АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. по делу в„– А56-26260/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03.02.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 10.02.2016.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Кравченко Т.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Гастроном 811" Вяткина С.Л. (доверенность от 20.01.2016), Гольдфарб В.А. (доверенность от 26.01.2016), Ширмановой Е.В. (доверенность от 26.01.2016), Пантелеевой К.А. (доверенность от 26.01.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Любавушка Ритейл Груп" Тишкевича М.В. (доверенность от 01.02.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Любавушка Ритейл Груп" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015 по делу в„– А56-26260/2015 (судьи Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Тимухина И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Гастроном 811", место нахождения: 190005, Санкт-Петербург, Измайловский пр., д. 18, лит. Д, ОГРН 1127847318488, ИНН 7839463676 (далее - ООО "Гастроном 811"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Любавушка Ритейл Груп", место нахождения: 188480, Ленинградская обл., Кингисепп, ул. Б. Советская, д. 41, оф. 86, ОГРН 1114707000275, ИНН 4707031515 (далее - ООО "Любавушка Ритейл Груп"), с учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений, о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора от 24.08.2012 в„– АрСД-07/08/12 и о применении последствий недействительности ничтожных условий договора путем признания пункта 10.2.2 названного договора недействительным в части возможности осуществления одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору в случае, если размер условной единицы составит более 50 руб. и стороны не придут к соглашению в отношении размера арендной платы.
Протокольным определением от 16.06.2015 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ООО "Любавушка Ритейл Груп" к ООО "Гастроном 811" о признании договора аренды от 24.08.2012 в„– АрСД-07/08/12 расторгнутым в одностороннем уведомительном порядке с 19.04.2015 и об обязании ООО "Гастроном 811" возвратить ООО "Любавушка Ритейл Груп" арендуемое нежилое помещение 37Н площадью 759,3 кв. м с кадастровым номером 78:36:0013101:14982, расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, ул. Федора Абрамова, д. 4, лит. А, в порядке, предусмотренном разделом 10.3 договора.
Решением от 06.08.2015 (судья Васильева Н.В.) в удовлетворении исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен. Договор аренды от 24.08.2012 в„– АрСД-07/08/12 признан расторгнутым в одностороннем порядке с 19.04.2015.
Суд апелляционной инстанции постановлением от 21.10.2015 отменил решение от 06.08.2015; признал недействительным отказ ООО "Любавушка Ритейл Груп" от договора аренды от 24.08.2012 в„– АрСД-07/08/12, в остальной части первоначального иска отказал; в удовлетворении встречного иска отказал.
В кассационной жалобе ООО "Любавушка Ритейл Груп", ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права, просит отменить постановление от 21.10.2015 и оставить в силе решение суда от 06.08.2015. По мнению подателя жалобы, установленная судом апелляционной инстанции неясность содержания пункта 10.2.2 спорного договора аренды отсутствует. В связи с этим не имелось необходимости толковать содержание пункта 10.2.2 (о досрочном расторжении договора) путем его сопоставления с условиями договора об изменении размера арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Гастроном 811" просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель ООО "Любавушка Ритейл Груп" поддержал доводы кассационной жалобы, а представители ООО "Гастроном 811" возражали против ее удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по договору от 24.08.2012 в„– АрСД-07/08/12 общество с ограниченной ответственностью "Главстрой-СПб" (арендодатель) передало ООО "Гастроном 811" в аренду на 6 лет помещения 37Н, 38Н, 39Н по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, ул. Федора Абрамова, д. 4, лит. А (т.д. 1, л. 20 - 61).
Помещения 37Н, 38Н, 39Н объединены в помещение 37Н с кадастровым номером 78:36:0013101:14982 общей площадью 759,3 кв. м (т.д. 1, л. 79 - 84).
Определяя понятия, используемые в названном договоре, стороны в пункте 1.40 установили, что под условной единицей (или У.Е.) понимается условная денежная единица, рассчитываемая как среднеарифметическое между курсами евро и доллара США, установленными Центральным банком Российской Федерации на дату передачи арендатором платежного поручения в обслуживающий его банк, но не менее 36 руб. и не более 40 руб. (т.д. 1, л. 24).
