АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2016 г. по делу в„– А56-24836/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 23 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 11.01.2016) и Скуратовой Т.А. (доверенность от 11.01.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Жильцова Н.В. (доверенность от 30.12.2015), рассмотрев 16.11.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2015 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу в„– А56-24836/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Промэкспорт", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Антоненко, д. 2-36, кв. 39, ОГРН 1027810260180, ИНН 7826696722 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076, открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649, Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУИОН), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения 8-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 2/6, лит. А, которая установлена в выполненном ГУИОН отчете об оценке рыночной стоимости от 15.09.2014 в„– 31-8-0168 (470)-2014, и об обязании Комитета по управлению городским имуществом заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене равной 34 400 000 руб.
На основании статей 48, 54 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определением от 08.07.2015 открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заменено на акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (место нахождения, ОГРН, ИНН те же; далее - Фонд), а Комитет по управлению городским имуществом - на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения, ОГРН, ИНН те же; далее - Комитет).
Решением от 18.12.2015 требования удовлетворены в полном объеме. Кроме того, с Комитета в пользу Общества взыскано 12 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 10 000 руб. расходов по производству судебной экспертизы.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2016 данное решение оставлено без изменения.
В кассационных жалобах Комитет и ГУИОН, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просят решение и постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Податели жалоб ссылаются на недопустимость предъявления в суд самостоятельного требования об оспаривании величины стоимости объекта оценки после издания государственным органом акта о заключении договора, а также полагают, что заключение судебной экспертизы выполнено с нарушением норм действующего законодательства в сфере оценочной деятельности и является ненадлежащим доказательством, эксперт неправильно определил состояние объекта оценки и при оценке не применил доходный подход, что привело к занижению итоговой стоимости; суды неправомерно отказали ответчикам в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного имущества.
Отзыв на кассационные жалобы не представлен.
В судебном заседании представители Комитета и ГУИОН поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.
Иные лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалоб.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 27.08.1999 в„– 11-А254535 нежилого помещения 8-Н площадью 308,1 кв. м с кадастровым номером 78:1059:2:3:15, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 2/6, лит. А, для использования под нежилые цели (магазин промышленных товаров и зал игровых автоматов).
Общество обратилось в Комитет с заявлением от 24.06.2014 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ).
На основании задания Комитета ГУИОН подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 15.09.2014 в„– 31-8-0168 (470)-2014 по состоянию на 28.08.2014 (далее - отчет ГУИОН от 15.09.2014), согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере 70 900 000 руб.
Комитет издал распоряжение от 30.09.2014 в„– 1947-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 2/6, лит. А, пом. 8-Н" (далее - Распоряжение в„– 1947-рз), в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 70 900 000 руб., определенной в отчете ГУИОН от 15.09.2014.
Фонд направил в адрес Общества проект договора купли-продажи помещения от 13.11.2014 с ценой продажи в размере 70 900 000 руб.
Общество направило протокол разногласий к указанному проекту договора, в котором не согласилось с ценой продажи объекта и предложило ее установить в размере 40 053 000 руб. Впоследствии Общество направило Фонду уточненный протокол разногласий от 18.12.2014, в котором предложило установить цену продажи помещения в размере 35 020 000 руб., которая была определена в отчете об оценке в„– 409/14, выполненном обществом с ограниченной ответственностью "Городская экспертиза".
Общество, ссылаясь на возникшие между ним и Комитетом разногласия относительно цены выкупаемого имущества, на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи и на недостоверность определенной в отчете ГУИОН от 15.09.2014 рыночной стоимости подлежащего продаже объекта, обратилось в суд с настоящими требованиями.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришли к выводу, что рыночная стоимость объекта, указанная в отчете ГУИОН 15.09.2014, определена не на дату подачи заявки и не отвечает признакам достоверности, и урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании заключения судебной экспертизы от 27.10.2015 в„– 119/А56-24836/15.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, приходит к следующим выводам.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Законом в„– 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
Статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Закона в„– 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.
В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 в„– 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.
Статьей 17.1 Закона в„– 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета, в том числе и в части оценки стоимости имущества.
Из материалов дела следует, что по заказу Общества экспертным советом некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" проведена экспертиза отчета ГУИОН от 15.09.2014 на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и было составлено заключение от 14.08.2015 в„– 320/Э/2015.
Согласно данному заключению от 14.08.2015 в„– 320/Э/2015 отчет ГУИОН от 15.09.2014 не соответствует вышеуказанным требованиям законодательства Российской Федерации, в нем нарушены принципы достоверности и обоснованности, ряд объектов сравнения имеют значительные отличия по сравнению с объектом оценки, что могло привести к снижению достоверности итогового результата.
Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и достоверности величины стоимости объекта оценки, установленной ГУИОН и независимым оценщиком, суд первой инстанции определением от 28.09.2015 назначил судебную экспертизу для установления величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 24.06.2014 (дату подачи Обществом заявки на выкуп помещения) и на 28.08.2014 (дату, по состоянию на которую ГУИОН произвел оценку в спорном отчете). Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Ассоциация независимых судебных экспертов" Добровольскене Анне Владимировне, которая представила в материалы дела экспертное заключение от 27.10.2015 в„– 119/А56-24836/15. Как установлено экспертом, рыночная стоимость нежилого помещения 8-Н по состоянию на 24.06.2014 составляет 34 400 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), а по состоянию на 28.08.2014-38 800 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).
