АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2016 г. по делу в„– А56-22111/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ФБ Сестрорецк" Виштай Е.С. (доверенность от 29.06.2015) и адвоката Захматова Д.О. (доверенность от 25.11.2015), от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Дудин И.И. (доверенность от 30.12.2015), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 (судьи Аносова Н.В., Бурденков Д.В., Масенкова И.В.) по делу в„– А56-22111/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ФБ Сестрорецк", место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова, д. 37, лит. Щ, оф. 51/1, ОГРН 1077847407560, ИНН 7843306330 (далее - ООО "ФБ Сестрорецк"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнессектор", место нахождения: 197183, Санкт-Петербург, Дибуновская ул., д. 50, лит. А, пом. 68-Н, ИНН 7813374870 (далее - ООО "Бизнессектор"), о признании права собственности на многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью 12 359,3 кв. м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 12 (строительный адрес: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 18, лит. А).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1/3, ОГРН 1047829034484, ИНН 7840016760 (далее - Служба), Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 1, ОГРН 1037843025527, ИНН 7832000069 (далее - КГИОП), Комитет по градостроительству и архитектуре, место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, пл. Ломоносова, д. 2, ОГРН 1037843022524, ИНН 7830000994 (далее - КГА), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра).
Решением суда от 20.10.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 указанное решение отменено и принят новый судебный акт, которым за ООО "ФБ Сестрорецк" признано право собственности на многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью 12 359,3 кв. м, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 12 (строительный адрес: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 18, лит. А).
В кассационной жалобе Служба просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить без изменения решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Податель жалобы указывает на то, что приступить к строительству объекта недвижимости застройщик был вправе лишь после получения разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченным органом в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ); обязательная процедура получения разрешения на строительство и акта ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию не была соблюдена, и истец не принимал должных мер к их получению до начала и в период строительства дома.
При кассационном рассмотрении представитель Службы просил удовлетворить кассационную жалобу и поддержал приведенные в ней доводы.
ООО "ФБ Сестрорецк" и ООО "Бизнессектор" в отзывах на кассационную жалобу просили оставить без изменения постановление суда апелляционной инстанции.
В судебном заседании 02.03.2016 был объявлен перерыв до 09.03.2016 для ознакомления с доводами отзыва на кассационную жалобу; после перерыва рассмотрение кассационной жалобы было продолжено в том же составе.
Явившиеся в судебное заседание после перерыва представители ООО "ФБ Сестрорецк" и Службы поддержали ранее высказанные позиции. Представители ООО "ФБ Сестрорецк" возражали против доводов кассационной жалобы, ссылались на то, что данный дом возведен ответчиком на принадлежащем истцу на праве собственности земельном участке во исполнение договора строительного подряда, заключенного с ООО "ФБ Сестрорецк"; разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию не выдавались; построенный многоэтажный жилой дом не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, что подтверждается имеющимся в материалах дела заключением эксперта.
Управление Росреестра, КГА и КГИОП, ООО "Бизнессектор" о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договоров купли-продажи в„– 01 от 25.12.2007, в„– 10 от 21.11.2011, в„– 169 от 9.06.2008, в„– 244 от 17.08.2009, в„– 11 от 21.11.2011 в„– 02 от 25.12.2007 и в„– 9 от 21.11.2011 ООО "ФБ Сестрорецк" принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 8095 кв. м с кадастровым номером 78:38:0011112:28, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, город Сестрорецк, ул. Воскова, д. 18, лит. А, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения жилого дома (жилых домов), что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 26.09.2013 серии 78-АЗ в„– 056435.
Между ООО "ФБ Сестрорецк" (заказчик) и ООО "Бизнессектор" (подрядчик) был заключен договор генерального подряда в„– 1 /2-9/6-21-1 от 01.08.2013 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и гаражом на земельном участке, указанном выше и принадлежащем ООО "ФБ Сестрорецк" на праве собственности.
Согласно пункту 2.1. указанного договора застройщик поручил, а подрядчик обязался выполнить собственными и привлеченными силами в установленные договором сроки комплекс работ по строительству и оснащению стройки в соответствии с проектом объекта строительства, а также оказать услуги по получению необходимой технической документации и сдать результат работ и всю необходимую техническую документацию застройщику; застройщик обязался создать необходимые условия для выполнения работ, совместно с подрядчиком ввести в эксплуатацию объект строительства, уплатить обусловленную договором цену работ и услуг подрядчику.
В соответствии с пунктом 7.1.1 данного договора подрядчик обязан был начать выполнение работ и оказание услуг 4.11.2013, в том числе, он должен был получить разрешение на строительство объекта во II квартале 2014 года, а разрешение на ввод объекта в 4 квартале 2014 года.
В судебном заседании стороны признали, что строительство жилого дома было начато в 2013 году без получения разрешения на строительство, поскольку необходимо было согласовать с КГИОП превышения предельных высотных параметров, установленных для территориальной зоны, в которой находится принадлежащий истцу земельный участок.
По окончании строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными помещениями ООО "ФБ Сестрорецк" обратилось в Службу с заявлением от 5.12.2014 о выдаче разрешения на его строительство.
