АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 февраля 2016 г. по делу в„– А56-65772/2014

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Патрикеевой У.В. (доверенность от 30.12.2015); от жилищно-строительного кооператива "Триумф" Дмитриевой Н.В. (доверенность от 15.01.2014); от общества с ограниченной ответственностью "Смоленка 14" Фролова П.В. (доверенность от 29.01.2016), рассмотрев 16.02.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ВТ-Недвижимость" и жилищно-строительного кооператива "Триумф" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 (судья Филиппов А.Е.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 (судьи Полубехина Н.С., Аносова Н.В., Горбик В.М.) по делу в„– А56-65772/2014,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (после реорганизации - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга; далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВТ-Недвижимость", место нахождения: 198255, Санкт-Петербург, ул. Лени Голикова, д. 35, ОГРН 1057813260372, ИНН 7805386617 (далее - Общество), о взыскании 346 725 долларов США пеней за нарушение сроков сдачи законченного строительством результата инвестирования в эксплуатацию на основании пункта 9.2 договора аренды от 03.03.2005 в„– 01/ЗКС-03974, 13 106 руб. 50 коп. штрафа за неисполнение обязанности по передаче в собственность Санкт-Петербурга объектов жилищного фонда на основании пункта 9.5 договора, а также о расторжении названного договора.
Определением от 25.03.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Смоленка 14" (далее - ООО "Смоленка 14").
Определением от 17.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен жилищно-строительный кооператив "Триумф", место нахождения: 199406, Санкт-Петербург, ул. Шевченко, д. 29, лит. А, пом. 9Н, ОГРН 1097847255175, ИНН 7801502277 (далее - Кооператив).
Общество заявило встречный иск об изменении договора аренды от 03.03.2005 в„– 01/ЗКС-03974, попросив установить в нем новый (разумный) срок для предоставления акта государственной комиссии о приемке законченного строительством результата инвестирования в эксплуатацию.
Решением от 21.05.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2015, исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме, встречное исковое заявление оставлено без рассмотрения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неполное выяснение судами всех обстоятельств дела и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение от 21.05.2015 и постановление от 07.10.2015 отменить и принять новый судебный акт об отказе по первоначальному иску и удовлетворить встречный иск.
Податель жалобы указывает, что суды не учли, что ответчик был лишен возможности реализовать инвестиционный проект, поскольку ранее выданные положительное заключение экспертизы проекта и разрешение на строительство были отозваны и в дальнейшем так и не были выданы.
В кассационной жалобе Кооператив, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит решение от 21.05.2015 и постановление от 07.10.2015 отменить.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Смоленка 14" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Кооператива поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представители Комитета и ООО "Смоленка 14" возразили против ее удовлетворения.
Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество "ИВИ-93" (арендатор) заключили договор от 03.03.2005 в„– 01/ЗКС-03974 аренды земельного участка с кадастровым номером 78:2037:12 площадью 1498 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 9-я линия В.О., д. 76, лит. Б, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями общей площадью не более 6261,4 кв. м сроком до 08.03.2006.
Арендованный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 03.03.2005.
График осуществления инвестиционного проекта установлен разделом 5 договора, в котором содержится следующее:
первый этап реализации инвестиционного проекта (разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации) должен быть осуществлен до 09.01.2005 (пункт 5.2.1 договора);
второй этап (производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) объектов инженерной инфраструктуры) - до 08.03.2006 (пункт 5.2.2 договора);
третий этап (сбор и предоставление арендодателю комплекта документов на возведенный жилой дом и подписание сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта) длится в течение 7 дней с даты получения арендатором указанных документов (пункт 5.2.3 договора).
Пунктом 4.2 договора стороны установили, что арендатор перечисляет 1 380 000 руб. на развитие городской инфраструктуры.
На основании пункта 7.2.18 арендатор обязался выполнить в срок все этапы инвестиционного проекта и перечислить денежные средства, указанные в пункте 4.2 договора. В течение 7 дней с момента истечения срока реализации второго этапа инвестиционного проекта арендатор обязан представить арендодателю сведения, подтверждающие приемку в эксплуатацию результатов инвестирования.
Согласно пункту 9.2 договора в случае нарушения срока сдачи законченного строительством результата инвестирования в эксплуатацию арендатор уплачивает пени в размере 1,5% от суммы, указанной пункте 4.2 договора, за каждый месяц просрочки.
В соответствии с пунктом 9.5 за нарушение иных условий договора аренды, за исключением прямо поименованных в разделе 9, виновная сторона должна уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы.
В пункте 10.2.5 указано, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке, в частности, в случае нарушения условий, предусмотренных пунктами 5.2, 7.2.18 и раздела 8.
