АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2016 г. по делу в„– А05-2311/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 ноября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от индивидуального предпринимателя Гурбанова Фахраддина Мурсал оглы представителя Чекаловой Н.А. (доверенность от 29.08.2016), рассмотрев 09.11.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гурбанова Фахраддина Мурсал оглы на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.06.2016 (судья Тюпин А.Н.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 (судьи Журавлев А.В., Козлова С.В., Писарева О.Г.) по делу в„– А05-2311/2016,

установил:

Индивидуальный предприниматель Гурбанов Фахраддин Мурсал оглы, ОГРНИП 304290230300129, ИНН 290200158799, обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к закрытому акционерному обществу "Тандер", место нахождения: 350000, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. имени Леваневского, д. 185, ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475 (далее - Общество), о признании недействительным выраженного в уведомлении от 20.07.2015 одностороннего расторжения договора аренды нежилого помещения от 18.04.2013 в„– АрхФ/225/13, а также о расторжении названного договора аренды.
Решением от 14.06.2016 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 данное решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, просит решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Как указывает податель жалобы, договор аренды предусматривает возможность одностороннего отказа арендатора от договора, а в тексте уведомления, направленного Обществом предпринимателю, указано на расторжение данного договора в одностороннем порядке, что не допускается по условиям заключенного между сторонами договора; спорный договор мог быть расторгнут по инициативе Общества только в судебном порядке.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.
Общество, надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, предпринимателю на праве собственности принадлежит нежилое помещение в„– 1001 площадью 460,4 кв. м, расположенное на 1-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Ломоносова, д. 76, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 23.04.2012 серии 29-АК в„– 740075.
Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.04.2013 в„– АрхФ/225/13 аренды данного нежилого помещения для организации розничной торговли смешанными группами товаров (пункт 1.2 договора).
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 24.05.2013.
В соответствии с пунктом 6.1 договора срок действия договора составляет 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.05.2013.
Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что в случае, если в результате ненадлежащего оформления документов на объект арендатор не сможет оформить разрешительные документы на организацию магазина (торговлю) (лицензии), арендатор имеет право отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке с уведомлением арендодателя за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения договора.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 22.01.2015 по делу в„– 33-107 установлены следующие обстоятельства: названное помещение в„– 1001 образовано в результате реконструкции жилых квартир в„– 1-4, 21-24, 41, 42 и перевода их из жилых помещений в нежилое; произведенные предпринимателем Гурбановым Ф.М. и Обществом в 2013 году при организации торговли пищевыми продуктами перепланировка и реконструкция нежилого помещения в виде выполнения проемов в стенах и демонтажа несущих и дымовентиляционных панелей противоречат Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 в„– 170; дебаркадер (погрузочно-разгрузочная площадка) пристроен к торцевой стене части здания в нарушение требований пункта 7.1.15 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" (приказ Минрегиона РФ от 24.12.2010 в„– 778). Изменение предусмотренного проектом СП.ПРО.20100604-7-ПЗ и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию назначения магазина в целом с промтоварного на продовольственный нарушает требования статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Суд, признав незаконной реконструкцию жилых квартир в„– 1-4, 21-24, 41, 42 в нежилое помещение в„– 1001, обязал собственника указанного помещения Гурбанова Ф.М. привести его в соответствие с типовым проектом дома, в том числе восстановить оконные проемы, демонтировать крыльца и дебаркадер, а также запретил Обществу использовать нежилое помещение в„– 1001 под магазин продовольственных товаров.
В связи с этим стороны заключили дополнительное соглашение от 20.03.2015 к договору аренды, которым изложили пункт 5.1 указанного договора в следующей редакции: "В связи с невозможностью арендатора использовать объект арендная плата не начисляется, а арендные платежи за пользование объектом не взимаются с 20.03.2015 до разрешения спора по жалобе в кассационной инстанции Верховного Суда Российской Федерации и получения итогового судебного акта либо до 01.08.2015, в зависимости от того, какое событие наступит ранее". Кроме того, этим соглашением стороны установили, что в указанный в пункте 5.1 договора период арендатор не вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке по основаниям, указанным в договоре; условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются в неизменном виде.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.05.2015 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Предприниматель 28.05.2015 получил окончательный судебный акт и считает эту дату датой окончания действия дополнительного соглашения, поскольку это событие наступило ранее 01.08.2015.
Письмом от 28.07.2015 Общество уведомило предпринимателя о намерении возвратить арендованное помещение, поскольку использовать его невозможно, и просило принять помещение 01.08.2015 в 10 часов по месту его нахождения. Данное уведомление получено предпринимателем 11.08.2015.
Кроме того, Общество направило в адрес предпринимателя уведомление от 20.07.2015, в котором, ссылаясь на пункт 6.4 договора, сообщило о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.09.2015 и о необходимости принять помещение 01.09.2015.
