АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2016 г. по делу в„– А56-65919/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Тарасюка И.М., судей Бычковой Е.Н., Каменева А.Л., при участии представителя участников ТСЖ "Бастион" Бахмут В.М. (протокол от 05.06.2014), от Вавиловой Н.В., Свириденко А.В., Игнатович А.В., Герасимов С.А., Кочубей Е.В., Лебедев В.В., Лебедева Е.В., Серяков А.А. представителя Бахмут В.М. (доверенности от 08.06.2014, 01.07.2014, 08.06.2014, 19.06.2014, 17.06.2014, 17.06.2014, 10.06.2014 соответственно), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Тиунова Б.В. (доверенность от 30.12.2015), рассмотрев 21.07.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего товарищества собственников жилья "Бастион" Илющенко Вячеслава Владимировича на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2016 (судья Кулаковская Ю.Э.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 (судьи Медведева И.Г., Рычагова О.А., Тойвонен И.Ю.) по делу в„– А56-65919/2013,

установил:

Бахмут В.М., Вавилова Н.В., Свириденко А.В., Игнатович А.В., Герасимов С.А., Кочубей Е.В., Лебедев В.В., Лебедева Е.В., Серяков А.А., Шубин И.К. обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) товарищества собственников жилья "Бастион", место нахождения: 196609, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Малиновская ул., д. 11, лит. Б 1, ОГРН 1057813087287, ИНН 7820305242 (далее - Товарищество), с заявлением о признании торгов по продаже права аренды земельного участка площадью 4580 кв. м с кадастровым номером 78:42:16227:2, расположенного по адресу: г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, корп. 1, лит. А, проведенных организатором торгов обществом с ограниченной ответственностью "Амперсанд" (далее - ООО "Амперсанд") и конкурсным управляющим Илющенко Вячеславом Владимировичем, недействительными.
Определением от 15.02.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.04.2016, заявление удовлетворено.
В кассационной жалобе конкурсный управляющий Илющенко В.В. просит определение и постановление отменить, в удовлетворении заявления отказать.
Податель жалобы считает недоказанным заинтересованность лиц, подавших заявление, по вопросу недействительности торгов; необоснованными выводы судов о проведении торгов при наличии судебного запрета совершать оспариваемые действия; недоказанным довод заявителей о проведении торгов без публикации сообщения об их проведении и в отсутствие обязательного согласия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) на участие третьего лица в торгах.
В судебном заседании представитель участников ТСЖ "Бастион" и заявителей по делу, а также представитель Комитета просили оставить определение от 15.02.2016 и постановление от 27.04.2016 без изменения.
Остальные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 Товарищество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Курин Андрея Васильевича.
Определением от 29.08.2014 Курин А.В. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден Елисеев Сергей Евгеньевич.
Определением суда от 24.11.2014 производство по делу о банкротстве прекращено.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2015 определение о прекращении производства по делу отменено.
Определением от 07.05.2015 Елисеев С.Е. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утвержден Илющенко В.В.
Между Комитетом (арендодатель) и Товариществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2008 в„– 24/ЗК-02059, согласно которому земельный участок Зона 7, кадастровый номер 78:42:16227:2, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, к. 1, лит. А, площадью 4580 кв. м предоставлен в аренду Товариществу для использования под подготовку документов, необходимых для оформления прав на объект (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 3.1 договор действует по 22.12.2008.
В пункте 2.1 договора отражено, что на участке имеются пять объектов незавершенного строительства.
Договор аренды заключен на основании Распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 23.01.2008 в„– 2-рп "О мерах по контролю за осуществлением долевого строительства многоквартирного комплекса по адресу: г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, к. 1, литера А".
Решениями Пушкинского районного суда, оставленными без изменения апелляционными определениями Санкт-Петербургского суда, в отношении части жилых объектов незавершенного строительства признано право собственности за физическими лицами - членами Товарищества.
Полагая, что конкурсным управляющим нарушены положения статей 110, 139 Федерального закона от 26.10.2002 в„– 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), члены Товарищества обратились в суд с заявлением о признании торгов недействительными.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы конкурсного управляющего.
В соответствии с частью 1 статьи 131 Закон о банкротстве все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Согласно части 3 статьи 139 названного Закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.
В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 названной статьи).
Торги могут быть признаны недействительными как по нарушению правил (процедуры) проведения торгов, так и в силу противоречия требованиям действующего законодательства.
Определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 22.09.2015 по делу в„– 2-5163/2015 до вступления решения суда в законную силу Товариществу запрещено совершать сделки по распоряжению земельным участком площадью 4580 кв. м, кадастровый номер 78:42:16227:2, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Госпитальная ул., д. 20, корп. 1, лит. А, в том числе совершать действия по продаже права аренды данного земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника.
Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 12.11.2015 указанное определение отменено.
Согласно публикации от 11.07.2015 торги по продаже права аренды земельного участка назначены на 18.08.2015. Иные публикации о торгах отсутствуют.
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.08.2015 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему и ООО "Амперсанд" совершать действия по продаже права аренды земельного участка. Указанные обеспечительные меры отменены определением суда от 06.10.2015.
Как установлено судами, данные торги проведены только 11.11.2015 в период действия запрета Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга совершать действия по продаже права аренды земельного участка.
Судом первой инстанции учтено, что победитель торгов - общество с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - ООО "Каскад") создано 17.09.2015 после даты окончания приема заявок на участие в торгах, осуществляемого в период с 11.07.2015 по 17.08.2015.
В силу пункта 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
Как следует из пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 3 статьи 209 ГК РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Как видно из пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Как разъяснено в пункте 15 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 в„– 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии с пунктом 4.3.8 договора аренды земельного участка Товарищество не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал предприятия и др.) без письменного разрешения арендодателя.
Согласие Комитета на передачу ООО "Каскад" своих прав и обязанностей по договору аренды Товарищество не получало.
Закон о банкротстве не содержит положений, освобождающих от необходимости соблюдать требования ГК РФ и ЗК РФ. Следовательно, объем полномочий конкурсного управляющего по распоряжению правом аренды должника должен определяться условиями договора аренды. Признание организации-арендатора несостоятельной (банкротом) и включение права аренды земельного участка в конкурсную массу сами по себе не являются основанием для изменения условий договора, заключенного до возникновения указанных обстоятельств. До внесения в договор соответствующих условий или прекращения обязательства договор аренды не меняется. Положений, позволяющих сторонам не исполнять принятые на себя обязательства по договору и не соблюдать условия, согласованные при его заключении, Закон о банкротстве также не содержит.
Имущественные права аренды, которыми должник не вправе распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы без его воли другому лицу лишь на том основании, что арендатор признан несостоятельным должником. Эти права могут быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, который не содержит ограничений для передачи права аренды.
Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.
Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.
Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в этой норме, а также иными способами, предусмотренными законом.
В силу указанной статьи требование о признании сделки недействительной является способом защиты нарушенного права. В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.
Из приведенных нормативных положений следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленное этим лицом требование выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.
Владельцы объектов недвижимого имущества, расположенных земельном участке, право аренды которого выставлено на торги, по смыслу указанных норм являются заинтересованными лицами по отношению к данному земельному участку и имеют право участвовать в выборе арендатора.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводов судов и не свидетельствуют о неправильном применении ими норм материального права.
Выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки доказательств и отмены обжалуемых судебных актов.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 по делу в„– А56-65919/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу конкурсного управляющего товарищества собственников жилья "Бастион" Илющенко Вячеслава Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий
И.М.ТАРАСЮК

Судьи
Е.Н.БЫЧКОВА
А.Л.КАМЕНЕВ


------------------------------------------------------------------