АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2016 г. по делу в„– А56-23147/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г., при участии от общества с ограниченной ответственностью "НИСО" Котлыбулатова В.Р. (доверенность от 12.11.2014), Круглова М.В. (доверенность от 12.11.2014), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Светловой Е.Н. (доверенность от 30.12.2015 в„– 85386-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Демьяновой А.И. (доверенность от 11.02.2016 в„– 100), Коршуновой Н.В. (доверенность от 11.02.2016 в„– 33), рассмотрев 04.08.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 по делу в„– А56-23147/2015 (судьи Аносова Н.В., Горбик В.М., Кашина Т.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НИСО", место нахождения: 196657, Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, пом. З-Н, ОГРН 1027808757668, ИНН 7817009814 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом, правопреемником которого является Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Гривцова пер., д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), об установлении пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 20 188 400 руб., НДС не облагается".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 13, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН).
По ходатайству истца Фонд исключен из числа ответчиков и привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Решением суда от 07.08.2015 (судья Вареникова А.О.) в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции посчитал, что Общество утратило преимущественное право на приобретение спорного объекта.
Суд апелляционной инстанции не согласился с таким выводом и рассмотрел спор по существу.
Определением от 25.01.2016 апелляционный суд по ходатайству истца назначил оценочную экспертизу, поручив ее проведение эксперту открытого акционерного общества "Региональное управление оценки" Васильченко Алексею Владимировичу.
Согласно экспертному заключению от 15.03.2016 в„– 25/01/16-1 стоимость спорного помещения по состоянию на 27.06.2014 составляет 30 800 000 руб.
Постановлением от 21.04.2016 апелляционный суд решение от 07.08.2015 отменил и спорный пункт 2.1 договора купли-продажи принял в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 30 800 000 руб., НДС не облагается". С Комитета в пользу Общества суд взыскал 6000 руб. и 3000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе соответственно.
В кассационных жалобах Комитет и ГУИОН, считая, что обжалуемое постановление вынесено с нарушением норм материального права, а также процессуального права, регулирующего процедуру оценки доказательств, просят отменить постановление от 21.04.2016, а решение от 07.08.2015 оставить в силе либо отправить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению Комитета, иск Общества об урегулировании разногласий по договору купли-продажи не подлежал удовлетворению в силу того, что действующим законодательством не предусмотрена такая форма защиты; обращение в суд субъектов малого и среднего предпринимательства допускается только в тех процессуальных формах, которые предусмотрены частью 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ); к рассматриваемым отношениям суд применил не подлежащие применению положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме того, суд неправомерно принял в качестве доказательства заключение от 15.03.2016 в„– 25/01/16-1, поскольку в нем содержатся необоснованные и противоречивые выводы, в частности, экспертом неверно определено состояние объекта оценки, допущена вычислительная ошибка.
В кассационной жалобе ГУИОН считает, что истец утратил право на приобретение спорного помещения, что исключает удовлетворение иска. Кроме того, судом апелляционной инстанции допущено неправильное применение положений статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ). Ссылаясь на наличие замечаний к заключению эксперта (в частности, неверно определена структура ставки капитализации), податель жалобы указывает на отсутствие основания для определения иной цены, отличной от установленной в отчете ГУИОН, который апелляционным судом не исследован и не оценен.
В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы своих жалоб, а представители Общества просили отклонить их по мотивам, приведенным в отзыве.
Фонд, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Общество арендует помещение З-Н площадью 482,5 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, ул. Красных Партизан, д. 10, лит. А, на основании заключенного с Комитетом договора от 20.03.2000 в„– 06-А001157.
Общество, обладая преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом в„– 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком, обратилось 27.06.2014 в Комитет с заявлением о выкупе.
В соответствии с распоряжением Комитета от 30.09.2014 в„– 1920-рз Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение помещения по рыночной стоимости 33 700 000 руб., определенной по состоянию на 01.09.2014 на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 15.09.2014 в„– 31-8-0168 (504)-2014, выполненного ГУИОН.
Письмом от 13.10.2014 в„– 4893/30 Фонд направил Обществу проект договора купли-продажи с определением цены в указанном размере, с предложением о его заключении в тридцатидневный срок. Указанное письмо получено 18.11.2014.
Не согласившись с ценой и предложенным графиком платежей, Общество 17.12.2014 направило в Фонд подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложило установить выкупную стоимость имущества в размере 20 188 400 руб. на основании отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 03.12.2014 в„– 283/1-14, выполненного по заказу Общества.
Письмом от 23.12.2014 в„– 6003/30 Фонд отказал в принятии условий протокола разногласий.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом в„– 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом в„– 135-ФЗ.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом в„– 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона в„– 135-ФЗ).
Апелляционный суд обоснованно отклонил довод об утрате Обществом преимущественного права на приобретение помещения, мотивированный ссылкой на пропуск тридцатидневного срока на подписание направленного ему договора купли-продажи. При этом суд руководствовался положениями пункта 2 статьи 445 ГК РФ и пункта 2 части 9 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ. Как установлено судом, Общество не отказывалось от подписания договора купли-продажи, а получив результаты независимой (альтернативной) рыночной оценки помещения направило в Фонд протокол разногласий в установленный законом срок, затем возникшие разногласия относительно выкупной цены передало на рассмотрение суда.
В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого государственного имущества, причиной которого стали разногласия относительно цены выкупаемого имущества.
Апелляционный суд правомерно разрешил возникшие между сторонами разногласия, в результате цена продажи установлена в размере рыночной стоимости спорного помещения, определенной в соответствии с экспертным заключением от 15.03.2016 в„– 25/01/16-1 на дату подачи Обществом заявки о выкупе.
Доводы подателей жалоб сводятся к утверждению о том, что суд дал неправильную оценку заключению судебной экспертизы и неверно определил рыночную стоимость объекта недвижимости. Между тем суд кассационной инстанции с учетом части 3 статьи 286 АПК РФ проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.
Ссылка на то, что экспертом применена неверная ставка капитализации, не учтено состояние объекта, что привело к занижению стоимости, не может быть принята, поскольку на указанное податели жалоб не ссылались при рассмотрении спора по существу.
Податели жалоб с учетом допустимого значения погрешности при проведении оценки разными оценщиками не привели убедительных доводов в обоснование несоответствия заключения от 15.03.2016 в„– 25/01/16-1 требованиям законодательства об оценочной деятельности.
При этом оснований считать, что апелляционным судом при проведении анализа представленных в материалы дела документов нарушены нормы материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции не имеется.
Приняв во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого постановления.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 по делу в„– А56-23147/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - без удовлетворения.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА


------------------------------------------------------------------