В соответствии с условиями утвержденного Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области мирового соглашения по делу в„– А56-9078/2006 стороны заключили дополнительное соглашение от 25.06.2006 в„– 2 к договору. Договор дополнен пунктом 8.10, в соответствии с которым арендатор обязался в срок до 30.06.2006 передать в государственную собственность Санкт-Петербурга объекты жилищного фонда, общей площадью не менее 1395 кв. м, (с уточнением по факту) для предоставления гражданам, проживающим в жилых помещениях, непригодных для проживания, расположенных в многоквартирных домах на территории Василеостровского района Санкт-Петербурга по адресам и квартирографии, согласованным в установленном порядке с администрацией Василеостровского района Санкт-Петербурга и Жилищным комитетом.
Кроме этого, сторонами внесены изменения в пункт 4.2 договора: установлена новая сумма, подлежащая перечислению арендатором в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, - 345 000 долларов США.
Дополнительное соглашение в„– 2 зарегистрировано в установленном законом порядке 26.08.2006.
Дополнительным соглашением от 16.10.2006 в„– 3 стороны внесли изменения в пункт 8.10 договора, установив, что обязанность по передаче объектов жилищного фонда должна быть исполнена в срок до 30.12.2006, а второй этап реализации инвестиционного проекта должен быть завершен в срок до 31.12.2007.
Дополнительное соглашение в„– 3 зарегистрировано в установленном законом порядке 08.11.2006.
На основании дополнительного соглашения от 07.06.2008 в„– 4 права и обязанности арендатора по договору переданы Обществу, изменен пункт 5.2.2: срок реализации второго этапа установлен до 31.12.2008. Также договор дополнен пунктом 8.11, в соответствии с которым ответчик обязался за счет собственных средств передать в собственность Санкт-Петербурга жилые помещения общей площадью 90 кв. м, расположенные в многоквартирных домах после реконструкции или капитального ремонта по адресам и квартирографии, согласованным с Жилищным комитетом и администрацией Василеостровского района Санкт-Петербурга, для предоставления в установленном порядке по договорам социального найма гражданам, занимающим на условиях таких договоров жилые помещения по адресу: 9-я линия, В.О. д. 76, кв. 7.
Пунктом 5 дополнительного соглашения в„– 4 стороны установили, что его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 05.02.2008.
Дополнительное соглашение в„– 4 зарегистрировано в установленном законом порядке 17.09.2008.
Претензиями от 06.08.2014 в„– 5966-19/14, от 06.08.2014 в„– 5967-19/14 Комитет потребовал уплатить договорную неустойку, штраф, исполнить предусмотренные договором обязательства, а в случае их неисполнения явиться в Комитет для заключения соглашения о расторжении договора.
Поскольку требования претензий были оставлены без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды признали исковые требования Комитета обоснованными по праву и размеру, а иск Общества - не подлежащим рассмотрению в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.
Изучив материалы дела и доводы жалоб, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без изменения.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ).
Неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения Обществом сроков реализации инвестиционного проекта (пункт 5.2 договора) и передачи Комитету жилых помещений (пункты 8.10 - 8.12 договора), суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили денежные требования Комитета в полном объеме.
В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Руководствуясь пунктом 10.2.5 договора, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для его расторжения.
Довод жалобы об отсутствии вины Общества в нарушении сроков строительства не обоснован представленными доказательствами.
Довод жалобы о том, что расторжение договора аренды приведет к невозможности исполнения обязательств перед дольщиками и нарушению прав членов Кооператива, подлежит отклонению, поскольку не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, возникшего между Комитетом и Обществом.
Ссылка на решения Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга, которыми признаны права 20 дольщиков на капитальные вложения в объект долевого строительства - спорный многоквартирный дом, признается несостоятельной.
Частичное исполнение Обществом обязательства по возведению объекта не исключает права арендодателя на расторжение договора.
Довод о наличии со стороны Комитета злоупотребления правом применительно к статье 10 ГК РФ также отклоняется судом кассационной инстанции.
Суды учитывали, что на момент судебного разбирательства (то есть по прошествии 10 лет с момента заключения договора и 7 лет с момента истечения срока реализации инвестиционного проекта) ответчиком не только не построен жилой дом, но и не получено положительное заключение экспертизы в отношении проектной документации и разрешение на строительство.
Нормы материального и процессуального права применены судами правильно, обжалуемые судебные акты являются законными и должны быть оставлены без изменения.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 по делу в„– А56-65772/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы жилищно-строительного кооператива "Триумф" и общества с ограниченной ответственностью "ВТ - Недвижимость" - без удовлетворения.

Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------