АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 октября 2016 г. по делу в„– А26-8338/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В., при участии от администрации Петрозаводского городского округа Калачевой М.В. (доверенность от 13.05.2016), от муниципального казенного учреждения Петрозаводского городского округа "Хозяйственно-эксплуатационная служба" Карапетян Е.К. (доверенность от 06.10.2016), от общества с ограниченной ответственностью "Объектив" Мишиной З.Н. (доверенность от 25.10.2016), рассмотрев 26.10.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации Петрозаводского городского округа и муниципального казенного учреждения Петрозаводского городского округа "Хозяйственно-эксплуатационная служба" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.02.2016 (судья Ильющенко О.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу в„– А26-8338/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Объектив", место нахождения: 185002, г. Петрозаводск, Суоярвская ул., д. 8, ОГРН 1021000522531, ИНН 1001132442 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконным отказа администрации Петрозаводского городского округа, место нахождения: 185910, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505 (далее - Администрация), изложенного в письме от 23.07.2015 в„– 1.1.1-40-134, в реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемых нежилых помещений общей площадью 267,8 кв. м, расположенных в здании общей площадью 1511 кв. м с кадастровым номером 10:01:0000000:5851 (ранее условный номер 10:01:010107:000:00842/10) по адресу: г. Петрозаводск, ул. Еремеева, д. 1, обязании Администрации совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), в частности обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации указанных помещений в двухнедельный срок с момента принятия отчета о его оценке и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи в десятидневный срок с момента принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение Петрозаводского городского округа "Хозяйственно-эксплуатационная служба", место нахождения: 185910, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2, ОГРН 1031000004793, ИНН 1001043048 (далее - Учреждение).
Решением от 05.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.06.2016, заявленные требования удовлетворены.
В кассационных жалобах Учреждение и Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявления.
Как указывают податели жалоб, суды не учли, что у Администрации не имелось цели воспрепятствовать Обществу в реализации его права на выкуп арендуемых помещений; Обществу было известно о передаче здания, в котором находится арендуемое им имущество, сначала в хозяйственное ведение, а затем - в оперативное управление Учреждению; в соответствии с уставом Учреждения целью его деятельности является обеспечение деятельности Администрации, для реализации которой оно вправе осуществлять эксплуатацию, содержать и производить ремонт зданий и других хозяйственных объектов, предназначенных для размещения структурных подразделений Администрации; спорное здание является дворцом торжественных церемоний, что не предполагает отчуждение расположенных в нем как социально значимом объекте недвижимости помещений в собственность иных лиц.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представители Администрации и Учреждения поддержали доводы, изложенные в жалобах, пояснив, что арендуемые помещения в качестве самостоятельных вторичных объектов недвижимости не учтены, отдельного входа не имеют и располагаются в здании, в котором также находится Управление актов гражданского состояния Республики Карелия.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию г. Петрозаводск на праве собственности принадлежит здание дворца торжественных церемоний общей площадью 1511 кв. м с условным номером 10:01:010107:000:00842/10 по адресу: г. Петрозаводск, ул. Еремеева, д. 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.05.2004 серии 10-АО в„– 987362.
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 16.08.2006 заключили сроком до 15.06.2016 договор в„– 249 (в редакции дополнительного соглашения от 25.09.2006 в„– 555) аренды нежилых помещений общей площадью 267,8 кв. м, расположенных на 1 (100,5 кв. м) и 2 (167,3 кв. м) этажах указанного здания, для оказания бытовых услуг населению.
Объект аренды передан Обществу по актам приема-передачи от 16.06.2006 и 10.08.2006.
Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке 01.09.2006 и 16.10.2006.
Постановлением Администрации от 24.07.2012 в„– 3560 спорное здание передано в хозяйственное ведение Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию "Дом мод" (далее - Предприятие), о чем 31.08.2012 внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права серии 10-АБ в„– 511085).
Дополнительным соглашением от 15.10.2012 в„– 110, заключенным между Администрацией, Предприятием и Обществом, Администрация (арендодатель) уступила Предприятию (новому арендодателю) права и обязанности по названному договору.
Впоследствии на основании постановления Администрации от 03.07.2014 в„– 3272 о прекращении права хозяйственного ведения Предприятия и передаче муниципального имущества в оперативное управление Учреждения в отношении здания дворца торжественных церемоний 17.07.2014 зарегистрировано право оперативного управления, о чем в ЕГРП сделана запись в„– 10-10-01/071/2014-602 (свидетельство о государственной регистрации права серии 10-АБ в„– 669802).
