АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. по делу в„– А56-49170/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г., Рудницкого Г.М., при участии от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Демьяновой И.Н. (доверенность от 11.02.2016 в„– 100), Лукьяновой И.В. (доверенность от 11.01.2016 в„– 32), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Таранова И.Е. (доверенность от 29.12.2015 в„– 84853-42), от предпринимателя Костина С.В. его представителя Михайловой М.М. (по доверенности от 07.07.2015), рассмотрев 28.07.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2015 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу в„– А56-49170/2014,

установил:

Индивидуальный предприниматель Костин Сергей Владимирович, ОГРНИП 304781609300112, ИНН 781601342804, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - КУГИ), после реорганизации и переименования - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения 31Н площадью 19 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007407:5187, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Бухарестская ул., д. 23, корп. 1, лит. А (далее - нежилое помещение), указанной в договоре купли-продажи - 2 470 000 руб.; изложении пунктов договора в следующих редакциях: "2.1 Объект продается по цене, определенной в судебном порядке на основании заключения эксперта-оценщика по результатам судебно-оценочной экспертизы"; в приложении в„– 1 договора "Ориентировочный график платежей" размер ежемесячных платежей определить с учетом стоимости выкупаемого имущества, установленной судом при определении редакции пункта 2.1 договора"; "7.5.2 Настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, о чем продавец уведомляет покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление влечет для покупателя соответствующие последствия с момента его доставки покупателю"; пункт 7.6.1 договора исключить.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд (далее - ГУИОН).
Определением суда от 14.01.2014 по ходатайству предпринимателя назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертный центр Северо-Запада" Строковой Н.Ю.
Решением от 12.10.2015 суд признал недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения в размере 2 470 000 руб. и установил для целей договора купли-продажи цену в размере 1 523 710 руб. 98 коп., указав ее в пункте 2.1 договора; в приложении в„– 1 договора "Ориентировочный график платежей" размер ежемесячных платежей определил с учетом стоимости выкупаемого имущества, указанной в пункте 2.1. В удовлетворении остальной части требований отказано. С Комитета в пользу предпринимателя взыскано 4000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителей, 70 000 руб. судебных расходов на оплату судебной экспертизы.
Постановлением апелляционного суда от 07.04.2016 решение от 12.10.2015 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет, считая решение и постановление незаконным и необоснованными в части удовлетворения требований предпринимателя, просит судебные акты изменить в этой части и принять новый судебный акт - в удовлетворении требований предпринимателя отказать. Комитет считает вывод судов о недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 27.03.2014 в„– 31-8-0168 (066)-2014, выполненного ГУИОН, противоречащим Федеральному закону от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Судами не принято во внимание, что в спорном отчете ГУИОН и в заключении эксперта рыночная стоимость помещения определена на 19.03.2014, в то время как дата получения заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на выкуп - 12.12.2013. Как считает податель жалобы, ГУИОН обосновано определило цену помещения с учетом наиболее эффективного использования как торгового.
В кассационной жалобе ГУИОН просит отменить вынесенные по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Податель жалобы полагает выводы судов основанными на недопустимых доказательствах, поскольку заключение судебного эксперта выполнено с нарушением норм действующего законодательства в сфере оценочной деятельности, что привело к занижению стоимости помещения. При этом податель жалобы указал на нарушение судами норм процессуального права, выразившееся в необоснованном отклонении ходатайства ГУИОН о назначении повторной судебной экспертизы.
В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы своих жалоб, а представитель предпринимателя просил отклонить их по мотивам, приведенным в отзыве.
Фонд, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 02.04.2001 в„– 21-А001916 аренды нежилого помещения для использования под нежилые цели (офис).
На основании распоряжения КУГИ от 23.04.2014 в„– 593-рз определен способ приватизации предпринимателем данного помещения - продажа государственного имущества по преимущественному праву приобретения.
В адрес предпринимателя Фондом 16.05.2014 был направлен проект договора купли-продажи по цене 2 470 000 руб. в соответствии с отчетом от 27.03.2014 в„– 31-8-0168 (066)-2014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ГУИОН.
Предприниматель подписал указанный договор с протоколом разногласий, в котором предложил установить цену выкупаемого помещения в размере 1 470 000 руб., а также предложил изменить условия пунктов 6.3, 7.5.2, 7.6.1.
