решение суда первой инстанции, Общество также не ссылалось на неправомерность включения испрашиваемого помещения в указанный перечень, что следует из содержания апелляционной жалобы. Аудиозапись судебного заседания апелляционной инстанции также подтверждает, что представители Общества лишь поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и не дополняли свою позицию ссылками на незаконность Распоряжения Администрации от 28.07.2008 в„– 60 в части включения испрашиваемых помещений в указанный перечень. Представители Общества в судебном заседании кассационной инстанции подтвердили данное обстоятельство.
Таким образом, при рассмотрении дела в апелляционной инстанции суд вышел за пределы апелляционной жалобы.
Признавая неправомерным включение испрашиваемого помещения в перечень, утвержденный Распоряжением Администрации от 28.07.2008 в„– 60, апелляционный суд сослался лишь на то, что данный перечень утвержден после даты опубликования Закона в„– 159-ФЗ (25.07.2008). Между тем сам по себе факт утверждения перечня после даты опубликования Закона в„– 159-ФЗ, учитывая, что между указанными моментами прошло всего два выходных дня, не может свидетельствовать о наличии в действиях Администрации признаков злоупотребления правом, а также о направленности указанных действий исключительно на воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендуемых помещений. Для подобных выводов необходимо исследовать совокупность обстоятельств, связанных не только с принятием Распоряжением Администрации от 28.07.2008 в„– 60, но и с его подготовкой.
Кроме того, отменив решение суда первой инстанции, апелляционный суд обязал Администрацию заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемого помещения по цене 6 680 000 руб., которая была определена в отчете об оценке, составленном независимым оценщиком по заказу Общества по состоянию на 11.03.2015. При этом из материалов дела следует, что условия договора и цена имущества судами как первой, так и апелляционной инстанций не исследовались. Между тем у Администрации имеются возражения не только по цене помещения, но и относительно размера помещения, подлежащего выкупу. При определении цены помещения апелляционным судом не учтено толкование норм Закона в„– 159-ФЗ, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12, о моменте на который должна определяться рыночная стоимость помещений.
Поскольку указанные обстоятельства имеют важное значение для правильного разрешения спора, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать обстоятельства принятия Распоряжения Администрации от 28.07.2008 в„– 60 с целью установления правомерности включения арендуемого Обществом помещения в перечень; исходя из установленного решить вопрос о наличии у Общества преимущественного права на приобретение помещения по состоянию на момент его обращения с соответствующим заявлением; при наличии у Общества указанного права исследовать вопрос о рыночной стоимости помещения с учетом толкования норм права, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12; проверить доводы Администрации относительно площади помещения, арендуемого Обществом.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 по делу в„– А56-23921/2015 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
А.В.КАДУЛИН

Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------