Суды, оценив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с представленными сторонами в материалы дела отчетами и заключениями, обоснованно приняли его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого помещения 8-Н по состоянию на 24.06.2014 в размере 34 400 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).
При этом суды признали, что экспертное заключение от 27.10.2015 в„– 119/А56-24836/15 полностью отвечает требованиям Закона в„– 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки, в нем в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 Федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО в„– 1)" содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.
Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения Закона в„– 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки на дату подачи Обществом заявки, не установлены.
Суды согласились с приведенным экспертом обоснованием его вывода об отказе от использования доходного подхода и о необходимости применения сравнительного подхода оценки, учитывая состояние объекта и его фактическое использование.
Ссылки ответчиков на то, что цена объекта, установленная экспертом, занижена по сравнению с аналогичными объектами, отчужденными в рамках реализации Закона в„– 159-ФЗ, и что экспертом выбраны неверные объекты-аналоги при применении сравнительного подхода, являлись предметом исследования и оценки в суде апелляционной инстанции и признаны необоснованными.
В материалах дела отсутствуют объективные и достоверные доказательства того, что экспертом неверно определено состояние объекта оценки, не учтены произведенные в нем в счет арендной платы улучшения, и эти обстоятельства могли бы существенным образом повлиять на размер выкупной цены, установленной по итогам экспертного исследования.
Поскольку определенная в отчете ГУИОН от 15.09.2014 выкупная цена признана недостоверной и составлена не на дату подачи заявки, суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение судебной экспертизы, приняли его в качестве объективного, достоверного и достаточного доказательства. При этом суды признали, что отчет ГУИОН от 15.09.2014 не может быть применен при решении вопроса о цене выкупа имущества, в связи с чем правомерно обязали Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи помещения по цене, определенной на основании экспертного заключения от 27.10.2015 в„– 119/А56-24836/15.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ГУИОН представило подготовленный им отчет об оценке от 28.03.2016 в„– 31-8-0168 (470)К-2014, выполненный по состоянию на 24.06.2014, согласно которому рыночная стоимость объекта аренды составляет 69 600 000 руб. По результатам экспертизы указанного отчета, проведенной Саморегулируемой межрегиональной ассоциацией оценщиков, названный отчет признан соответствующим требованиям Российского законодательства об оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности (экспертное заключение от 08.04.2016 в„– 16/03-061/ЭЗ/77) и подтверждена рыночная стоимость объекта оценки в размере 69 600 000 руб.
Апелляционный суд дал оценку указанному отчету ГУИОН от 28.03.2016 и экспертному заключению на него во взаимосвязи с имеющимися в материалах дела доказательствами и пришел к выводу об отсутствии в отчете юридически значимых фактов, которые могли бы повлиять на определение стоимости выкупаемого помещения в ином размере, отличном от установленного в заключении от 27.10.2015 в„– 119/А56-24836/15 и указанного в решении суда первой инстанции.
Приведенные в кассационных жалобах доводы Комитета и ГУИОН, касающиеся заключения судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку они сводятся к выражению несогласия с выводами эксперта, а не к оспариванию обстоятельств, установленных судами.
Между тем в силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.
Ссылки заявителей на необоснованный отказ судов в удовлетворении ходатайства ГУИОН о назначении повторной судебной экспертизы, подлежат отклонению, поскольку, как указали суды, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о несоответствии экспертного заключения требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и подтверждающие наличие существенных нарушений при его составлении, которые могли бы повлиять на выводы эксперта. Экспертное заключение соответствует требованиям мотивировано, отражает все перечисленные в статье 86 АПК РФ сведения, влияющие на выводы нарушения при его составлении отсутствуют.
Доводы жалоб о невозможности предъявления в суд отдельного требования об оспаривании величины стоимости объекта оценки подлежат отклонению, поскольку указанная Комитетом правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированная в абзаце четвертом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 в„– 92, в данном случае не подлежит применению, поскольку она была определена до вступления в силу Закона в„– 159-ФЗ и не могла учитывать положения пункта 2 части 8 статьи 4 названного Закона, которые прямо предусматривают право субъектов малого и среднего предпринимательства на обжалование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Иные доводы кассационных жалоб не влияют на правильность выводов судов об удовлетворении заявленных требований.
Поскольку доводы кассационных жалоб не опровергают выводы судов, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, не подтверждают существенных нарушений судами норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, то оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.11.2016 приостановлено исполнение оспариваемых решения от 18.12.2015 и постановления от 15.07.2016 по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции.
В связи с окончанием производства по кассационным жалобам на основании статьи 283 АПК РФ суд отменяет ране принятое приостановление исполнения судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.12.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2016 по делу в„– А56-24836/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.
Приостановление исполнения решения от 18.12.2015 и постановления от 15.07.2016 по делу в„– А56-24836/2015, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.11.2016, отменить.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------