АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2016 г. по делу в„– А56-64227/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Олимпик-Нева" Елсаковой В.Н. (доверенность от 16.02.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2015 в„– 84860-42), от акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Гандыжалиева Б.Б. (доверенность от 31.12.2015 в„– 4798/28), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Иванена Д.Г. (доверенность от 11.01.2016 в„– 54), Лукьяновой И.В. (доверенность от 11.01.2016 в„– 32), рассмотрев 10.03.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 по делу в„– А56-64227/2014 (судьи Барканова Я.В., Горбик В.М., Жиляева Е.В.),

установил:

Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Олимпик-Нева", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 25, лит. А, пом. 5Н, ОГРН 1027809233100, ИНН 7825385080, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) и открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 5Н площадью 214,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001231:2476, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 25, лит. А, изложив пункты 2.1 и 3.2.3.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 26 000 000 руб., НДС не облагается", "Заключить охранное обязательство с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры в срок не позднее 3 (трех) месяцев с даты государственной регистрации права собственности покупателя на объект" соответственно.
Определением от 09.12.2014 в связи с реорганизацией в форме преобразования суд произвел процессуальную замену закрытого акционерного общества Управляющая компания "Олимпик-Нева" на общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Олимпик-Нева", место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 25, лит. А, пом. 5Н, ОГРН 1147847354214, ИНН 7840514340 (далее - Компания).
Определением суда от 10.10.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд (далее - ГУП ГУИОН), и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, место нахождения: 191011, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527, ИНН 7832000069 (далее - КГИОП).
Компания обратилась в суд первой инстанции с ходатайством о назначении судебной экспертизы и просила определить действительную рыночную стоимость выкупаемого нежилого помещения. На основании части 1 статьи 82 АПК РФ суд ходатайство о проведении экспертизы отклонил.
Решением суда первой инстанции от 19.01.2015 (судья Егорова Д.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Компания подала апелляционную жалобу, одновременно заявив ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости нежилого помещения 5Н.
Определением апелляционного суда от 29.06.2015 удовлетворено ходатайство Компании, проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Европейский центр судебных экспертов" Андрееву Кириллу Юрьевичу, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения 5Н по состоянию на 03.03.2014, производство по делу приостановлено.
Определением от 06.08.2015 производство по делу возобновлено, поскольку в суд поступило заключение эксперта от 05.08.2015 в„– 178/24, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 03.03.2014 составила 26 772 254 руб.
От ГУП ГУИОН 15.09.2015 поступили замечания на заключение эксперта, в которых ставится под сомнение обоснованность примененных экспертом методов корректировок стоимости объекта, поскольку они подробно не описаны, а также достоверность использованных сведений об объектах-аналогах.
ГУП ГУИОН 23.09.2015 представило в суд ходатайство о назначении повторной экспертизы.
Определением от 01.10.2015 апелляционный суд удовлетворил ходатайство Компании о вызове эксперта Андреева К.Ю. для дачи пояснений относительно экспертного заключения.
В судебном заседании 15.10.2015 эксперт представил письменные пояснения по замечаниям ГУП ГУИОН, результаты опроса эксперта отражены в аудиопротоколе судебного заседания.
21.10.2015 в апелляционный суд поступило заключение эксперта Андреева К.Ю. от 19.10.2015 в„– 178-1/24, составленное в дополнение к ранее представленному заключению в„– 178/24, с учетом корректировки технических опечаток, допущенных при расчетах страховой суммы и норм амортизации в табличной форме на страницах 50-51 первоначального заключения, что привело к изменению стоимости по доходному подходу и повлияло на итоговый результат по определению рыночной стоимости на 1,62%. После пересчета итоговая рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 03.03.2014 составила 27 206 124 руб.
Протокольным определением от 19.11.2015 суд апелляционной инстанции в соответствии со статьей 48 АПК РФ заменил КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), а также открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).
Постановлением апелляционного суда от 26.11.2015 в удовлетворении ходатайства ГУП ГУИОН о назначении повторной судебной экспертизы отказано; решение от 19.01.2015 отменено; разногласия, возникшие между Комитетом и Компанией при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, урегулированы следующим образом: пункт 2.1 договора изложен в редакции: "Цена продажи объекта составляет 27 206 124 руб., НДС не облагается". Пункт 3.2.3.1 договора купли-продажи принят в редакции продавца. Кроме того, с Комитета в пользу Компании взыскано 3823 руб. расходов по иску, 2867 руб. расходов по апелляционной жалобе и 8219 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.
В кассационной жалобе ГУП ГУИОН, считая, что выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, судом допущено неправильное применение норм материального и процессуального права, просит постановление от 26.11.2015 отменить, решение от 19.01.2015 оставить в силе. По мнению подателя жалобы, суд ошибочно посчитал доказанной величину рыночной стоимости объекта, определенную заключениями эксперта в„– 178/24 и в„– 178-1/24, которые являются недопустимыми и недостоверными доказательствами по делу. ГУП ГУИОН указывает на свои письменные замечания, представленные при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, в которых подробно отражены нарушения допущенные экспертом.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, просит постановление от 26.11.2015 отменить, решение от 19.01.2015 оставить в силе. По мнению подателя жалобы, цена объекта в размере 36 200 000 руб., определенная на основании отчета ГУП ГУИОН об оценке рыночной стоимости по состоянию на 28.04.2014, соответствует требованиям статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ) и статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ). Комитет считает, что истец, поскольку не заявил требование об оспаривании недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, избрал ненадлежащий способ защиты, не предусмотренный частью 8 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ. В нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ суд не указал мотивов, по которым он отверг замечания ГУП ГУИОН как на первоначальное, так и на повторное заключение эксперта Андреева К.Ю. Учитывая противоречия в заключениях эксперта, суду необходимо было назначить повторную экспертизу. Кроме того, суд апелляционной инстанции в нарушение требований части 1 статьи 49 АПК РФ вынес постановление об удовлетворении иска на иных условиях, чем те которые заявлены Компанией. С учетом того, что пункт 3.2.3.1 договора был принят в редакции ответчиков, не имелось оснований для полной отмены решения суда первой инстанции, что повлияло на распределение судебных расходов.
