АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 марта 2016 г. по делу в„– А56-63986/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ТРЭВЭЛС" Овчинникова Г.А. (доверенность от 10.01.2016), Кравцова Ю.А. (доверенность от 10.01.2016); от Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры правительства Санкт-Петербурга Колгановой К.И. (доверенность от 18.09.2015); от федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Дергуновой А.В. (доверенность от 21.12.2015), Добрянского Д.Б. (доверенность от 21.12.2015), рассмотрев 15.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТРЭВЭЛС" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015 по делу в„– А56-63986/2014 (судьи Тимухина И.А., Горбик В.М., Жиляева Е.В.),

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры", место нахождения: Москва, Архангельский пер., д. 12/8, стр. 1, ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248 (далее - Агентство), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТРЭВЭЛС", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Конногвардейский бул., д. 4, лит. А, ОГРН 1027810267506, ИНН 7826056320 (далее - Общество), о расторжении договора от 09.11.2004 в„– Д2-78/2 аренды объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 78:32:0001176:1006, находящегося в собственности Российской Федерации и являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Манеж и казармы Конногвардейского полка", и обязании Общества в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать истцу названный объект недвижимости.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры правительства Санкт-Петербурга (далее - КГИОП), Территориальное управление Росимущества в городе Санкт-Петербурге, Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), Территориальное управление Росимущества в городе Москве.
Решением от 03.07.2015 (судья Вареникова А.О.) в иске отказано.
Апелляционный суд установил наличие установленных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) безусловных оснований для отмены судебного решения, рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции.
Постановлением от 11.11.2015 апелляционный суд отменил решение от 03.07.2015, расторг договор аренды от 09.11.2004 в„– Д2-78/2, обязал Общество передать Агентству спорный объект недвижимого имущества в течение 10 рабочих дней с даты принятия постановления.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 11.11.2015, оставить в силе решение от 03.07.2015.
По мнению подателя жалобы, судом апелляционной инстанции не полностью исследован вопрос о наличии поименованных в исковом заявлении нарушений условий договора аренды, не установлено, кем и когда произведены преобразования арендуемого здания и прилежащей территории.
В отзыве на кассационную жалобу КГИОП указал, что по результатам проверки в 2016 году спорные пристройки демонтированы, в связи с чем контролирующий орган не возражает против дальнейшего использования объекта ответчиком. К отзыву приложена копия акта проверки от 29.02.2016.
В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН указал на отсутствие в материалах технической инвентаризации сведений о реконструкции объекта и уменьшении его площади.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Агентства возразил против ее удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, правопредшественник истца - государственное учреждение "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" Министерства культуры Российской Федерации (арендодатель) - и Общество (арендатор) заключили договор от 09.11.2004 в„– Д2-78/2 аренды нежилых помещений площадью 10 968,7 кв. м, находящихся в объекте культурного наследия федерального значения "Манеж и казармы Конногвардейского полка: казармы (Трехэскадронный корпус)" арх. Ермолаев, 1844 - 1847 гг., арх. Черник И.Д. 1805 - 1807 гг.", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бул., д. 4, лит. А, сроком до 01.01.2030 для использования под офис.
По акту приема-передачи от 01.12.2004 арендуемое имущество передано арендатору.
Дополнительным соглашением от 17.11.2004 в„– Д2-78/2-1 стороны установили, что объектом аренды является нежилое здание с кадастровым номером 78:1176:1:6 площадью 18 860,2 кв. м, дополнительными соглашениями от 09.11.2002 в„– Д2-78/2-2 и от 12.07.2010 в„– 2-А-10/Д2-78/2-3 внесены изменения в редакцию преамбулы договора: в связи с нахождением объекта в оперативном управлении Агентства последнее указано в качестве арендодателя, отмечено, что объект предоставляется для использования помещений под административно-хозяйственные цели.
Разделом 3 договора установлены охранные обязательства арендатора.
Согласно пунктам 3.2, 3.5, 3.8 договора арендатор обязался выполнять условия, предусмотренные охранным обязательством, не производить работы по сохранению объекта и его территории, неотделимые улучшения объекта и его территории, а также не допускать использования территории объекта под новое строительство и другие хозяйственные нужды без предварительного письменного разрешения госоргана и арендодателя.
В соответствии с пунктом 7.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.11.2005) настоящий договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, в том числе при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.1 - 2.2.5, 3.1 - 3.10, 3.12 - 3.14, и условий, предусмотренных пунктами 6.2.1 - 6.2.4.
В ходе проведенной в феврале 2014 года технической инвентаризации объекта выявлены изменения его площадных характеристик.
Письмом от 15.07.2014 Агентство потребовало от Общества предоставить разрешительную документацию на преобразование объекта либо заключить и предоставить договор на приведение в первоначальный вид объекта аренды, а также заключить договор страхования объекта и предоставить надлежащим образом оформленный страховой полис.
По результатам выездной проверки сохранности и использования арендуемого объекта 01.08.2014 было установлено, что в нарушение условий договора Общество на объекте без предварительного письменного разрешения КГИОП и арендодателя осуществило ремонтно-реставрационные работы, произвело неотделимые улучшения и использовало территорию объекта для строительства пристроек к дворовым фасадам здания (акт осмотра от 01.08.2014 и акт выездной проверки от 04.08.2014, подписанные представителями прокуратуры Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, КГИОП и арендодателя).
