АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 марта 2016 г. по делу в„– А56-29385/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" Радушевской О.А. (доверенность от 22.01.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Вишневской М.В. (доверенность от 30.12.2015), рассмотрев 02.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2015 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 (судьи Полубехина Н.С., Кашина Т.А., Старовойтова О.Р.) по делу в„– А56-29385/2014,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), по государственной регистрации прекращения права общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад", место нахождения: 191031, Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 36, ОГРН 1027810227884, ИНН 7826090547 (далее - Общество), на аренду земельного участка площадью 21 550 кв. м с кадастровым номером 78:12:6344:11, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Народная ул., уч. 1 (северо-восточнее д. 47, корп. 4, лит. Щ по Народной ул.), возникшего на основании договора от 21.09.2006 в„– 13/ЗКС-03493, а также обязании Управления Росреестра аннулировать (прекратить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись о прекращении права Общества на аренду названного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество.
Решением от 11.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.01.2015, в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2015 решение от 11.09.2014 и постановление от 27.01.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произвел замену КУГИ на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения, ОГРН и ИНН те же; далее - Комитет).
Решением от 13.07.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.11.2015, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявления.
Как указывает податель жалобы, КУГИ после завершения строительства не принял мер по разделению спорного земельного участка и формированию самостоятельного участка для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса; при новом рассмотрении дела суды не выполнили указания суда кассационной инстанции, а именно не установили, является ли спорный участок необходимым для обслуживания и эксплуатации построенных на нем Обществом домов; в удовлетворении ходатайства Общества о привлечении к участию в деле управляющих компаний, обслуживающих многоквартирные дома, необоснованно отказали; Комитет утратил право на распоряжение земельным участком, находящимся под построенными домами, и получение арендной платы.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.
Управление Росреестра, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, во исполнение постановления правительства Санкт-Петербурга (далее - Правительство) от 27.09.2005 в„– 1458 "О проектировании и строительстве жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом по адресу: Невский район, Народная ул., участок 1 (северо-восточнее дома в„– 47, корп. 4, лит. Щ по Народной ул.)" с учетом изменений, внесенных в него постановлением Правительства от 22.08.2006 в„– 1016, КУГИ (арендодатель) и Главное управление Министерства внутренних дел Российской Федерации по Северо-Западному федеральному округу (арендатор) 21.09.2006 заключили договор в„– 13/ЗКС-03493 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 21 550 кв. м с кадастровым номером 78:12:6344:11, расположенного по указанному адресу.
По акту приема-передачи от 21.09.2006 земельный участок передан арендатору.
На основании постановления Правительства от 23.01.2007 в„– 66 "О внесении изменений в постановление Правительства от 27.09.2005 в„– 1458", дополнительных соглашений от 07.02.2007 в„– 1 и от 19.07.2007 в„– 2 к договору права и обязанности арендатора перешли к правопредшественнику Общества - обществу с ограниченной ответственностью "Городская ДомоСтроительная Компания", а на основании дополнительного соглашения от 28.01.2013 в„– 6 - к Обществу.
Договор и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке.
В пункте 1.2 договора указано, что участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом; приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение названных условий использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.
Пунктом 9.1 договора срок его действия установлен до 26.08.2009.
Распоряжением от 15.10.2010 в„– 254 Комитет по строительству Санкт-Петербурга продлил срок реализации инвестиционного проекта до 26.02.2012.
В дальнейшем действие договора аренды возобновилось на неопределенный срок.
Разрешениями Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 19.03.2010 в„– 78-0612в-2010 и от 09.12.2011 в„– 78-2412в-2011 введены в эксплуатацию два жилых дома, построенных на спорном земельном участке.
Общество, ссылаясь на прекращение права аренды Общества на данный участок, поскольку с вводом жилых домов в эксплуатацию и передачей дольщикам квартир земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в домах, обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 08.10.2013 в„– 78-78-98/006/2013-642 о регистрации прекращения права аренды и залога земельного участка. К заявлению Общество приложило разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию, а также акты приема-передачи квартир участникам долевого строительства.
