АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2016 г. по делу в„– А42-8431/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., рассмотрев 23.11.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Александровск Мурманской области на решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.05.2016 (судья Лесной И.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2016 (судья Жиляева Е.В., Барканова Я.В., Кашина Т.А.) по делу в„– А42-8431/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Парус", место нахождения: 184650, Мурманская обл., г. Полярный, ул. Лунина, д. 15, ОГРН 1065110013143, ИНН 5116207204 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Управлению муниципальной собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Александровск Мурманской области, место нахождения: 184680, Мурманская обл., г. Снежногорск, Флотская ул., д. 9, ОГРН 1105105000054, ИНН 5112032391 (далее - Управление), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - двухэтажного отдельно стоящего здания площадью 1639 кв. м с кадастровым номером 51:08:0010102:33, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Полярный, ул. Лунина, д. 15, а также об обязании ответчика заключить договор купли-продажи указанного здания по цене 7 420 000 руб., установленной в отчете от 28.08.2015 в„– 13/03-15 некоммерческой организации "Частное экспертное учреждение "Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы" (далее - НКО "ЧЭУ "Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы").
В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи в части выкупной цены здания, и обязать Управление заключить с Обществом договор купли-продажи данного объекта по цене 7 769 000 руб., определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.
Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением от 10.05.2016 иск удовлетворен. Суд урегулировал разногласия возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи здания, приняв пункт 2.1 договора в редакции покупателя, а именно: "Стоимость приобретаемого объекта составляет 7 769 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость)"; суд также обязал Управление заключить с Обществом договор купли-продажи объекта указанной цене. Кроме того, суд взыскал с Управления в пользу Общества 32 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и по производству судебной экспертизы.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2016 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что Обществом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку в протоколе разногласий к договору купли-продажи выкупная стоимость объекта указана в размере 7 200 000 руб., а в исковом заявлении - 7 420 000 руб.; суды неправомерно приняли заключение судебной экспертизы в„– 311215-1НЭ, подготовленное экспертом Тараном Эдуардом Анатольевичем, в качестве доказательства рыночной стоимости спорного объекта, и не учли отсутствие у эксперта разрешения на въезд на территорию закрытого административно-территориального образования (далее - ЗАТО) Александровск, что, по мнению заявителя, свидетельствует о получении доказательств незаконным путем либо о непроведении фактического осмотра выкупаемого здания; заключение судебной экспертизы является ненадлежащим доказательством, так как основано на объектах-аналогах, которые отличны от выкупаемого здания, эксперт неверно определили состояние объекта оценки и не применен доходный подход к оценке, что привело к занижению итоговой стоимости. С учетом этого податель жалобы считает неправомерным отказ судов первой и апелляционной инстанций в удовлетворении ходатайства Управления о назначении повторной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного имущества.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы.
От Управления в суд поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по установлению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
При оценке данного ходатайства суд исходит из положений статей 286, 287 АПК РФ, согласно которым суд кассационной инстанции в силу установленных пределов рассмотрения дела не наделен правом собирать, принимать и исследовать дополнительные доказательства по делу. Поскольку назначение экспертизы на стадии кассационного рассмотрения дела не допускается, то заявленное Управлением ходатайство удовлетворению не подлежит.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество на основании договора аренды от 02.07.2008 в„– 109/08, заключенного с Управлением, является арендатором двухэтажного отдельно стоящего здания площадью 1639 кв. м с кадастровым номером 51:08:0010102:33, расположенного по адресу: Мурманская обл., г. Полярный, ул. Лунина, д. 15 (далее - здание).
Постановлением администрации муниципального образования ЗАТО Александровск Мурманской области от 30.06.2015 в„– 1547 "Об утверждении условий приватизации объектов муниципального недвижимого имущества ЗАТО Александровск" (далее - Постановление в„– 1547) определен способ приватизации объектов муниципального недвижимого имущества в виде возмездного отчуждения в собственность арендаторов путем реализации преимущественного права выкупа в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно приложению к данному Постановлению в„– 1547 арендуемое Обществом нежилое здание включено в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации; цена продажи спорного объекта установлена в размере 14 487 295 руб.
