АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. по делу в„– А56-68962/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И., при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2015), от общества с ограниченной ответственностью "Некст-Эстейт" Болдыревой И.В. (доверенность от 07.09.2015), рассмотрев 24.08.2016 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2016 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 (судьи Горбик В.М., Кашина Т.А., Колосова Ж.В.) по делу в„– А56-68962/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Некст-Эстейт", место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, Разъезжая ул., д. 44, лит. И, ОГРН 1037804004072, ИНН 7802163130 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), оформленного письмом от 29.06.2015 в„– 23547-32, в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого Обществом нежилого помещения 3-Н площадью 165,1 кв. м с кадастровым номером 78:10:0005132:2287 (предыдущий кадастровый номер 78:5132:0:9:1), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 26, лит. А, об обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон в„– 135-ФЗ), в двухмесячный срок с момента вступления в законную силу решения суда, принятия решения об условиях приватизации указанного помещения в двухнедельный срок с момента принятия отчета о его оценке и направления в адрес заявителя проекта договора купли-продажи в десятидневный срок с момента принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Решением от 28.01.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.05.2016, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять новый - об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Как указывает податель жалобы, вывод судов об утрате Комитетом права на взыскание с Общества пеней в связи с истечением срока исковой давности неверен, поскольку заявление об истечении срока давности могло быть сделано ответчиком лишь при рассмотрении спора по иску о взыскании такой задолженности; из положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ) не следует, что основанием для отказа в выкупе арендуемого имущества является наличие у субъекта малого или среднего предпринимательства задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в пределах трехлетнего срока исковой давности; суды не учли, что нотариально заверенная копия решения уполномоченного органа Общества об одобрении крупной сделки была представлена 17.08.2015, то есть после даты вынесения оспариваемого отказа.
В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества - в отзыве на нее.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель, далее - КУГИ) и производственный кооператив (арендатор, далее - Кооператив) 09.06.2003 заключили сроком на 5 лет договор в„– 04-А002023 аренды нежилого помещения 3-Н площадью 166,8 кв. м с кадастровым номером 78:5132:0:9:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кондратьевский пр., д. 26, лит. А, для использования под нежилые цели.
Пунктом 4.9 договора за несвоевременную уплату арендной платы (пункт 2.2.2 договора) предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Пунктом 4.10 договора за нарушение условий сдачи объекта (его части) в субаренду (пункты 2.2.18 и 2.3.2 договора) предусмотрен штраф в размере годовой арендной платы.
Дополнительным соглашением от 18.11.2003 в„– 1 к указанному договору стороны продлили срок его действия до 09.06.2052.
Дополнительным соглашением от 08.05.2008 в„– 3 Кооператив уступил Обществу права и обязанности по названному договору.
Дополнительным соглашением от 04.12.2014 в„– 4 стороны, уточнив площадь арендуемого помещения, изменили ее с 166,8 кв. м на 165,1 кв. м, а также внесли изменения в пункт 2.2.18 договора, указав, что для сдачи объекта (его части) в установленном договором порядке в субаренду арендатор обязан до заключения соответствующего договора получить письменное согласие арендодателя.
Договор и дополнительные соглашения к нему 08.07.2003, 09.12.2003, 22.09.2008 и 20.01.2015 зарегистрированы в установленном законом порядке.
Общество 13.04.2015 обратилось в Управление (агентство) недвижимого имущества Калининского района с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого по договору от 09.06.2003 помещения.
Письмом от 19.05.2015 в„– 14746-32 Комитет сообщил Обществу о невозможности рассмотрения его заявления до представления документов, необходимых для заключения договора купли-продажи арендуемого объекта нежилого фонда, перечень которых утвержден распоряжением КУГИ от 03.08.2006 в„– 233-р "Об организации взаимодействия структурных подразделений КУГИ и акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости".
В ответном письме от 24.06.2015 Общество направило Комитету необходимые документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации Общества, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц и списка участников, а также копии устава и протокола от 10.04.2015.
Письмом от 29.06.2015 в„– 23547-32 Комитет отказал заявителю в приобретении в собственность испрашиваемого помещения, ссылаясь на то, что Общество не соответствует требованиям пункта 2 статьи 3 Закона в„– 159-ФЗ, поскольку на момент обращения с заявлением о выкупе арендуемого имущества у истца имелась задолженность по неустойке по спорному договору. Также Комитет указал на непредставление Обществом нотариально заверенной копии решения уполномоченного органа юридического лица об одобрении крупной сделки.