В судебном заседании представители Комитета и ГУП ГУИОН поддержали доводы своих жалоб, представитель Фонда согласился с позицией подателей жалоб, а представитель Компании просил отклонить жалобы по мотивам, приведенным в отзыве.
КГИОП, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Компания (арендатор) 01.04.2004 заключили договор в„– 10-А156936 аренды нежилого помещения 5Н площадью 214,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001231:2476, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 25, лит. А.
Компания 03.03.2014 обратилась в КУГИ с заявлением о выкупе помещения в порядке, предусмотренном Законом в„– 159-ФЗ.
КУГИ издал распоряжение от 07.07.2014 в„– 1309-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда. Согласно пункту 1.1.2 указанного распоряжения установлена цена объекта в размере 36 200 000 руб., которая определена на основании отчета ГУП ГУИОН об оценки рыночной стоимости по состоянию на 28.04.2014.
В адрес Компании Фонд направил сопроводительным письмом от 17.07.2014 в„– 3597/30 проект договора купли-продажи, в котором цена объекта определена в указанном размере.
Не согласившись с ценой продажи, считая ее не соответствующей реальному уровню рыночных цен на схожие объекты недвижимости, Компания направила в Фонд протокол разногласий, содержащий изменения содержания пунктов 2.1 и 3.2.3.1. Фонд отказал в принятии условий протокола разногласий.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, указав, что требование, касающееся оспаривания цены выкупаемого объекта, подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном для оспаривания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в удовлетворении иска отказал.
Суд апелляционной инстанции не согласился с таким решением.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом в„– 159-ФЗ.
Статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом в„– 135-ФЗ.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона в„– 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.
Суд апелляционной инстанции, установив, что Компания является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом в„– 159-ФЗ, и при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия, в том числе относительно величины рыночной стоимости помещения, правильно определив предмет настоящего спора, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, разрешил по существу спорные разногласия.
Суд не принял отчет ГУП ГУИОН об оценке рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 28.04.2014 в качестве допустимого доказательства применительно к целям выкупа помещения. С учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 в„– 7240/12, суд пришел к выводу о том, что определение рыночной стоимости нежилого помещения следует производить на дату получения КУГИ заявления Компании о реализации преимущественного права выкупа помещения, то есть по состоянию на 03.03.2014.
С учетом того, что оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки не исключается, суд апелляционной инстанции по ходатайству Компании, в целях установления действительной рыночной стоимости отчуждаемого имущества обоснованно в соответствии со статьями 12, 13 Закона в„– 135-ФЗ и разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", назначил судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.
Установив, что судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями, и заключение эксперта в„– 178/24 с учетом дополнительного заключения в„– 178-1/24 является допустимым доказательством по делу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о достоверности определенной экспертом величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества в размере 27 206 124 руб.
Довод о том, что заключение эксперта не является допустимым доказательством, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку апелляционный суд, оценив сведения, полученные в результате проведенной по делу экспертизы, пояснений Андреева К.Ю., данных в судебном заседании, ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта не усмотрел предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы. Выполненное экспертное заключение по содержанию и составу соответствует предъявляемым Арбитражного процессуального кодексом Российской Федерации требованиям, сомнений в обоснованности заключения экспертизы судом не установлено.
Доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности подлежат отклонению, поскольку сводятся к их несогласию с выводами, содержащимися в заключении, были подробно исследованы апелляционным судом и мотивированно отклонены.
Возражения ГУП ГУИОН относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправильного применения корректировок, а также использования в отчете недостоверной информации суд посчитал не подтвержденными допустимыми доказательствами.
ГУП ГУИОН не обосновало, что источники, из которых оно получило информацию об объектах-аналогах, являются более достоверными и приоритетными по сравнению с источниками, которыми пользовался эксперт, а также не мотивировало связь между применением экспертом неправильных, по мнению ГУП ГУИОН, корректировок и уменьшением рыночной стоимости помещения.
Ссылка ГУП ГУИОН на допущенную экспертом в дополнительном заключении арифметическую ошибку при расчете среднего значения цен на аренду подлежит отклонению, поскольку на это не было указано ранее.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно определил цену подлежащего продаже помещения на основании заключения эксперта в размере 27 206 124 руб.
Спорный пункт 3.2.3.1 договора купли-продажи апелляционный суд с учетом позиции сторон счел возможным принять в редакции продавца: "Одновременно с подписанием договора заключить охранное обязательство с КГИОП".
Судебные расходы по делу распределены в соответствии со статьей 110 АПК РФ, исходя из результата рассмотрения спора.
Иные доводы подателей жалоб подлежат отклонению, поскольку не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права.
Кассационная инстанция считает обжалуемое постановление правильным и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данного судебного акта.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 по делу в„– А56-64227/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------