Письмом в„– 07-05-9871/14-Оп Служба уведомила ООО "ФБ Сестрорецк" о том, что у нее отсутствует право на выдачу разрешения на строительство указанного объекта, поскольку в ходе осмотра, проведенного Службой 10.12.2014, было установлено, что в нарушение положений статьи 51 ГрК РФ фактически объект капитального строительства возведен без получения в установленном порядке разрешения на строительство.
ООО "ФБ Сестрорецк" обратилось суд с настоящим иском к ООО "Бизнессектор" о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, построенный в рамках исполнения означенного договора подряда, ссылаясь на социальную значимость объекта, а также на то, что земельный участок под домом принадлежит ему на праве собственности, а также на то, что сам дом фактически построен с соблюдением градостроительного законодательства, хотя разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и не были своевременно получены подрядчиком.
Ответчик ООО "Бизнессектор" в отзыве на исковое заявление указало, что иск признает и что просрочка в получении разрешительной документации была связана с корректировками проектной документации и необходимостью согласования параметров здания с КГИОП; строительство было начато и продолжено без разрешения на строительство в связи с необходимостью соблюдения условий договора генерального подряда в„– 1/2-9/6-21-1 от 01.08.2013 и для минимизации возможных просрочек по обязательствам ответчика осуществить строительство. 05.12.2014 в Службу был подан необходимый пакет документов с заявлением вх. в„– 07-05-9871/14-ов о выдаче разрешения на строительство, однако, 12.12.2014 решением Службы в„– 07-05-9871/14-04 в выдаче разрешения на строительство было отказано в связи с фактическим окончанием строительства здания к моменту подачи этого заявления и отсутствием у Службы права выдачи разрешения на строительство объекта самовольного строительства.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, применив положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 26 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в„– 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление в„– 10/22) и отметив, что доказательства невозможности получить разрешение на строительство до начала возведения объекта отсутствуют.
Суд апелляционной инстанции, отменяя указанное решение, указал на признание иска ответчиком ООО "Бизнессектор", а также на имеющееся в материалах дела заключение эксперта от 13.08.2015 в„– 1152/16 о соответствии возведенного объекта строительным нормам и правилам и об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан. В связи с этим апелляционный суд вынес новый судебный акт об удовлетворении иска и признании за ООО "ФБ Сестрорецк" права собственности на возведенный многоквартирный жилой дом.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемое апелляционное постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.
При этом суд исходит из следующего.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В силу пункта 3 названной статьи в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Как разъяснено в пункте 26 Постановления в„– 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
При этом право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 9.12.2010 в„– 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").
Из толкования статьи 222 ГК РФ, приведенного в пункте 25 Постановления в„– 10/22, следует, что, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).
Как следует из материалов дела и правильно установлено судами, возведенный истцом 6-7-этажный многоквартирный жилой дом является самовольной постройкой, поскольку до начала и в период строительства истец не обращался в Службу с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома.
Из материалов дела, а также из мотивировочной части постановления суда апелляционной инстанции следует, что спор между сторонами по делу - ООО "ФБ Сестрорецк" и ООО "Бизнессектор" - отсутствует. Более того, указанное в качестве ответчика ООО "Бизнессектор" признало иск о признании права собственности на упомянутую постройку.
Поскольку ООО "Бизнессектор" не имеет материально-правового интереса по требованию истца и не является надлежащим ответчиком по настоящему иску, следовательно, не имеется оснований для удовлетворения заявленного ООО "ФБ Сестрорецк" требования к ООО "Бизнессектор".
Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием к отказу в иске, предъявленном к определенному лицу по определенным основаниям.
В данном случае, исходя из положений статьи 49 АПК РФ, апелляционный суд не мог принять признание иска ненадлежащим ответчиком и учитывать такое признание при вынесении апелляционного постановления по существу спора.
Как правильно установлено судами, уполномоченный орган правомерно отказал истцу в выдаче разрешения на строительство, ссылаясь на то, что на момент такого обращения строительство дома завершено и что действующее законодательство не предусматривает возможность выдачи разрешения на строительство в таком случае.
При этом судом первой инстанции установлено, что доказательства, подтверждающие факт обращения истца и ответчика в Службу до начала строительства дома за разрешением на строительство, в материалы дела не представлены.
Установив, что ООО "ФБ Сестрорецк" не осуществило действий по получению разрешительной документации и не представило в Службу предусмотренные частью 7 статьи 51 ГрК РФ документы, необходимые для получения разрешения на строительство, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что истец не предпринимал надлежащих мер для легализации постройки, а также об отсутствии доказательств невозможности получить разрешение на строительство по не зависящим от истца причинам до начала строительных работ и возведения объекта.
Заключение с ООО "Бизнессектор" договора подряда, в котором предусмотрена обязанность подрядчика получить разрешительную документацию для строительства объекта, не свидетельствует о том, что истец действовал разумно и добросовестно и принимал все зависящие от него меры для получения разрешения на строительство до его начала.