Общество, считая отказ незаконным и нарушающим его права в сфере осуществления предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, придя к выводу о наличии у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность в порядке, предусмотренном Законом в„– 159-ФЗ, признали оспариваемый отказ незаконным и обязали Комитет устранить допущенные нарушения прав Общества.
Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом в„– 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.
Согласно статье 3 Закона в„– 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением о выкупе помещения, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом в„– 135-ФЗ.
Данное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона в„– 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 того же Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 в„– 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона в„– 159-ФЗ.
По мнению Комитета, поскольку у Общества согласно справке о расчетах от 29.07.2015 имеется 25 799 руб. 98 коп. задолженности по пеням, начисленным за 2008-2009 год в связи с несвоевременной уплатой арендной платы, у Комитета отсутствовали основания для удовлетворения заявления Общества о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.
Между тем, как установлено судами и подтверждается материалами дела, Комитет до обращения Общества с заявлением не извещал его о наличии задолженности по неустойке (пеням), не предъявлял Обществу требования о ее погашении. Сведения о наличии задолженности появились лишь после обращения Общества с заявлением о выкупе помещения. В качестве доказательства наличия задолженности представлен только расчет Комитета, составленный в одностороннем порядке по состоянию на 29.07.2015. Одновременно с этим в деле имеется справка о расчетах от 23.10.2014, из которой следует, что Общество уплатило начисленные ему за период с 21.04.2008 по 31.12.2009 13 350 руб. 45 коп. пеней, при этом сведения о дополнительном начислении Обществу пеней в 2008 и 2009 годах в справке отсутствуют.
Кроме того, как верно указали суды, задолженность по пеням, которая, по мнению Комитета, имеется у Общества, образовалась за пределами трехлетнего срока исковой давности, что практически исключает возможность ее взыскания.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что возражения Комитета относительно наличия у Общества задолженности неустойке (пеням), по сути, представляют собой действия, имеющие целью исключительно воспрепятствование реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения в порядке, предусмотренном Законом в„– 159-ФЗ. В этом случае суд, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134, может признать наличие у арендатора преимущественного права на приобретение имущества.
Довод подателя жалобы о заключении Обществом в нарушение положений пункта 2.2.18 договора (в редакции дополнительного соглашения от 04.12.2014) без согласия Комитета договора субаренды спорного помещения с индивидуальным предпринимателем Губжоковой Н.А., за что арендодатель в соответствии с пунктом 4.10 договора начислил Обществу 789 470 руб. 32 коп. штрафа, надлежащим образом исследован судами и обоснованно ими отклонен.
Как видно из претензии КУГИ от 23.03.2015 в„– 1787, направленной Обществу, штраф начислен арендатору за нарушение пункта 2.2.18 договора, установленное в ходе проведенной ответчиком 20.03.2015 проверки. В ответ на указанную претензию Общество в письме от 05.05.2015 в„– 08 сообщило КУГИ о том, что в соответствии с договорами от 20.11.2014 в„– 01/П-14 и от 24.11.2014 в„– 02/П-14 оно оказывает услуги по организации питания сотрудников обществ с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Некст" и "ПМФ "Акцент" и в связи с увеличением потребления было вынуждено привлечь субисполнителя - предпринимателя Губжокову Н.А.; спорное помещение никогда не передавалось в субаренду указанному предпринимателю.
Учтя изложенное, в том числе отсутствие у КУГИ документов, подтверждающих передачу Губжоковой Н.А. помещения во владение и пользование, суды правомерно посчитали, что основания для начисления Обществу штрафа, предусмотренного пунктом 4.10 договора, отсутствуют.
Довод подателя жалобы о непредставлении Обществом нотариально заверенной копии решения уполномоченного органа истца об одобрении крупной сделки был предметом рассмотрения судов, получил надлежащую правовую оценку и не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
Приняв во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанции правильно применили нормы материального и процессуального права, и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу в„– А56-68962/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий
М.А.РАКЧЕЕВА

Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА


------------------------------------------------------------------