Одновременно с этим Предприятие (арендодатель), Учреждение (новый арендодатель) и Общество заключили дополнительное соглашение в„– 2, согласно которому Предприятие уступило Учреждению права и обязанности по договору аренды.
Общество 26.06.2015 обратилось к Администрации с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в порядке, предусмотренном Законом в„– 159-ФЗ.
Письмом от 23.07.2015 в„– 1.1.1-40-134 Администрация сообщила о невозможности приватизации арендуемых помещений в связи с тем, что здание, в котором они находятся, закреплено на праве оперативного управления за Учреждением.
Общество, полагая, что право оперативного управления Учреждения в отношении спорного здания зарегистрировано исключительно с целью воспрепятствовать ему в реализации преимущественного права на приобретение помещений, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорное здание передано в оперативное управление Учреждения без фактического изъятия из владения и пользования Общества арендуемых им помещений после вступления в силу Закона в„– 159-ФЗ, со ссылкой на пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 05.11.2009 в„– 134 (далее - Информационное письмо в„– 134) удовлетворили заявленные требования.
Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом в„– 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
Пунктом 3 части 2 статьи 1 названного Закона установлено, что его действие не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.
В соответствии с позицией ВАС РФ, изложенной в пункте 5 Информационного письма в„– 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение недвижимого имущества, несмотря на принадлежность этого имущества муниципальному учреждению на праве оперативного управления, только в том случае, если установит, что орган местного самоуправления совершил действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение.
Администрация в отзыве на заявление Общества указала, что в спорном здании размещается ее структурное подразделение - отдел внешних связей и международного сотрудничества (82,6 кв. м) и Управление актов гражданского состояния Республики Карелия (142,2 кв. м), а также предоставила устав Учреждения, из которого следует, что предметом его деятельности является эксплуатация зданий и других хозяйственных объектов, предназначенных для размещения структурных подразделений Администрации.
Исходя из толкования положений статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ, содержащегося в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 в„– 22-П, эти положения не предполагают возможности принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности.
В нарушение требований статьи 71 АПК РФ суды с учетом приведенных разъяснений и положений статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 в„– 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" оценку указанным доводам заинтересованного лица и представленным доказательствам не дали и не выяснили, не относятся ли спорные помещения к такому имуществу.
Указав, что Администрация передала в оперативное управление Учреждения здание без фактического изъятия из владения и пользования Общества арендуемых им помещений, суд первой инстанции не проверил, имелась ли у ответчика возможность закрепления на праве оперативного управления за Учреждением лишь помещений, не переданных по договору аренды Обществу.
При таких обстоятельствах вывод судов о наличии в материалах дела необходимых доказательств, свидетельствующих о совершении заинтересованным лицом действий, имеющих своей целью исключительно воспрепятствовать реализации Обществом права на приобретение помещений, является недостаточно обоснованным.
Ссылка судов на то, что Учреждение не вступило в фактическое владение имуществом и не осуществляло пользование и распоряжение спорными помещениями, что свидетельствует о совершении Администрацией действий, направленных на воспрепятствование Обществу реализовать преимущественное право на выкуп данного имущества, судом кассационной инстанции отклоняется. Возможность передачи собственником в оперативное управление имущества, в отношении которого заключен договор аренды, вытекает из статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой на права и обязанности арендатора такая передача не влияет.
Кроме того, в соответствии с толкованием норм права, изложенном в пункте 8 Информационного письма в„– 134, по смыслу Закона в„– 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Однако суды первой и апелляционной инстанций не исследовали обстоятельства, связанные с тем, являются ли переданные в аренду Обществу помещения 1 и 2 этажа площадью 100,5 кв. м и 167,3 кв. м самостоятельными объектами недвижимости, в отношении которых проведен кадастровый учет, а в случае его отсутствия - возможно ли сформировать нежилое помещение как обособленный объект недвижимого имущества на основе арендуемой части здания. В представленном в материалы дела дополнительном соглашении в„– 555 к договору не указано, какие именно нежилые помещения 1 и 2 этажей из отмеченных на схеме, являющейся выкопировкой из технического паспорта здания с кадастровым номером 10:01:0000000:5851 (приложение в„– 2.1 к договору), передаются в аренду Обществу.
Поскольку указанные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, с учетом доводов участвующих в деле лиц, установить, может ли быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект на основе арендуемых заявителем частей помещения, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.02.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016 по делу в„– А26-8338/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
А.В.КАДУЛИН


------------------------------------------------------------------