Пунктом 10.2.2 арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (прекратить договор во внесудебном порядке) в случае принятия в установленном порядке решения о проведении капитального ремонта (в том числе реконструкции) помещений или здания, или о сносе здания, либо в случае, если размер У.Е. составит более 50 руб. и стороны не придут к соглашению в отношении размера платежей по настоящему договору. В данном случае договор автоматически расторгается без каких-либо дополнительных формальностей либо обращения арендодателя в суд по истечении трех месяцев после направления арендодателем уведомления арендатору о расторжении данного договора (т.д. 1, л. 37).
Уведомлением от 20.11.2014 арендатору сообщено о регистрации права собственности ООО "Любавушка Ритейл Груп" на нежилое помещение 37Н с кадастровым номером 78:36:0013101:14982 общей площадью 759,3 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пос. Парголово, ул. Федора Абрамова, д. 4, лит. А (т.д. 1, л. 64).
В письме от 27.11.2014 ООО "Любавушка Ритейл Груп" сообщило ООО "Гастроном 811" о наступлении одного из условий, предусмотренных пунктом 10.2.2 договора: на 27.11.2014 размер У.Е. составил 52,1648 руб. В связи с этим ООО "Любавушка Ритейл Груп" предложило в течение 15 календарных дней передать уполномоченному представителю арендодателя подписанные со стороны арендатора экземпляры дополнительного соглашения, предусматривающего в том числе увеличение постоянной части арендной платы до 59,32 У.Е. в месяц за кв. м, НДС 10,68 У.Е. (т.д. 1, л. 62 - 63). При неполучении ответа в указанный срок ООО "Любавушка Ритейл Груп" сообщило о своем намерении расторгнуть договор аренды в порядке пункта 10.2.2 (т.д. 1, л. 65).
В письме от 15.12.2014 ООО "Гастроном 811" выразило несогласие с редакцией дополнительного соглашения в части увеличения цены договора; по мнению арендатора, такие условия нарушают пункт 3.2 договора, поэтому проект дополнительного соглашения подлежит корректировке в части изменения размера арендной платы (т.д. 1, л. 66 - 67).
Письмом от 16.01.2015 арендодатель в связи с превышением размера У.Е. 50 руб. предложил ООО "Гастроном 811" на основании пункта 10.2.2 договора с 01.02.2015 увеличить постоянную часть арендной платы до 41,65 У.Е. за кв. м, НДС 7,5 У.Е. В случае отказа принять такие условия ООО "Любавушка Ритейл Груп", руководствуясь пунктом 10.2.2, уведомило арендатора о расторжении данного договора с 17.04.2015 (т. д. 1, л. 195 - 197).
В письме от 09.04.2015 арендодатель, ссылаясь на недостижение сторонами договора от 24.08.2012 соглашения, предусмотренного пунктом 10.2.2, повторно обратил внимание арендатора на необходимость освободить арендуемое помещение к 19.04.2015 в связи с прекращением арендных правоотношений в одностороннем порядке (т.д. 1, л. 69).
Арендатор в письме от 14.04.2015 изложил ООО "Любавушка Ритейл Груп" со ссылкой на пункты 3.1 - 3.2 договора свои возражения относительно его расторжения с 19.04.2015; условия арендодателя ООО "Гастроном 811" не приняло (т.д. 1, л. 70 - 75).
Полагая, что односторонний отказ ООО "Любавушка Ритейл Груп" от исполнения договора является незаконным, а пункт 10.2.2 договора аренды - недействительным в части возможности одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору, если размер У.Е. составит более 50 руб. и стороны не придут к соглашению в отношении размера арендной платы, ООО "Гастроном 811" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование своих требований ООО "Гастроном 811" сослалось на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 3 статьи 614 ГК РФ, пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой", а также на содержание пунктов 3.1.2, 3.1.3, 3.2 договора от 24.08.2012.
Арендодатель обратился в арбитражный суд со встречным иском о признании договора от 24.08.2012 расторгнутым с 19.04.2015 и об обязании возвратить арендуемое помещение.