Фонд письмом от 26.06.2014 в„– 3270/30 отклонил протокол разногласий.
Предприниматель, не согласившись с установленной в проекте договора ценой, обратился в арбитражный суд. В обоснование своей позиции истец представил заключение в„– 814 независимого оценщика - общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", в соответствии с которым рыночная стоимость помещения составляет 1 559 812 руб. 56 коп.
Ввиду возникших разногласий сторон относительно выкупной цены арендованного имущества суд по ходатайству истца назначил судебную экспертизу по определению его рыночной стоимости.
Из представленного экспертного заключения от 10.06.2015 в„– 146 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 1 523 710 руб. 98 коп. В судебном заседании суда первой инстанции в порядке, предусмотренном статьей 86 АПК РФ, эксперт Строкова Н.Ю. дала пояснения.
На основании исследования и оценки доказательств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, установленная по результатам судебной экспертизы, является наиболее достоверной и договор купли-продажи надлежит заключить по цене 1 523 710 руб. 98 коп., определенной в указанном экспертном заключении. В остальном суд признал, что условия договора купли-продажи соответствуют требованиям законодательства.
Апелляционный суд согласился с таким решением.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности подлежит рассмотрению судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Разрешая возникшие разногласия по цене выкупаемого помещения, суды исходили из следующего.
Суд первой инстанции установил, что заключение эксперта от 10.06.2015 в„– 146 соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Довод о необоснованности отказа в проведении повторной экспертизы отклонен апелляционным судом со ссылкой на часть 2 статьи 87, часть 3 статьи 86 АПК РФ. Суд указал на отсутствие оснований не доверять выводам эксперта, поскольку его заключение дано на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий и неясностей.
Кроме того, апелляционный суд, отказав в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по причине отсутствия к тому правовых оснований, предложил ГУИОН выполнить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом даты обращения предпринимателя с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп (12.12.2013).
Исследовав представленный отчет от 05.02.2016 в„– 31-8-0168 (066)К-2014) об оценке рыночной стоимости нежилого помещения во взаимосвязи с имеющимися в деле доказательствами, включая отчет от 27.03.2014 в„– 31-8-0168 (066)-2014, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии юридически значимых фактов для определения иной цены, отличной от указанной судом первой инстанции.
При этом апелляционный суд отметил, что ГУИОН определяло цену объекта с учетом наиболее эффективного использования помещения как торгового объекта. Однако помещение передано предпринимателю в аренду для использования под нежилые цели (офис). Кроме того, апелляционный суд усмотрел по таблице результатов аукционов, состоявшихся 24.04.2013 (продавец - Фонд), что нежилое помещение 30-Н площадью 18,8 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Бухарестская ул., д. 23, корп. 1, лит. А, предложено к продаже по начальной цене 1 000 000 руб.
На основании совокупности исследованных доказательств суды сделали обоснованный вывод о недостоверности спорной величины рыночной стоимости нежилого помещения и определили ее по результатам судебной экспертизы.
Довод жалоб о том, что цена установлена не на дату подачи заявления, подлежит отклонению, поскольку государственный орган предложил предпринимателю заключить договор купли-продажи по стоимости, определенной на иную дату, с чем согласился истец. Как видно из материалов дела, каких-либо возражений об установлении в судебном порядке цены на дату предложения при рассмотрении спора по существу сторонами не было заявлено.
Апелляционный суд отклонил довод Комитета об утрате предпринимателем преимущественного права на приобретение помещения, мотивированный ссылкой на пропуск установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ тридцатидневного срока на подписание направленного ему договора.
Как установлено судом, протокол разногласий к договору купли-продажи направлен предпринимателем в установленный законом срок; возникшие разногласия относительно цены продажи переданы им на рассмотрение суда.
Доводы подателей жалоб сводятся к утверждению о том, что суды дали неправильную оценку отчетам и экспертному заключению и неверно определили рыночную стоимость объекта недвижимости. Между тем суд кассационной инстанции с учетом части 3 статьи 286 АПК РФ проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.
При этом оснований считать, что судами при проведении анализа указанных документов нарушены нормы материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции не имеется.
Приняв во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанции правильно применили нормы материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2016 по делу в„– А56-49170/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - без удовлетворения.

Председательствующий
М.В.ЗАХАРОВА

Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------