Предприниматель, считая, что у арендатора отсутствовали основания для расторжения договора, не согласился с односторонним расторжением договора, о чем направил Обществу заявление от 21.08.2015 в„– 2384.
В последующем предприниматель направлял Обществу требования от 02.09.2015 в„– 2462, от 15.09.2015 в„– 2551, от 07.10.2015 в„– 2639 о перечислении арендной платы за пользование помещением с приложением соответствующих счетов и актов.
Далее предприниматель письмом от 29.01.2016 уведомил Общество о расторжении договора аренды с 07.10.2015 в связи с неоплатой последним аренды. Указанное письмо получено арендатором 05.02.2016.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что Общество неправомерно заявило об одностороннем расторжении договора, поскольку такое право у него отсутствовали, а пунктом 6.4 договора предусмотрена лишь возможность одностороннего отказа от договора, что отличается от требования о расторжении договора.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что договор аренды расторгнут с 01.09.2015 на основании уведомления Общества от 20.07.2015, поскольку с момента вступления в законную силу апелляционного определения от 22.01.2015 по делу в„– 33-107 дальнейшее использование арендованного имущества для Общества стало невозможным, а установленные в рамках данного дела неустранимые препятствия (недостатки) возникли по вине арендодателя, на которого была возложена обязанность по приведению помещения в первоначальное состояние - в соответствии с типовым проектом жилого дома и по переоборудованию его в жилые квартиры. С учетом указанных обстоятельств суд признал заявленные требования необоснованными и отказал в удовлетворении иска.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.
Суды правильно применили положения статей 309, 310, 450, 611, 612, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и правомерно руководствовались пунктом 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что Общество было вправе отказаться от договора аренды, данное право было предусмотрено пунктом 6.4 договора. Как установили суды, Общество, отказываясь от договора, направило уведомление от 20.07.2015 о его расторжении, в котором в качестве обоснования сослалось на пункт 6.4 договора.
Суды, применив положения статьи 431 ГК РФ о толковании договора, а также руководствуясь статьями 450, 619 ГК РФ о допустимости одностороннего отказа от договора в случае, если это предусмотрено договором или законом, признали, что соответствии с пунктом 6.4 названного договора аренды в случае одностороннего отказа от его исполнения договор считается соответственно расторгнутым или измененным, что корреспондируется с требованиями пункта 3 статьи 450 ГК РФ, и в этом случае односторонний отказ от договора влечет прекращение обязательства во внесудебном порядке. При таком положении требование истца о расторжении прекращенного договора правомерно отклонено.
Суды установили, что с момента вступления в законную силу апелляционного определения по делу в„– 33-107 Общество лишено возможности в силу запрета использовать в своей деятельности спорный объект аренды. При этом суды обоснованно применили положения статьи 69 АПК РФ и приняли во внимание выводы вступившего в законную силу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 22.01.2015 по делу в„– 33-107, которым признана незаконной реконструкция жилых помещений квартир в„– 1-4, 21-24, 41, 42, расположенных на 1-м этаже спорного многоквартирного жилого дома, на Гурбанова Ф.М. возложена обязанность привести нежилое встроенное помещение в„– 1001 (жилые помещения в„– 1-4, 21-24, 41, 42), расположенное на 1-м этаже в данном доме, в соответствие с типовым проектом дома (в том числе восстановить оконные проемы, демонтировать крыльца и дебаркадер), а на Общество наложен запрет использовать нежилое встроенное помещение в„– 1001 общей площадью 460,4 кв. м под магазин продовольственных товаров. При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии возникших по вине арендодателя неустранимых препятствий (недостатках), не позволяющих арендатору пользоваться арендованным нежилым помещением.
Данный вывод нашел свое подтверждение и во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Архангельской области от 28.01.2016 по делу в„– А05-11351/2015, которое на основании части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальную силу для настоящего дела.
Учитывая изложенные обстоятельства, суды правильно отказали в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Ссылка подателя жалобы на то, что уведомление от 20.07.2015 является, уведомлением о расторжении договора аренды, не принимается кассационным судом, поскольку в качестве основания прекращения арендных отношений указан пункт 6.4 договора, устанавливающий право арендатора на односторонний отказ от данного договора.
Довод о том, что спорный договор мог быть расторгнут по инициативе Общества только в судебном порядке, является несостоятельным, поскольку прямо противоречит условиям договора аренды и нормам действующего законодательства.
Доводы предпринимателя о необходимости возврата арендатором помещения в том состоянии, в котором он его получил, а также о возмещении убытков, причиненных вследствие осуществленной ответчиком перепланировки помещения в„– 1001, выходят за рамки судебного разбирательства по иску об оспаривании законности одностороннего отказа от договора. Предприниматель не лишен возможности предъявить соответствующие требования в отдельном судебном производстве.
Приведенные в кассационной жалобе доводы фактически являются выражением несогласия с установленными судами обстоятельствами, сводятся к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Поскольку выводы судебных инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14.06.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2016 по делу в„– А05-2311/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гурбанова Фахраддина Мурсал оглы - без удовлетворения.

Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Г.М.РУДНИЦКИЙ


------------------------------------------------------------------