Оценивая доводы истца по первоначальному иску, суд первой инстанции исходил из буквального толкования содержащихся в пунктах 10.2.2, 3.1.2, 3.1.3, 3.2 договора аренды слов и выражений. Приняв во внимание, что доводы ООО "Гастроном 811" не согласуются с положениями пункта 3 статьи 614 ГК РФ и разъяснениями, содержащимися в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление в„– 73), суд отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил встречный иск.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд руководствовался пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а также пунктом 21 Постановления в„– 73, в котором разъяснено что данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует; однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. Суд апелляционной инстанции посчитал, что оспариваемое условие пункта 10.2.2 договора является ничтожным как противоречащее статье 614 ГК РФ, поскольку предоставляет арендодателю неограниченные возможности, связанные с увеличением арендной платы по своему усмотрению, создает очевидное неравенство участников арендных отношений, формирует преимущество для арендодателя в определении размера арендных платежей, создает возможность арендодателю для злоупотребления своими правами. Ничтожность оспариваемого условия пункта 10.2.2, как указал апелляционный суд, влечет незаконность одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, основанного на положениях этого пункта.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что постановление апелляционного суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно абзацу первому статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. При этом сопоставление буквального значения условия с другими условиями и смыслом договора в целом производится в случае его неясности.
Пункты 3.1.2, 3.1.3, 3.2, на которые ссылался истец по первоначальному иску, содержатся в разделе 3 договора "Обязательства по оплате".
В соответствии с подпунктом "а" пункта 3.1.3 договора постоянная часть арендной платы подлежит ежегодной корректировке на 7% в сторону увеличения начиная с 24.08.2014; постоянная часть арендной платы в измененном размере подлежит уплате арендатором с вышеуказанной даты и далее с 24 августа каждого следующего календарного года.
Согласно подпункту "b" пункта 3.1.3 договора в случае, если индекс роста инфляции в Российской Федерации превысит 7%, постоянная часть арендной платы каждый раз будет увеличена на процентную величину, составляющую индекс роста инфляции в Российской Федерации.
Как указано в подпункте "с" пункта 3.1.3, стороны признают, что указанная в подпунктах "a" и "b" индексация постоянной части арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условия договора в соответствии с согласованным сторонами механизмом расчета арендной платы и что для выплаты арендной платы в увеличенном размере стороны не обязаны подписывать какие-либо дополнительные соглашения к договору, а такое изменение арендной платы осуществляется исключительно на основании письменного уведомления, направляемого арендодателем.
В силу пункта 3.2 стороны вправе в дополнение к указанной индексации постоянной части арендной платы посредством заключения дополнительного соглашения к договору изменить размер постоянной части арендной платы, но не ранее чем с 24.08.2014, и в дальнейшем не чаще одного раза в год не более чем на 7% в связи с любыми обстоятельствами, объективно влияющими на размер постоянной части арендной платы.
Пункт 10.2.2 содержится в разделе 10 договора аренды, регламентирующем условия и процедуру досрочного прекращения договора аренды.
Из буквального толкования положений названного пункта, действительность которых оспаривает ООО "Гастроном 811", следует, что если размер У.Е. составит более 50 руб., арендодатель вправе в любом случае в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если соглашением сторон в отношении платежей по настоящему договору не будет предусмотрено иное.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что содержание пункта 10.2.2 договора имеет самостоятельное значение. Поскольку названным пунктом не регулируется односторонний порядок увеличения размера арендной платы, к нему не применимы сформулированные в пункте 21 Постановления в„– 73 разъяснения. Вопреки выводам апелляционного суда, содержание пункта 10.2.2 договора не позволяет арендодателю в одностороннем порядке установить новый размер арендной платы, обязательный для арендатора. Следовательно, пункт 10.2.2 договора не противоречит положениям статьи 614 ГК РФ.
Приняв во внимание, что в условиях превышения размера У.Е. более 50 руб. стороны договора не пришли к соглашению в отношении платежей по настоящему договору, суд первой инстанции обоснованно посчитал отказ арендодателя от договора аренды правомерным и удовлетворил встречный иск.
С учетом изложенного решение от 06.08.2015 является законным и обоснованным.
В то же время суд апелляционной инстанции при вынесении постановления от 21.10.2015 неправильно применил нормы материального права (статьи 168, 431 и пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
При таких обстоятельствах обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение суда первой инстанции по настоящему делу - оставлению в силе (пункт 5 части 1 статьи 287 АПК РФ).
Поскольку в материалах дела не имеется подлинника платежного поручения об уплате ООО "Любавушка Ритейл Груп" государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы (поступила в электронном виде), суд кассационной инстанции не имеет возможности разрешить вопрос о распределении судебных расходов в порядке, установленном положениями статей 110, 112 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2015 по делу в„– А56-26260/2015 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2015 по настоящему делу оставить в силе.

Председательствующий
И.М.СТРЕЛОВ

Судьи
Т.С.ГАФИАТУЛЛИНА
Т.В.КРАВЧЕНКО


------------------------------------------------------------------