АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2016 г. по делу в„– А56-86901/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.2015); от общества с ограниченной ответственностью "Большой проспект" Бабинцева В.А. (доверенность от 20.04.2015), Бережнюка Д.В. (доверенность от 18.05.2015), рассмотрев 01.03.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по делу в„– А56-86901/2014 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (после реорганизации - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Большой проспект", место нахождения: 191024, Санкт-Петербург, Харьковская ул., д. 8А, лит. А, ОГРН 1037828030041, ИНН 7813144555 (далее - Общество), о взыскании 8 187 533 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате по договору от 01.04.2009 в„– 00/ЗК-006111 за периоды с 01.01.2011 по 31.12.2012 и с 01.12.2013 по 30.10.2014, а также 2 446 712 руб. 31 коп. пеней за период с 01.02.2011 по 30.10.2014 (делу присвоен номер А56-86901/2015).
Общество обратилось в тот же суд с иском о признании незаконными действий Комитета, выразившихся в одностороннем увеличении арендной платы по договору от 01.04.2009 в„– 00/ЗК-006111 и установлении платы за земельный участок в квартал в следующих размерах: 1 896 693 руб. 73 коп. с 01.12.2013 по 31.12.2013, 2 276 032 руб. 48 коп. с 01.01.2014 по 31.12.2014, 2 370 867 руб. 16 коп. с 01.01.2015 (делу присвоен номер А56-1718/2015).
Определением от 05.03.2015 названные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения под общим номером А56-86901/2014.
Решением от 23.04.2015 иск Комитета удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.
Апелляционный суд постановлением от 28.10.2015 отменил решение от 23.04.2015, отказал в иске Комитета и удовлетворил встречный иск.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 28.10.2015, оставить в силе решение от 23.04.2015.
По мнению подателя жалобы, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Обществом не представлены доказательства надлежащего исполнения обязательств по строительству объекта и введению его в эксплуатацию, судом апелляционной инстанции ошибочно не взыскана задолженность за период с 01.01.2011 по 31.12.2012.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 01.04.2009 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор в„– 00/ЗК-006111 аренды земельного участка площадью 1050 кв. м с кадастровым номером 78:31:1512:1019, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Ивашенцова, участок 2 (севернее д. 4/30, лит. А), зона 4, для строительства гостиницы (код - 10.1), сроком до 30.09.2009.
После истечения срока договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя, и договор аренды был продлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Размер арендной платы и порядок ее внесения согласованы в разделе 3 договора. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды (пункт 3.6 договора). Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 3.7).
В случае нарушения порядка внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2).
Договор аренды заключен во исполнение инвестиционного договора от 28.02.2005 в„– 00-(И)03118, заключенного Обществом для осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиницы на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 07.12.2004 в„– 1931. Согласно дополнительному соглашению от 15.02.2013 в„– 4 к инвестиционному договору срок ввода объекта в эксплуатацию - до 30.11.2013.
Уведомлением от 03.10.2014 в„– 18852 Комитет сообщил Обществу об изменении размера арендной платы с 01.01.2010, а также в связи с истечением срока ввода объекта в эксплуатацию с 01.12.2013.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором денежных обязательств, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Считая одностороннее увеличение размера арендной платы на основании уведомления от 03.10.2014 в„– 18852 неправомерным, Общество заявило самостоятельный иск о признании действий Комитета недействительными.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендная плата после истечения срока строительства должна исчисляться с применением кода функционального использования 18.0. Суд установил правовые основания для удовлетворения основанного иска и отказа в удовлетворении встречного.
Апелляционный суд пришел к выводу о необходимости применения при расчете за этот период кода 10.1. В связи с этим апелляционный суд не установил наличия у Общества задолженности и признал уведомление Комитета от 03.10.2014 в„– 18852 об увеличении размера арендной платы недействительным.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемый судебный акт является законным и подлежит оставлению без изменения.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с частью 3 указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Согласно статье 3 Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 в„– 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Закон в„– 608-119) размер арендной платы рассчитывается по формуле, где в качестве одного из множителей участвует коэффициент Кф (коэффициент функционального использования), применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка.
Согласно пункту 2.3 постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 в„– 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Положение в„– 1379), коэффициент Кф определяется в соответствии с приложением в„– 4 к Положению в„– 1379 для установленных кодов функционального использования территории (Кн).
В соответствии с пунктом 39 приложения в„– 4 к Положению в„– 1379 код (Кн) функционального использования 10.1 применяется в случае, если земельные участки предоставлены для строительства (реконструкции) объектов недвижимости.
Как следует из пункта 3.1.1 Положения в„– 1379 арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется:
- по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.
По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 в„– 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств). Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом настоящего пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.
В соответствии с пунктом 3.1.3 приложения 1 к Положению в„– 1379 арендная плата за земельные участки, примыкающие к земельным участкам, указанным в пунктах 3.1.1 и 3.1.2 названного Положения, переданные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для капитального строительства или реконструкции объектов, определяется по кодам 10.1, 10.2 в соответствии с условиями пунктов 3.1.1 или 3.1.2 Положения в„– 1379 соответственно.
Установив, что срок ввода объекта в эксплуатацию истек, однако инвестиционный договор не расторгнут и вина арендатора в нарушении сроков строительства отсутствует, апелляционный суд посчитал незаконным одностороннее изменение Комитетом размера арендной платы и применение кода 18.0.
Рассчитав арендную плату с применением кода 10.1 согласно приложению 4 к Положению в„– 1379, апелляционный суд не установил на стороне Общества задолженности по внесению арендных платежей в заявленные периоды и поэтому правомерно оставил денежные требования Комитета без удовлетворения.
Факт истечения установленного срока ввода объекта в эксплуатацию никем не оспаривается. Между тем применительно к пункту 3.1.1 Положения в„– 1379 правовое значение для определения порядка расчета арендных платежей имеет факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора.
Доказательств того, что несоблюдение сроков строительства объекта связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны Общества, не представлено.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2015 по делу в„– А56-28405/2015 установлено ненадлежащее исполнение открытым акционерным обществом "Ленэнерго" обязательств по обеспечению подключения спорного объекта к электрическим сетям.
Довод жалобы о наличии у арендатора задолженности за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 опровергается установленными по делу обстоятельствами.
Поскольку суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, а выводы, изложенные в обжалуемом постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2015 по делу в„– А56-86901/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------