Управление Росреестра прекратило с 10.10.2013 право аренды Общества на земельный участок и сообщило об этом Обществу в письме от 28.01.2014.
КУГИ, считая, что у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для регистрации прекращения права аренды Общества на спорный земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
При этом КУГИ сослался на следующее: земельный участок площадью 21 550 кв. м сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2005 году в целях строительства на нем двух жилых домов с подземной автостоянкой и отдельно стоящего 1-2-этажного здания физкультурно-оздоровительного комплекса; Общество построило только два жилых дома, физкультурно-оздоровительный комплекс не построен; земельные участки под жилыми домами с учетом площади, необходимой для их эксплуатации, не сформированы в установленном порядке; у собственников помещений в многоквартирных домах не возникло право общей долевой собственности на указанный земельный участок; договор аренды от 21.09.2006 в установленном порядке не прекращен.
По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ требование о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: оспариваемые решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный земельный участок изначально формировался для строительства не только жилых домов, но и объекта, не связанного с обслуживанием, эксплуатацией и благоустройством домов (физкультурно-оздоровительного комплекса), пришли к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для удовлетворения требований Комитета.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" также предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме только с момента формирования земельного участка и проведения его государственного учета.
Исходя из правового смысла приведенных норм переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию, хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности, земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома.
С момента формирования, постановки на кадастровый учет такого участка и перехода права общей долевой собственности на него к собственникам помещений в отношении участка прекращается договор аренды.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, в том числе договор аренды от 21.09.2006, пояснительную записку к корректировке градостроительной документации проекта застройки квартала, согласованного Комитетом по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) 23.05.2005, письмо КГА от 01.08.2005, а также распоряжение КГА от 03.08.2005 в„– 203-пр, установили, что спорный земельный участок (градостроительные параметры: площадь в границах проектирования - 21 550 кв. м, разрешенное использование - строительство жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом) сформирован и поставлен на кадастровый учет 09.09.2005 в целях предоставления для строительства двух жилых домов площадью застройки 1870 кв. м и 870 кв. м, 1-2-этажного физкультурно-оздоровительного комплекса площадью застройки 580 кв. м и подземной автостоянки площадью застройки 1450 кв. м; жилые дома площадью застройки 1936 кв. м и 964 кв. м построены и введены в эксплуатацию в марте 2010 года и декабре 2011 года; стоянка и физкультурно-оздоровительный комплекс не построены.
Как следует из письма КГА от 27.05.2015 в„– 2002-5-4885/15, застройка спорного земельного участка осуществлялась с учетом согласованного КГА объемно-пространственного и архитектурного решения, а также генерального плана жилого комплекса с гаражами и физкультурно-оздоровительным комплексом; допускается возможность раздела участка с последующим формированием участка, необходимого для эксплуатации двух построенных многоквартирных домов.
При таких обстоятельствах суды, установив, что спорный земельный участок формировался в целях строительства жилого комплекса с подземной автостоянкой и физкультурно-оздоровительным комплексом, пришли к обоснованному выводу о том, что право общей долевой собственности у собственников помещений в расположенных на участке многоквартирных домах до момента постановки на кадастровый учет земельного участка, сформированного непосредственно под этими домами для их обслуживания, не возникает, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные требования.
Довод подателя жалобы о том, что после завершения строительства КУГИ не предпринял мер и к моменту ввода жилого комплекса в эксплуатацию не произвел раздел спорного земельного участка, судом кассационной инстанции отклоняется.
Пунктом 6.2.16 договора от 21.09.2006 предусмотрено, что в случае изменения площади фактического землепользования арендатор обязан за свой счет обеспечить проведение землеустроительных работ и представить арендодателю уточненный кадастровый паспорт участка, ведомость площадей по функциональному использованию по установленной форме.
Иные доводы подателя жалобы были предметом рассмотрения апелляционного суда, получили надлежащую правовую оценку и не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.07.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 по делу в„– А56-29385/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад" - без удовлетворения.

Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи
Т.И.САПОТКИНА
И.В.СЕРГЕЕВА


------------------------------------------------------------------