АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 августа 2016 г. по делу в„– А56-68955/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Ерохова Л.И. (доверенность от 29.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Финансово-правовой центр "Интэко" Степанова М.А. (доверенность от 01.12.2015), рассмотрев 10.08.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Финансово-правовой центр "Интэко" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.02.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Колосова Ж.В.) по делу в„– А56-68955/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Финансово-правовой центр "Интэко", место нахождения: 191040, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 43/45, ОГРН 1067847733711, ИНН 7840336016 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), оформленного письмом от 27.08.2015 в„– 40355-32, об отказе в приватизации земельного участка площадью 49 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001137 и расположенного на нем здания площадью 33 кв. м с кадастровым номером 78:1137:0:9, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 52, обязании Комитета совершить действия, направленные на заключение с Обществом договора купли-продажи указанного здания с земельным участком.
Решением от 04.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.05.2016, заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал незаконным отказ Комитета в реализации преимущественного права Общества на приобретение спорного здания и обязал Комитет выполнить действия по заключению договора купли-продажи указанного объекта, в остальной части в удовлетворении заявления отказал.
В кассационных жалобах Общество и Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просят изменить обжалуемые судебные акты.
Как указывают податели жалоб, судами нарушен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ); суды не учли разъяснения, изложенные в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление в„– 11), согласно которым сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными; вопреки выводам судов спорный земельный участок под выкупаемым зданием сформирован и поставлен на кадастровый учет еще в 2009 году.
В судебном заседании представители Комитета и Общества поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 04.08.2006 в„– 10-А193753 Общество арендует здание площадью 33 кв. м с кадастровым номером 78:1137:0:9, расположенное на земельном участке площадью 49 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001137 по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 52.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Общество 15.07.2015 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого здания вместе с земельным участком в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), приложив в числе прочего документы, подтверждающие отнесение Общества к субъектам малого предпринимательства, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Комитет в письме от 27.08.2015 в„– 40355-32 отказал Обществу в приватизации спорного имущества, сославшись на отсутствие у него преимущественного права на приобретение данных объектов недвижимости в связи с неуплатой неустойки на момент подачи заявления.
Общество, считая отказ Комитета в выкупе здания с участком незаконным и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суды, установив отсутствие у Общества задолженности по договору от 04.08.2006, удовлетворили заявление частично, указав, что действие Закона в„– 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 в„– 134).
Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
В силу пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 в„– 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон в„– 178-ФЗ) со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Указанные положения законодательства направлены на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 названного Кодекса.
По смыслу приведенных норм и разъяснений в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте данное имущество выступает совместно.
Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований Общества в части приватизации вместе со зданием и земельного участка, на котором оно расположено, в связи с тем, что договор аренды заключен только в отношении здания, основан на неверном толковании норм материального права и сделан без учета требований статьи 28 Закона в„– 178-ФЗ.
Ссылка судов на то, что земельный участок под зданием сформирован Обществом только в период обращения с заявлением о выкупе и на кадастровый учет не поставлен, а Закон в„– 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, не свидетельствует о возможности продажи здания без земельного участка, на котором оно расположено, в отсутствии доказательств изъятия или ограничения такого участка в обороте.
Поскольку при принятии решения судами неправильно применены нормы материального права и не исследовалась возможность выкупа земельного участка, занятого арендуемым зданием, с учетом положений пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, обжалуемые судебные акты в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, дать надлежащую оценку доводам сторон и принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.02.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2016 по делу в„– А56-68955/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------