Агентство направило Обществу письмо от 21.08.2014 в„– 420, в котором заявило о расторжении договора аренды, а также предъявило Обществу требования: прекратить договоры субаренды и освободить занимаемые субарендаторами помещения в течение 30 календарных дней с даты получения названного требования, приостановить выполнение ремонтно-реставрационных работ на объекте до получения соответствующего согласования с арендодателем немедленно после получения настоящего требования, демонтировать установленные на дворовых фасадах инженерные сети, кондиционеры и воздуховоды в течение 30 календарных дней с даты получения настоящего требования, снести пристройки к дворовым фасадам здания в течение 30 календарных дней с даты получения настоящего требования, предложив в течение 10 рабочих дней с даты получения настоящего заявления направить в адрес арендодателя ответ на предложение о расторжении договора.
Ссылаясь на то, что Обществом допущены существенные нарушения условий договора, являющиеся основанием для его досрочного расторжения, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции не установил правовых оснований для расторжения договора аренды и выселения ответчика.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело по правилам суда первой инстанции, посчитал исковые требования обоснованными.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения условий договора не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
Пунктом 7.3 договора установлено право арендодателя на досрочное его расторжение, в том числе при нарушении арендатором пунктов 3.1 - 3.10, 3.12 - 3.14.
В материалах проверки 2014 года зафиксированы перепланировка объекта, размещение на объекте дополнительного инженерного оборудования, строительство пристроек и осуществление реставрации. Ссылаясь на изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора аренды, которые не устранены в разумный срок и являются основанием для расторжения сделки.
Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.
На основании части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны, в частности: фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле. В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений.
Апелляционный суд, рассматривая иск по правилам суда первой инстанции, не установил, кем, когда и на каких условиях осуществлены действия по преобразованию арендуемого имущества, имеется ли согласование с КГИОП и арендодателем, не исследовал вопрос о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора. Указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела.
Апелляционный суд не проверил доводы ответчика о том, что площадь объекта фактически не изменилась; перепланировка в помещениях здания и строительство двух пристроек согласованы; две другие пристройки не носят капитального характера и были возведены третьими лицами на земельном участке, который не находится в аренде у ответчика; ремонтно-реставрационные работы на дворовом фасаде проводятся по заданию КГИОП; установленный новым охранным обязательством от 16.01.2015 срок демонтажа инженерного оборудования не истек.
Апелляционный суд сослался на акт осмотра от 01.08.2014 и акт выездной проверки от 04.08.2014, однако не дал оценку актам осмотра от 13.01.2015 и 21.08.2015, новому охранному обязательству от 16.01.2015, письму КГИОП от 06.10.2014 в„– 2-11598-1 о проведении ремонтно-реставрационных работ, письмам ГУИОН от 19.02.2015 в„– 18/845-1 об общей площади объекта и от 23.06.2015 о наличии в здании по состоянию на 29.04.2004 перепланировок, письмам Агентства от 06.11.2012 и 14.01.2013 о согласовании возведения временных пристроек.
КГИОП является органом, уполномоченным осуществлять проведение государственной политики Санкт-Петербурга в сфере сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия, а также координацию деятельности в этих сферах иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга. На основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 в„– 651 к компетенции КГИОП отнесены контроль соблюдения обязательных требований к содержанию и использованию объекта культурного наследия на территории Санкт-Петербурга, установление сроков по устранению выявленных нарушений указанных требований.
Как следует из отзывов КГИОП, представленных в суды первой и апелляционной инстанций, контролирующим органом выявлены следующие нарушения правил пользования объектом культурного наследия: несогласованное установление воздуховодов, систем вентиляции, антресолей, устройство отдельных помещений под системы вентиляции, примыкание временных сооружений из металлоконструкций к дворовым фасадам здания; Обществу установлены следующие сроки для устранения выявленных нарушений: до 29.10.2015 демонтировать временные пристройки, до 14.11.2016 убрать инженерное оборудование. Кроме того, КГИОП в дополнении к отзыву ссылается на отсутствие сведений о наличии у Общества прав в отношении земельного участка (территории объекта культурного наследия), на котором возведены временные пристройки.
Также апелляционный суд не принял во внимание продолжительность арендных отношений - 49 лет - и в случае наличия каких-либо нарушений договора аренды их существенность применительно к пункту 1 статьи 619 ГК РФ и подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, с учетом того, что расторжение договора является крайней мерой.
При таком положении кассационная инстанция считает, что постановление от 11.11.2015 не является обоснованным и подлежит отмене.
Поскольку решение от 03.07.2015 не может быть оставлено в силе по процессуальным основаниям, оно также отменяется, а дело направляется в суд первой инстанции для повторного рассмотрения.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, в том числе приведенные выше доводы ответчика, исследовать представленные доказательства, проверить соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, установить наличие либо отсутствие оснований для расторжения договора аренды, связанных с нарушением арендатором условий пользования арендованным имуществом, оценить существенность выявленных нарушений, разумность установленного срока для их исправления, правильно применить нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное судебное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2015 по делу в„– А56-63986/2014 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------