Управление направило Обществу предложение от 06.07.2015 в„– 17-2315 о заключении договора купли-продажи нежилого здания, приложив к нему соответствующий проект от 01.08.2015, в котором выкупная цена здания составила 14 487 295 руб. и определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 08.05.2015 в„– 234, подготовленного по заявке Управления обществом с ограниченной ответственностью "Ромол" (далее - отчет от 08.05.2015 в„– 234) по состоянию на 08.05.2015 (пункт 2.1 проекта договора).
Общество направило Управлению протокол разногласий к указанному проекту договора, в котором предложило установить цену продажи объекта в размере 7 200 000 руб.
Администрация письмом от 03.08.2015 в„– 17-2511 отклонила предложенный Обществом протокол разногласий, сославшись на его несоответствие требованиям Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ) и на отсутствие обоснования указанной в нем цены.
Впоследствии Общество обратилось в НКО "ЧЭУ "Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы" с целью определения рыночной стоимости выкупаемого нежилого здания по состоянию на 08.05.2015. Согласно отчету данной некоммерческой организации от 28.08.2015 в„– 13/03-15 рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 08.05.2015 составляет 7 420 000 руб.
Общество, ссылаясь на недостоверность определенной в отчете от 08.05.2015 в„– 234 рыночной стоимости подлежащего продаже недвижимого имущества, а также на неурегулирование разногласий относительно цены выкупаемого здания, обратилось в суд с настоящими требованиями (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, установленной в отчете от 08.05.2015 в„– 234, и цены, указанной Обществом в протоколе разногласий к договору и определенной независимым оценщиком - НКО "ЧЭУ "Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы" в отчете от 28.08.2015, а также учитывая, что в представленных сторонами отчетах величина рыночной стоимости объекта определена не на дату предложения о заключении договора купли-продажи, суд первой инстанции определением от 24.12.2015 назначил судебную экспертизу для установления величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на дату подачи Обществом заявки, то есть на 01.08.2015. Проведение экспертизы поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю Тарану Э.А., являющемуся членом некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков". Согласно представленному им экспертному заключению в„– 311215-1НЭ рыночная стоимость выкупаемого здания по состоянию на 01.08.2015 составляет 7 769 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 3, 4 Закона в„– 159-ФЗ, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" далее - Информационное письмо в„– 92), пунктом 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО в„– 4) и пунктом 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО в„– 7), статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу, что рыночная стоимость объекта, указанная в отчете от 08.05.2015 в„– 234, не может быть использована, поскольку она определена не на дату предложения о заключении договора купли-продажи, а сам отчет не отвечает признакам достоверности, поскольку применены затратный и доходный подход к оценке, что привело к значительному завышению стоимости объекта; определенная отчетом от 08.05.2015 в„– 234 цена существенно превышает стоимость, установленную как к отчете НКО "ЧЭУ "Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы" от 28.08.2015 в„– 13/03-15, так и в заключении судебной экспертизы в„– 311215-1НЭ, которые применили сравнительный подход к оценке. С учетом указанных обстоятельств суды урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании экспертного заключения в„– 311215-1НЭ.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Законом в„– 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
Статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В силу статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом в„– 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.
Согласно части 4 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона в„– 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.
В случае передачи разногласий на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ условий договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).
В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого здания, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.
Статьями 12 и 13 Закона в„– 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма в„– 92 при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что в отчете, представленном Управлением, величина рыночной стоимости объекта определена не на дату предложения о заключении договора купли-продажи (01.08.2015), а по состоянию на 08.05.2015, а правомерно посчитали данный отчет достоверным и недостаточным подтверждением рыночной стоимости здания, на основании которого может быть определена его выкупная цена.
