АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. по делу в„– А56-64288/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Ракчеевой М.А., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Большой Проспект" Бабинцева В.А. (доверенность от 01.03.2016), Бережнюка Д.В. (доверенность от 18.05.2015), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 29.12.2015 в„– 84857-42), рассмотрев 11.08.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2015 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 (судьи Кашина Т.А., Горбик В.М., Жиляева Е.В.) по делу в„– А56-64288/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Большой Проспект", место нахождения: 191024, Санкт-Петербург, Харьковская ул., д. 8, лит. А, ОГРН 1037828030041, ИНН 7813144555 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - КУГИ), правопреемником которого является Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании недействительной односторонней сделки, оформленной уведомлением от 03.10.2014 в„– 18855 об изменении арендной платы к договору от 19.03.2007 в„– 00/ЗК-006070.
Решением суда от 21.12.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.04.2016, иск удовлетворен, с Комитета в пользу Общества взыскано 6000 руб. судебных расходов на уплату государственной пошлины.
В кассационной жалобе Комитет, считая, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать. Как указывает податель жалобы, поскольку Общество нарушило срок строительства, арендная плата должна рассчитываться по коду функционального использования 18.0, Комитет не обязан доказывать, что несоблюдение сроков строительства связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны истца. Кроме того, по мнению подателя жалобы, судами сделан неправильный вывод о том, что истец не мог исполнить свою обязанность по договору от 19.03.2007 в„– 00/ЗК-006070 в связи с тем, что открытое акционерное общество "Ленэнерго" (далее - ОАО "Ленэнерго") не выполнило свои обязательства перед Обществом по обеспечению подключения объекта к электрическим сетям.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представители Общества их оспаривали.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 19.03.2007 заключили договор в„– 00/ЗК-006070 аренды земельного участка площадью 1796 кв. м с кадастровым номером 78:31:1512:13, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Профессора Ивашенцова, д. 4/30, лит. А, зона 4, для проектирования и строительства гостиницы на срок до 07.09.2007.
Дополнительным соглашением от 25.02.2013 в„– 4 срок действия договора продлен до 30.11.2013.
После истечения срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя и договор был продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор аренды заключен во исполнение инвестиционного договора от 28.02.2005 в„– 00-(И)03118, заключенного сторонами для осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиницы на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 07.12.2004 в„– 1931.
Согласно дополнительному соглашению от 15.02.2013 в„– 4 к инвестиционному договору срок ввода объекта в эксплуатацию - до 30.11.2013.
Уведомлением от 03.10.2014 в„– 18855 КУГИ сообщил Обществу об увеличении арендной платы с 01.12.2013 в связи с истечением срока ввода объекта в эксплуатацию.
Считая одностороннее увеличение арендной платы незаконным, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Суды двух инстанций, установив, что нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию произошло не по вине Общества, пришли к выводу о правомерности расчета арендной платы после истечения установленного срока строительства с применением кода функционального использования 10.1, поэтому иск удовлетворили.
При рассмотрении спора по существу суды правомерно исходили из следующего.
Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 в„– 1379 утверждено Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - Положение).
Согласно пункту 2.3 данного Положения размер арендной платы рассчитывается в зависимости от функционального использования территории с применением коэффициента функционального использования территории (Кф), который определяется в соответствии с приложением 4 к Положению для установленных им кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.
В соответствии с пунктом 39 приложения в„– 4 к Положению код функционального использования 10.1 применяется в случае, если земельные участки предоставлены для строительства (реконструкции) объектов недвижимости.
Как следует из пункта 3.1.1 Положения, арендная плата за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости, определяется по кодам 10.1, 10.2 на срок строительства (реконструкции), предусмотренный соответствующим правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, с применением понижающего коэффициента Кс.
По истечении указанного срока строительства (реконструкции) объекта недвижимости вне зависимости от продления в установленном порядке сроков строительства (реконструкции) объекта недвижимости арендная плата рассчитывается по кодам 10.1, 10.2 без применения понижающего коэффициента Кс, за исключением случая, если невыполнение условия об окончании срока связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора.
При этом по истечении срока реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), установленного правовым актом исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга, в случае если невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны инвестора, вне зависимости от продления в установленном порядке сроков реконструкции, приспособления для современного использования объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), арендная плата рассчитывается по коду 18.0, за исключением периода, подтвержденного заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, подготавливаемыми в порядке, предусмотренном Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при подготовке и принятии решения о предоставлении объектов недвижимости для строительства, реконструкции, приспособления для современного использования, утвержденным постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 в„– 1813, в течение которого невыполнение условия об окончании срока реконструкции, приспособления для современного использования связано с ненадлежащими передачей объекта недвижимости для реконструкции, приспособления для современного использования, заключением соответствующих договоров в отношении объекта недвижимости (здания, строения, сооружения), предоставленного для реконструкции, приспособления для современного использования, и обеспечением сроков подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям (при наличии указанных обстоятельств).
Арендная плата на период, в течение которого существовали обстоятельства, указанные в абзаце пятом названного пункта, и который подтвержден заключениями Комитета по управлению городским имуществом или Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, рассчитывается по коду 10.1.
Как видно из материалов дела, КУГИ в оспариваемом уведомлении рассчитал арендную плату по коду 18.0 на основании абзаца 5 пункта 3.1.1 Положения, который введен постановлением правительства Санкт-Петербурга от 29.05.2013 в„– 356, поскольку сроки осуществления строительства и ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, предусмотренные договором, истекли.
С учетом приведенных норм правовое значение для определения порядка расчета арендных платежей имеет факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны арендатора.
На основании исследования и оценки доказательств суды установили, что срок ввода объекта в эксплуатацию истек, однако инвестиционный договор не расторгнут сторонами, вина арендатора в нарушении этого срока отсутствует.
При этом суды сослались на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2015 по делу в„– А56-28405/2015, которым установлено ненадлежащее исполнение ОАО "Ленэнерго" обязательств перед Обществом по обеспечению подключения спорного объекта к электрическим сетям.
Указанным решением суд обязал ОАО "Ленэнерго" осуществить технологическое присоединение в целях энергоснабжения гостиницы.
Как пояснили представители Общества в судебном заседании суда кассационной инстанции по настоящему делу, до текущего момента решение по делу в„– А56-28405/2015 не исполнено, что препятствует Обществу ввести построенный объект недвижимости в эксплуатацию.
Следует принять во внимание, что по делу в„– А56-86901/2014 с участием тех же сторон апелляционный суд признал незаконным одностороннее увеличение КУГИ арендной платы по договору от 01.04.2009 в„– 00/ЗК-006111 аренды смежного со спорным земельного участка, предоставленного Обществу под строительную площадку, установив отсутствие вины арендатора в нарушении сроков строительства со ссылкой на судебный акт по делу в„– А56-28405/2015.
При таком положении суды посчитали незаконным изменение арендодателем в настоящем случае размера арендной платы с применением кода 18.0.
Оснований для иной оценки обстоятельств, по которым Общество не могло реализовать инвестиционный проект в установленные сроки, у суда кассационной инстанции не имеется.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2016 по делу в„– А56-64288/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
М.А.РАКЧЕЕВА
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------