АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2016 г. по делу в„– А66-14032/2015

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Ракчеевой М.А., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" Львова В.А. (доверенность от 18.05.2016); от администрации города Твери Воробьевой Ю.А. (доверенность от 23.09.2015), рассмотрев 06.09.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" на решение Арбитражного суда Тверской области от 24.02.2016 (судья Голубева Л.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Чередина Н.В.) по делу в„– А66-14032/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Квадрат", место нахождения: 117485, Москва, ул. Бутлерова, д. 2, корп. 1, ОГРН 1026900547167, ИНН 6905024760 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери, место нахождения: 170100, г. Тверь, Советская ул., д. 11, ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920 (далее - Администрация), о признании недействительными изменений к расчету арендной платы за 2015 год, являющихся приложением к договору от 03.02.2012 в„– 16-1, в части применения коэффициента социально-экономических особенностей, равного 17.
Решением от 24.02.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.05.2016, в иске отказано.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, применение коэффициента со значением 17 является неправомерным, поскольку понятия "земельный участок, предназначенный для жилищного строительства" и "земельный участок, предназначенный для комплексного освоения в целях жилищного строительства" не тождественны и в отношении них установлены различные правовые режимы.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Администрации возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 03.02.2012 заключили договор в„– 16-1 аренды находящихся в муниципальной собственности следующих земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства:
- площадью 1784 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:15, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Тверь, ул. Спартака, д. 40;
- площадью 1576 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:14, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Тверь, ул. Спартака, д. 40а;
- площадью 1199 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:18, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Тверь, ул. Спартака, д. 41;
- площадью 1090 кв. м в границах согласно кадастровой карте (плану) с кадастровым номером 69:40:0300223:17, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка по адресу: г. Тверь, ул. Спартака, д. 41а.
Пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что под комплексным освоением участков в целях жилищного и иного строительства понимается совокупность следующих действий:
- подготовки документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участка и по обеспечению ее утверждения в установленном законодательством порядке (пункт 1.5.1);
- обеспечения единовременного либо поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, выделяемых в соответствии с документацией по планировке, разработанной арендатором и утвержденной в установленном порядке (пункт 1.5.2);
- обустройства участка посредством строительства (создания) объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке (пункт 1.5.3);
- жилищного и иного строительства - работ по созданию объектов, выполняемых в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, видами разрешенного использования участка, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории (пункт 1.5.4).
Срок договора аренды установлен с 03.02.2012 по 03.02.2015 (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.1 началом комплексного освоения участков является дата подписания акта приема-передачи участков.
Согласно пункту 3.2 реализация комплексного освоения участков осуществляется в следующем порядке:
- максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участков - 14 месяцев с момента подписания договора (пункт 3.2.1);
- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в государственную или муниципальную собственность, - 24 месяца со дня подписания акта приема-передачи участков (пункт 3.2.2);
- максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства - 36 месяцев со дня подписания акта приема-передачи участков. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов недвижимости, предусмотренных утвержденной документацией по планировке.
В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды размер арендной платы за участки определяется в соответствии с расчетом арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение 2). Размер арендной платы в 2012 году составляет 16,60 руб. за 1 кв. м за каждый участок. Порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Тверь, утверждается решением Тверской городской Думы.
В приложении 2 к договору аренды (расчет арендной платы за 2012 год) установлено, что при расчете годового размера арендной платы используется коэффициент социально-экономических особенностей (Ксэо), предусмотренный Положением для земельных участков, предусмотренных для жилищного строительства.
Пунктом 4.11 договора аренды установлено, что арендодатель ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год с указанием реквизитов для перечисления арендной платы и направляет арендатору заказным письмом до 15-го марта текущего года. При неполучении расчета в указанный выше срок арендатор обязан получить его непосредственно у арендодателя до 30-го марта текущего года, а также уточнить реквизиты для перечисления арендной платы. При неисполнении данной обязанности считается, что арендатор извещен о размере арендной платы и реквизитах, на которые необходимо перечислять арендную плату.
В пункте 4.12 договора аренды отражено, что в случае изменения порядка определения размера арендной платы или значений параметров, применяемых при расчете арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования город Тверь, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора заказным письмом. Неполучение арендатором измененного расчета размера арендной платы не может служить основанием для неначисления ему арендной платы в новом размере.
По акту приема-передачи от 03.02.2012 земельные участки переданы арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 20.03.2012.
Администрация 02.07.2015 направила Обществу уведомление об изменении арендной платы за 2015 год на основании Положения о порядке определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа Тверь, на основе кадастровой стоимости, утвержденного решением Тверской городской Думы от 15.04.2009 в„– 36 (76) (далее - Положение), с применением Ксэо с 01.01.2015 по 28.02.2015, равного 1, а с 01.03.2015 по 31.12.2015, равного 17.
Считая, что изменение Ксэо не соответствует условиям договора и требованиям законодательства, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для удовлетворения иска.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты должны быть оставлены без изменения.
В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшего до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Как следует из пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Расчет арендной платы по договору в соответствии с пунктом 1 раздела II Положения осуществляется по формуле: Агод = Скадастр x Сап x Кинф x Ксэо x S, где Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категорию арендатора, социальное значение его вида деятельности и целевое назначение земельного участка в соответствии с договором аренды земли. При использовании арендатором земельного участка по двум и более видам целевого использования арендная плата рассчитывается по каждой из установленных частей такого участка в соответствии с ее целевым использованием. Значение Ксэо устанавливается в соответствии с подпунктом 1.2 данного пункта.
Поскольку земельные участки предоставлены Обществу по результатам аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства, Администрация правомерно применила Ксэо, равный 1 (с даты предоставления в аренду земельного участка до 3 лет) и Ксэо, равный 17 (с даты предоставления в аренду земельного участка более 3 лет).
Доводы жалобы подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права.
Земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (статья 7 ЗК РФ).
Спорные земельные участки отнесены к категории земель населенных пунктов.
Согласно статье 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов, в частности, входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к жилой территориальной зоне. Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.
Статьей 38.2 ЗК РФ предусмотрены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Между тем, как правильно указали суды, несмотря на наличие особенностей проведения и организации аукциона, предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает такое целевое назначение земельного участка, как комплексное освоение с целью жилищного строительства. Конечной целью использования (назначением) земельных участков, предоставленных как для жилищного строительства, так и для комплексного освоения в целях жилищного строительства, является именно само жилищное строительство.
Тот факт, что порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства урегулирован иными правовыми нормами (статьями 30.1 и 38.1 ЗК РФ), не имеет правового значения.
В связи с изложенным, вопреки мнению подателя жалобы, период планирования территории не может быть исключен из срока аренды земельных участков, подпункт 2.1 пункта 1.2 раздела II Положения применен арендодателем правильно с 01.03.2015 (даты истечения трехлетнего срока с момента передачи спорных земельных участков заявителю по акту приема-передачи и 36-месячного (максимального) срока осуществления жилищного строительства, предусмотренного договором аренды).
Исковые требования являются необоснованными.
Поскольку суды правильно применили нормы материального и процессуального права, а выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 24.02.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 по делу в„– А66-14032/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Квадрат" - без удовлетворения.

Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ

Судьи
А.В.КАДУЛИН
М.А.РАКЧЕЕВА


------------------------------------------------------------------