АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июля 2016 г. по делу в„– А56-41217/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Преснецовой Т.Г., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Карели" Скляра О.В. (доверенность от 29.02.2016), от санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" Гиневой И.Н. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев 06.07.2016 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2015 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Полубехина Н.С.) по делу в„– А56-41217/2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Карелия", место нахождения: 191180, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 73, ОГРН 1027810359268, ИНН 7809022970 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к санкт-петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее - ГУП ГУИОН), о признании недостоверной установленной в отчете об оценке от 07.04.2014 в„– 31-8-0168 (214)-2014 величины рыночной стоимости нежилого помещения 2-Н площадью 32,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001620:1523 (предыдущий кадастровый номер 78:1620:0:8:4), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 71, лит. А, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, а также об обязании Комитета по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КУГИ), заключить с Обществом договор купли-продажи этого нежилого помещения по цене 3 293 000 руб.
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее - Фонд).
Решением от 28.01.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.03.2016, исковые требования удовлетворены.
В кассационных жалобах Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и ГУП ГУИОН, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просят отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.
Как указывают податели жалоб, вывод суда первой инстанции о недостоверности величины рыночной стоимости объекта, установленной на основании отчета ГУП ГУИОН, не соответствует установленным по делу обстоятельствам; суды не учли положительное заключение эксперта от 10.12.2014 в„– 282/СЭ/2014, в котором отсутствует вывод о недостоверности отчета об оценке от 07.04.2014 и однозначности влияния на результат оценки выявленных отдельных недостатков; суды первой и апелляционной инстанций неправомерно отказали ответчикам в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости спорного имущества, поскольку представленное экспертное заключение от 29.12.2014 в„– 540-14/АСЭ является ненадлежащим доказательством, так как основано на недостоверной информации относительно объектов-аналогов, подобранных без учета характеристик выкупаемого имущества, выполнено с существенными нарушениями законодательства об оценочной деятельности и содержит противоречивые выводы, которые привели к занижению итоговой стоимости.
В отзыве на кассационные жалобы Фонд поддерживает изложенные в них доводы.
Судом кассационной инстанции в порядке статьи 48 АПК РФ произведена замена КУГИ на Комитет (место нахождения, ОГРН и ИНН те же).
В судебном заседании представитель ГУП ГУИОН поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Общества просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды от 19.01.2001 в„– 11-А147444 Общество арендует нежилое помещение площадью 32,1 кв. м с кадастровым номером 78:1620:0:8:4, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 71, лит. А, под нежилые цели.
Общество 21.01.2014 обратилось к КУГИ с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.
КУГИ 13.05.2014 издал распоряжение в„– 792-рз об условиях приватизации упомянутого помещения, определив способ приватизации - продажа по преимущественному праву приобретения, цену продажи по состоянию на 01.04.2014 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 07.04.2014 в„– 31-8-0168 (214)-2014, подготовленным ГУП ГУИОН, - 4 430 000 руб.
Фонд 22.05.2014 направил в адрес Общества вместе с проектом договора купли-продажи помещения предложение в„– 2694/30 о его заключении, указав выкупную стоимость в размере 4 430 000 руб.
В направленном 23.06.2014 протоколе разногласий Общество предложило Фонду установить цену продажи объекта в размере 1 700 000 руб.
Неурегулирование сторонами разногласий относительно цены выкупаемого имущества явилось основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций урегулировали возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы от 29.12.2014 в„– 540-14/АСЭ.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.
Статьей 3 Закона в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона в„– 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.
В данном случае разногласия сторон касались цены отчуждаемого объекта.
Как следует из материалов дела, в проекте договора купли-продажи, направленном Фондом в адрес истца, цена выкупаемого имущества указана на основании отчета от 07.04.2014 в„– 31-8-0168 (214)-2014. В протоколе разногласий Общество предложило установить цену выкупаемого объекта в размере 1 700 000 руб.
В ходе судебного разбирательства Общество представило в материалы дела заключение в„– 863/2014, выполненное оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Главэкспертоценка" Кондратьевым Л.Н., согласно которому по состоянию на 21.01.2014 рыночная стоимость помещения составляет от 60 000 до 80 000 руб. за 1 кв. м.
Поскольку рыночная оценка объекта, выполненная ГУП ГУИОН, была проведена по состоянию на 01.04.2014, а не на дату подачи заявления о приватизации, и достоверность отчета оспаривалась, суд первой инстанции одновременно назначил судебные экспертизы отчета ГУП ГУИОН и рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которых поручил оценщикам общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" и некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки" Ермацан Ольге Витальевне и Лучкову Игорю Леонидовичу.
Согласно заключению судебного эксперта от 10.12.2014 в„– 282/СЭ/2014 отчет от 07.04.2014 в„– 31-8-0168 (214)-2014 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки, однако имеет ряд недостатков, которые, по мнению эксперта, могут привести к снижению достоверности итогового результата. Так, некоторые объекты сравнения, применяемые в качестве основания для расчетов с использованием сравнительного и доходного подходов, имеют значительные отличия в части площади по сравнению с объектом оценки; степень влияния указанных недостатков на размер стоимости объекта недвижимости возможно проверить в рамках дополнительной экспертизы отчета на подтверждение стоимости объекта или выполнения альтернативной оценки.
Согласно заключению судебного эксперта от 29.12.2014 по состоянию на 21.01.2014 рыночная стоимость помещения составила 3 293 000 руб.
Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения от 29.12.2014 и необнаружения противоречий в выводах эксперта Ермацан О.В. суд первой инстанции не усмотрел установленных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований для назначения по ходатайству ГУП ГУИОН повторной экспертизы.
При этом оснований считать, что судами при проведении анализа указанных документов нарушены нормы материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции не имеется.
Доводы подателей жалоб сводятся к утверждению о том, что суды дали неправильную оценку экспертным заключениям и неверно определили рыночную стоимость объекта недвижимости. Между тем суд кассационной инстанции с учетом части 3 статьи 286 АПК РФ проверяет законность и обоснованность обжалуемых судебных актов и не вправе давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам.
Возражения ответчиков относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, неправильного применения корректировок, а также использования в отчете недостоверной информации не подтверждены надлежащими доказательствами и опровергаются материалами заключения, согласно которому используемые экспертом объекты-аналоги как и спорное помещение, в котором находится магазин пива, расположены в зонах интенсивных пешеходных и транспортных потоков, а также жилой и коммерческой застройки, находятся на первом или цокольном этажах зданий, имеют отдельный вход с улицы, невысокие потолки (около 2,5 м), нормальное состояние, обеспечены всеми коммуникациями и используются или могут быть использованы в качестве торговых помещений или помещений для оказания услуг.
Приняв во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанции правильно применили нормы материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2016 по делу в„– А56-41217/2014 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, санкт-петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" - без удовлетворения.

Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------