Суду не были представлены и доказательства того, что истец принял исчерпывающие меры, в том числе, гражданско-правового характера по обязанию подрядчика - ООО "Бизнессектор" соблюдать при выполнении строительных работ требования действующего законодательства, в частности, требование о начале ведения работ только после получения разрешения на строительство.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования, указал, что в материалы дела были представлены документы, подтверждающие принятие мер по легализации строительства, однако в апелляционном постановлении не указано, какие именно доказательства подтверждают принятие истцом мер к получению разрешительной документации и разрешения на строительство до начала строительных работ, когда именно и в какой уполномоченный государственный орган истец обращался до начала строительства с намерением получить разрешение на строительство. В постановлении отсутствуют какие-либо указания на причины, по которым истец был лишен объективной возможности получить соответствующие документы до начала строительства.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, проектную документацию для проведения государственной строительной экспертизы ООО "ФБ Сестрорецк" не предоставляло; проект имеет только положительное заключение ООО "Негосударственная экспертиза проектов строительства" от 12.12.2014 в„– 78-1-2-0432-14.
Последующее согласование КГИОП в 2014 году Акта по результатам государственной историко-культурной экспертизы земельного участка и наличие положительного заключения экспертизы о соответствии отклонения от установленных режимом ЗРЗ 2-1 предельных параметров здания и сооружений, предусмотренных исследованном экспертами проектом жилого комплекса, не свидетельствуют о соблюдении истцом при строительстве жилого дома градостроительных норм и правил.
Более того, сам по себе факт обращения истца в КГИОП с заявлением от 01.04.2014 о выдаче согласия на отклонение параметров строительства от особых требований в границах ЗРЗ 2-1 не является достаточным доказательством принятия истцом должных мер к получению разрешительной документации с соблюдением установленного порядка.
К тому же из имеющихся в материалах дела писем истца, направленных вице-губернатору Санкт-Петербурга от 13.08.2013 и в Администрацию Курортного района от 23.12.2013, следует, что на начало строительства ООО "ФБ Сестрорецк" было известно об отсутствии разрешительной документации на строительство многоквартирного дома с отступлениями от установленных градостроительной документацией параметров строительства.
Следовательно, истец осуществлял строительство объекта на свой страх и риск, осознавая неправомерность своих действий ввиду отсутствия разрешительной документации и несоответствия проекта градостроительной документации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.
Согласно пункту 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.
При строительстве спорного объекта в соответствии с положениями статьи 54 ГрК РФ должен осуществляться государственный строительный надзор, в том числе надзор соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Указанные требования направлены на обеспечение строительства объектов в строгом соответствии с требованиями законодательства, гарантирующими безопасность объектов. Несоблюдение данных требований при возведении социально значимых объектов, ставит под сомнение возможность их дальнейшей эксплуатации.
Суд первой инстанции, учитывая указанные обстоятельства и исходя из положений статьи 222 ГК РФ, статьи 51 ГрК РФ, а также с учетом сформулированной Верховным Судом РФ указанной выше правовой позиции, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Иная ситуация ставит добросовестного застройщика в худшее положение по сравнению с истцом по иску о признании права на самовольную постройку.
Суд кассационной инстанции признает необоснованными ссылки ООО "ФБ Сестрорецк" на выводы, содержащиеся в заключении судебной строительно-технической экспертизы от 13.08.2015 в„– 1152/16, из которого следует, что при производстве экспертизы экспертом применялся лишь визуальный метод исследования с использованием фотофиксации для иллюстрации результатов обследования; выборочные замеры параметров несущих конструкций выполнялись мерной линейкой; контрольные замеры высоты помещений выполнялись с помощью ультразвукового измерительного прибора. Иные исследования с использованием технических приборов не проводились.
Судом апелляционной инстанции не оценивалась достоверность указанного заключения эксперта и достаточность использования экспертом только визуального метода исследования при определении несущей способности несущих и иных строительных конструкций многоэтажного жилого дома и соответствия их строительным нормам и правилам.
В связи с этим представляется необоснованным содержащийся в апелляционном постановлении вывод о том, что самовольно возведенное истцом здание не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Как правильно указал суд первой инстанции, указанное заключение эксперта не может являться надлежащим и достаточным доказательством того, что истец предпринял все зависящие от него меры к получению необходимых разрешений и согласований до начала возведения строения.
Доводы о наличии социальной значимости возведенного объекта правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку при отсутствии государственной экспертизы проекта и государственного контроля за строительством многоэтажного многоквартирного жилого дома истцом не доказан факт соответствия возведенного здания градостроительным и строительным нормам и правилам, предъявляемым к надежности и безопасности здания.
С учетом правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2015 в„– 301-ПЭК15 по делу в„– А65-4542/2014, и того, что принятым постановлением суда апелляционной инстанции нарушаются права и законные интересы неопределенного круга лиц (будущих собственников и пользователей многоквартирным домом, иных лиц), а выводы суда первой инстанции соответствуют указанным выше правовым нормам и фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, решение суда подлежит оставлению в силе, а постановление суда апелляционной инстанции - отмене.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2015 по делу в„– А56-22111/2015 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2015 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------