В целях урегулирования возникших между сторонами разногласий судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.
Оценив экспертное заключение в„– 311215-1НЭ по правилам статей 71, 86 АПК РФ в совокупности с отчетами, представленными сторонами, суды приняли заключение в„– 311215-1НЭ в качестве допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость здания по состоянию на 01.08.2015 в размере 7 769 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).
При этом суды установили, что экспертное заключение в„– 311215-1НЭ полностью отвечает требованиям Закона в„– 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки, в нем содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.
Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения Закона в„– 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценку на дату подачи Обществом заявки, судами не установлены.
Суды согласились с приведенным экспертом обоснованием его вывода об отказе от использования доходного подхода и о необходимости применения сравнительного подхода оценки, учитывая состояние объекта и его фактическое использование.
Ссылки ответчиков на то, что цена объекта, установленная экспертом, занижена по сравнению с аналогичными объектами, отчужденными в рамках реализации Закона в„– 159-ФЗ, и что экспертом выбраны неверные объекты-аналоги при применении сравнительного подхода, являлись предметом исследования и оценки в суде апелляционной инстанции и признаны необоснованными.
В материалах дела отсутствуют объективные и достоверные доказательства того, что экспертом неверно определено состояние объекта оценки, не учтены произведенные в нем улучшения, и что эти обстоятельства могли бы существенным образом повлиять на размер выкупной цены, установленной по итогам экспертного исследования.
Поскольку определенная в отчете от 08.05.2015 в„– 234 выкупная цена признана недостоверной и составлена не на дату подачи заявки, суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение судебной экспертизы, приняли его в качестве объективного, достоверного и достаточного доказательства. При этом суды признали, что отчет от 08.05.2015 в„– 234 не может быть применен при решении вопроса о цене выкупа имущества, в связи с чем правомерно обязали Управление заключить с Обществом договор купли-продажи здания по цене, определенной на основании экспертного заключения в„– 311215-1НЭ.
Приведенные в кассационной жалобе доводы Управления со ссылкой на имеющиеся у него замечания к заключению судебного эксперта подлежат отклонению кассационным судом, поскольку заявитель оспаривает не обстоятельства, установленные судами, и его доводы сводятся к выражению несогласия с заключением эксперта. Между тем, в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.
Ссылка заявителя на необоснованный отказ судов в удовлетворении ходатайства Управления о назначении повторной судебной экспертизы, подлежит отклонению, поскольку экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, мотивировано, отражает все перечисленные в статье 86 АПК РФ сведения и отсутствуют существенные нарушения при его составлении, которые могли повлиять на выводы эксперта. Оно было оценено судами как одно из доказательств и не признано недостоверным.
Податель жалобы также ссылается на несоблюдение Обществом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку истец в протоколе разногласий к договору купли-продажи и в исковом заявлении указал различный размер выкупной цены здания. Суд кассационной инстанции считает данный довод несостоятельным, а положения о претензионном порядке урегулирования спора не подлежащими применению, поскольку в данном случае между сторонами возник преддоговорный спор и с учетом статей 445, 446 ГК РФ выкупная цена подлежит определению в судебном порядке на основании заключения эксперта.
Довод Управления о том, что у эксперта Тарана Э.А. отсутствовало разрешение на въезд на территорию ЗАТО Александровск, что свидетельствует, по мнению ответчика, о получении доказательств незаконным путем либо о непроведении фактического осмотра выкупаемого здания, являлся предметом рассмотрения и оценки в суде апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен. Оснований для переоценки данного довода у суда кассационной инстанции не имеется.
Приведенные в кассационной жалобе доводы аналогичны доводам, исследованным в полном объеме судами первой и апелляционной инстанций, и фактически являются выражением несогласия с установленными судами обстоятельствами, сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку выводы судебных инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 10.05.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2016 по делу в„– А42-8431/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления муниципальной собственностью администрации закрытого административно-территориального образования Александровск Мурманской области - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------